沿海地产_辽宁鞍山胜利北路项目策划报告_84PPT

沿海鞍山胜利北路项目策划报告鞍山项目策划团队内容提要：一、市场分析二、项目概况三、项目定位四、营销策略五、经济性分析一、市场分析鞍山市城市概况鞍山近年经济发展指标近年房地产发展概况项目周边典型项目扫描城市概况铁西区铁东区鞍钢厂区立山区本项目鞍山市简介:鞍山市位于辽宁省中部，东北与辽阳县毗邻，西与大洼县相连，南与大石桥市、庄河市、凤城县接壤，市中心距辽宁省人民政府所在地沈阳89公里，东距煤铁之都本溪96公里，南距滨城大连308公里，西南距营口跋鱼圈港120公里，是我国重要的钢铁生产基地，素称“钢都”。现辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城区。行政面积：9252平方公里目前人口：347.6万人城区面积：623.96平方公里城区人口：约146万人城区人口密度：约2372人/平方公里·鞍山市“十一五”规划提出，鞍山未来城市空间布局将本着东控、南进、西拓、北调、中疏的方向发展。“东控”：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团。“南进”：城市向南采取跨越式发展，将汤岗子组团作为城市新市区。“西拓”：结合鞍钢工业用地的调整，将工业布局向西扩展，建设鞍山工业园区。“北调”：城市北面已抵辽阳边界，用地以调整为主。建设羊草庄工业区。“中疏”：搬迁市中心的工业，安排到两园中。腾出用地建设住宅、商贸和绿化。十一五期间,居住建设用地占建设用地的23.2%。老城区改造主要集中于立山区、铁西区；新区开发建设主要集中于营城子、高新技术开发区等地；胜利路定位建设为商贸景观路。铁东区铁西区立山区鞍钢厂区高新板块营城板块汤冈子板块中心板块城市总体规划：鞍山市国民经济持续快速发展，2004全年地区生产总值突破1000亿元，达到1006亿元，比上年增长16.1％，是1993年以来增速最快的一年。全市人均GDP由上年的22，909元提高到29，065元，为全省最高。数据来源：鞍山市统计年鉴及立山区区政府2003—2006年鞍山GDP总量变化图801.810061018116011.3714.5202502004006008001000120014002003年2004年2005年2006年鞍山市GDP总量（亿元）立山区GDP总量（亿元）鞍山市经济发展主要指标12.0013.1014.0013.9011.3714.520250.005.0010.0015.0020.0025.0030.002003年2004年2005年2006年鞍山市GDP增幅立山区GDP增幅2003—2006年鞍山GDP增长情况鞍山市2004年前经济发展缓慢，从04年起，发展速度明显加快，增幅基本稳定在14%左右，高于辽宁省整体增速，立山区GDP增速高于鞍山市整体水平，06年已达25%。数据来源：鞍山市统计局辽宁省城市第三产业的发展速度(2004)0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%三产增长率三产增长率11.10%13.10%13.30%13.70%12.70%14.20%15.60%12.70%16.90%12.50%12.40%11.70%10.30%15.50%沈阳大连鞍山抚顺本溪丹东锦州营口阜新辽阳盘锦铁岭朝阳葫芦岛2004年鞍山第三产业总值为599.9亿元，占GDP总额的35.8%，增长率高于沈阳、大连。全年旅游总收入约53亿元，占整个第三产业收入的18%。另外城市基础设施建设、邮电通讯、教育、医疗等各方面同比03年也有较大提高。数据来源：鞍山市统计年鉴产业状况与三产地位鞍山市2000—2006年固定资产投资分析120.1132.1314.5407.0215.7175.4149.229.4%23.0%17.6%13.0%10.0%12.9%45.8%01002003004005002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%全社会固定资产投资（亿元）增幅03年以来鞍山市固定资产投资持续快速发展，06年投资总额已经是03年的2倍还多，随着鞍山市政改造工程的深入，基础设施建设的高峰到来，未来固定资产的投资额还将进一步上升。344.99346.11347.6348.9942.3842.4242.5342.60501001502002503003504002003年2004年2005年2006年鞍山市常住人口（万人）立山区常住人口（万人）2003—2006年鞍山市常住人口变化图鞍山市人口增长比较平稳，除2000年攀升至6.7‰的高位外，近年来均保持在1‰~2‰之间。截至2006年底全市总人口约为348.99万，位居辽宁省第三位。数据来源：鞍山市统计年鉴及立山区区政府1087347102582336860412473268144112020004000600080001000012000单位土地面积产出(万元/平方公里）人口密度（人/平方公里）单位土地面积产出(万元/平方公里）108710258860473144人口密度（人/平方公里）3472336412268112全市市区海城市台安县岫岩县因产业结构布局等因素，鞍山市区单位土地面积GDP产出及人口密度同比所辖其他市县高出许多。随着“十一五”计划的推进，相信未来会有所改善。单位面积GDP与人口密度的关系7434.338262.329463100000200040006000800010000120002003年2004年2005年2006年居民人均可支配收入（元）鞍山市城镇居民人均可支配收入变化图鞍山市人均可支配收入增长较快，近年年均增长均超过10%以上，位居省内各市前列。数据来源：鞍山市统计年鉴鞍山市2000—2006年存贷款余额分析433.5468.4533.2649.7756.3881.71005.7513.9449.5492.3443.0424.4380.0357.90200400600800100012002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年存款余额（亿元）贷款余额（亿元）06年鞍山市存款余额超过1000亿元，较上年度增加124亿元，增长率为14.1%，而贷款余额只有存款的51.1%，如何引导居民消费，挖掘鞍山市的消费潜力，是项目成功的关键。自2000年起，鞍山市房地产市场进入上升期，开发投资额平均每年以15%左右增加。05年起开发投资额出现大幅增长，当年增幅达到23.76%，反映投资者对市场持乐观态度。数据来源:鞍山市统计局2003—2006年1-9月鞍山房地产开发投资额增长情况1925732234252765161932440500001000001500002000002500003000002003年2004年2005年2006年1-9月房地产开发完成投资额（万元）房地产开发投资鞍山市近年房地产发展概况供需增长比例协调。02年鞍山市市商品房竣工面积增长了123.5%。而消化率只增长58.8%，形成了大量的产品积压，04年消化增长速度远大于竣工增长速度，消化了大量的库存，05年竣工及销售增长率持平，供需比连续两年为1.04，商品房市场供需基本平衡。（06年参看个案销售表现良好，市场供需两旺）2003-2005年鞍山市商品房竣工与销售比较050100150-0.6-0.4-0.200.20.40.60.811.21.4竣工面积（万平）75.198.279.24商品房销售面积（万平）58.494.176.05供求比1.291.041.04竣工增长率-50%31%-19%销售增长率-30.2%61%-19.2%03年04年05年市场供需表现备注:鞍山市以产权证办理完毕后，记入销售面积；而部分购房客户不按时办理产权证，因此实际销售面积在上述数据多；以智慧城为例，未办理产权证的购房客户占32%个案表现鞍钢花园财富中心都市阳光翠韵华庭翠湖豪庭开盘时间2004年2007年2月2002年2002年2005年9月占地面积3.6万㎡/1.9万㎡13万㎡/总建面10.5万㎡8万多㎡6.5万㎡26万㎡/总户数470套450套370套1364套1000多套均价5500元/㎡4800元/㎡4800元/㎡4500元/㎡4200元/㎡去化量80%85%80%98%98％月均去化16套200套10套35套40套物业费1.2元/㎡月0.9元/㎡月0.7元/㎡月1.2元/㎡月0.9元/㎡月2R面积119～124㎡46～104㎡96～123㎡99～121㎡114～142㎡3R面积125～186㎡86～139㎡139～188㎡125～148㎡135～175㎡05年鞍山市商品房均价同比去年增长7%，立山区增长11%，基本控制在10%左右，由于鞍山房地产市场环境较为健康，投机较少，不存在价格虚高的现象，宏观调控只存在对消费者心理上的影响，05、06年的价格趋于平稳增长，预计2007年以后3年内价格还将稳健升高。0500100015002000250030003500整体市场均价1615166217841888中高档市场均价214423302580288903年04年05年06年整体价格走势74479713510475289114011580286410130202000004000006000008000001000000二手房成交面积（平方米）公有住房成交面积（平方米）二手房成交面积（平方米）744797752891802864公有住房成交面积（平方米）1351041401151013022003年2004年2005年鞍山市房地产三级市场交易较为活跃，与二级市场房价增温有着密切的关系。并且，随住房消费观念的转变，“多部曲”将取代一房“终身制”。公有住房产权绝大部分为鞍钢所有，因2005年拆迁力度加大，交易量也有所减少。（06年政府未有准确统计数据）数据来源：鞍山市房地产交易中心信息中心鞍山市三级市场概况2003-2005年三级市场成交均价对比图8316248666271086638050010001500二手成交均价（元/平方米）公有住房成交均价（元/平方米）二手成交均价（元/平方米）8318661086公有住房成交均价（元/平方米）6246276382003年2004年2005年2005年鞍山市三级市场成交价格继续保持上扬势头。与新房相比，其低廉的价格为大部分中低收入家庭所接受。（06年政府未有准确统计数据）05101520250%10%20%30%40%50%60%70%80%供应量14.820.414.316.1消化量9.4012.3010.6011.3消化率64%60.00%74%70.20%高新区版块市中心版块营城版块立山板块04、05年各版块商品房供应消化情况253044602460210001020304050600500100015002000250030003500400045005000供应量9.923.548.621消化量5.1210.2522.8512.6价格2530446024602100高新区版块市中心版块营城版块立山板块区域供需与价格走势概况营城版块土地价值逐渐被开发商与客户认可，05年该板块出现大面积开发，导致供应量剧增，消化量也超过去年的两倍，成为05年鞍山市商品房市场的热点区域，区域内主要以中高档产品供应为主。市中心区域土地资源稀缺，导致开发成本较高，大部分产品属高档项目，消化量较为平稳。高新区由于政府政策影响，04-06年无住宅用地批租，区域内产品一直处于单项目多期开发或尾盘消化，产品选择面小，消化量比较平稳，客户对该区域产品需求大量积累，区域内全部为中高档产品供应。立山板块由于近几年没有新项目的开发，但是随着鞍山市商品房市场价格的上涨，立山区原有商品房二手交易价格由原来2000元/平左右已经上涨至3000元/平左右。区位土地资源丰富，交通便利，随着其它板块的土地稀缺，城市改造力度加大，势必成为城市中，新的居住社区。本项目隆发嘉园华洋丽山锦苑项目周边楼盘市场概况典型楼盘一：隆发嘉园总占地面积：1.9万平；总建筑面积