XXXX年度济南普通住宅市场专题研究_92PPT_思源

2010年济南普通住宅市场专题研究思源经纪济南公司策划顾问部2011年1月20日普通住宅整体市场简析二一内容提要十大板块普通住宅市场简析小结三普通住宅整体市场简析供应分析成交分析供求关系销售排名一供应分析供应量年度对比分析供应量月度对比分析1供应量板块对比分析供应量年度对比分析---市区供应量22264套，环比下降26.6%备注：为保持一致，年度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围。供应量月度对比分析---供应峰、谷分别出现在7月和2月备注：为保持一致，月度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围供应量板块对比分析---整体供应量25318套，城西板块供应量最大2010年济南普通住宅供应量为25318套，城西板块供应量最大，其次是邢村唐冶板块，章丘板块供应量最小。成交分析成交套数分析成交面积分析2销售额分析成交价格月度对比分析成交价格分析成交套数分析---共成交22355套，以城西板块最多2010年济南普通住宅成交量为22355套，城西板块成交量最大，其次是邢村唐冶板块，章丘板块成交量最少。成交面积分析---共成交274.36万平米，以城西板块成交量最大2010年济南普通住宅成交量为274.36万平米，城西板块成交量最大，其次是奥体文博板块，章丘板块成交量较少。成交额分析---普通住宅销售额为229.72亿元，奥体文博板块最大2010年济南普通住宅销售额为229.72亿元，奥体文博板块销售额最大，章丘板块销售最少。成交价格分析---济南普通住宅销售均价为8373元/平米2010年济南普通住宅成交均价为8373元/平米，此均价包含长清和章丘板块、为济南十大板块之均价。成交价格月度对比分析---价格整体呈上升趋势，年底均价达9429元/平米备注：为保持一致，月度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围。供求关系3供求关系---供求比基本维持在1以下，需求市场旺盛2010年济南普通住宅供求关系基本保持在1以下，济南整体市场需求旺盛，有效供应不足。（为保持一致，章丘、圣井、长清不在计算范围）销售排名销售套数TOP10销售面积TOP104销售额TOP10销售排名---销售套数TOP10排名项目名称销售套数销售面积（万平米）销售额（亿）销售均价（元/平米）1绿地.卢浮公馆1959232089002恒大绿洲15652312.554343北大尚品清河1310149.165004恒大名都130016.311.469955火炬东第119913.78.663006中海奥龙观邸11471721123537中国诺贝尔城113015640008鲁能领秀城9701815.888009天鸿.万象新天94310.26.3618010名士豪庭92011.210.39196销售排名---销售面积TOP10排名项目名称销售面积（万平米）销售套数销售额（亿）销售均价（元/平米）1绿地.卢浮公馆2319592089002恒大绿洲23156512.554343鲁能领秀城1897015.888004中海奥龙观邸17114721123535恒大名都16.3130011.469956中国诺贝尔城151130640007北大尚品清河1413109.165008火炬东第13.711998.663009名士豪庭11.292010.3919610天鸿.万象新天10.29436.36180销售排名---销售额TOP10排名项目名称销售额（亿）销售套数销售面积（万平米）销售均价（元/平米）1中海奥龙观邸21114717123532绿地.卢浮公馆2019592389003鲁能领秀城15.89701888004万达广场（豪宅）1537010150005恒大绿洲12.515652354346恒大名都11.4130016.369957海尔绿城全运村10.85148.6125588名士豪庭10.392011.291969北大尚品清河9.1131014650010火炬东第8.6119913.76300十大板块普通住宅市场简析城央板块城西板块北部滨河板块城南板块高新会展板块奥体文博板块邢村唐冶板块长清大学城板块圣井板块章丘板块二城央板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势1板块界定---随着城市发展变化，适度扩大城央板块范围经十路以北、西至纬六路、东至二环东路、北至北园高架路万达广场保利大名湖力高-盛世名门南益-名泉春晓绿景尚品发祥福邸齐鲁府邸在售项目潜在项目项目概况---高层为主、风格多样、体量不大、数量有限项目名称用地面积（万平方米）容积率总建筑面积（万平方米）住宅面积（万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点万达广场234.29340高层欧式在售保利.大名湖82.12318高层、小高层ARTBDEC0在售东兴.绿景尚品4.81.639.99多层，小高层现代在售力高.盛世名门6.83.132110高层新古典在售南益.名泉春晓183.2559.1高层新古典未售齐鲁府邸2.33.82106高层未定未售发祥福邸7.52.14168.4高层简欧未售小计70.4--227.9100.5------城央板块在售及潜在住宅总量超百万平方米，潜在项目更是十分有限；除万达广场，其他住宅体量均较小；建筑类型多以高层为主，建筑风格呈现多样化。户型配比---三居主流、舒适至上城央板块以舒适三居为主流产品，大户当道，区域市场主力户型户型消化---三居畅销2010年城央板块销售户型三居为主，高品质三居年度热销近千套，占据主流市场项目名称2010月各户型销售情况一居销售套数二居销售套数三居销售套数其他户型销售套数总销售套数万达广场003700370保利.大明湖01059233230东兴.绿景尚品0907218180力高.盛世名门004210421南益.名泉春晓00000发祥福邸00000小计0195955511201供销情况---供应相对较少、热销局面减弱、价格居高不下城央板块2010年多个项目开盘热销，从销售面积来看，万达豪宅首当其冲；从销售均价来看万达豪宅也是占据头位；区域市场供应量有限，高品质项目价格持续走高项目名称2010年供销情况供应量（套数）销售套数销售面积（万平方米）销售均价（元/平米）万达广场（豪宅）3803701015000保利.大明湖238230314000东兴.绿景尚品2501802.513500力高.盛世名门43042148080小计1298120119.511504销售走势---价格持续见涨、央区价值突显、销售速度较快2010年城央板块在售项目集中开盘推售，上半年存量消化平稳，下半年集中开盘推售；2010年销售均价升幅明显，2011年潜在项目推售在即；项目稀缺的城央板块依旧是整体市场的价值焦点项目名称第一次开盘时间第一次开盘价格当前均价（元平方米）累计销售周期（月）累计销售量（万平方米）月平均销售量（万平方米）剩余住宅面积（万平方米）万达广场2010.1.16140001550012101.20.3保利.大明湖一期2010.10.231340014500231.50.2东兴.绿景尚品2010.10.24130001350022.51.34.5力高.盛世名门2010.6.18800083006.540.60.1小计--------19.54.65.1城南板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势2板块界定---经十路以南的片区经十路以南、阳光新路以东、二环东路以西、二环南路两侧在售项目潜在项目天泰太阳树银丰花园鲁能领秀城中海国际社区盛世皇苑项目概况---住宅总量较大、高端项目为主、现代风格盛行项目名称用地面积（万平方米）容积率总建筑面积（万平方米）住宅面积（万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点鲁能领秀城4001.05421350别墅、多层、小高层、高层现代风格持续销售银丰花园12.342.13021多层、小高层、高层新古典持续销售天泰太阳树11.3221.82020小高层现代风格持续销售中海国际社区184.51.63310200别墅、小高层、高层英式风格预计2011年3月开盘盛世皇苑42.51010高层现代风格开盘时间未定小计612.162---791601---------①城南板块住宅建筑面积共计601万平方米，潜在供应210万平方米，占住宅总量34.94%②鲁能领秀城、中海国际社区2个高端大盘是南部住宅市场供应的主要来源③城南板块建筑风格以现代风格为主，但备受关注的中海国际社区选择了惯用的英式风格户型配比---三居主流、舒适至上①城南板块以舒适户型为主，经济户型为辅②鲁能领秀城、银丰花园以三居为主力户型；天泰太阳树户型面积较大，主要供应三、四居，户型面积均在155平方米以上户型消化---三居热销①本年度城南板块共销售住宅1622套，其中三居销售最好，共成交916套，占总销售套数的56.47%；二居次之；一居仅有银丰花园有售，仅成交2套②从销售状况看，中大户型接受度好项目名称2010全年各户型销售情况一居销售套数二居销售套数三居销售套数其他户型销售套数总销售套数鲁能领秀城04405300970银丰花园216227345482天泰太阳树0011357170中海国际社区----------盛世皇苑----------小计26029161021622供销情况---供应较为充足、销售平稳、区域均价直逼万元大关①城南板块10年可售住宅2053套，销售1622套，均价9798元/㎡②鲁能领秀城供应房源最多，1300套；天泰太阳树只有200套可售房源③鲁能领秀城销售房源最多，共成交970套，但8800元的均价是三个在售项目中最低；天泰太阳树主打生态住宅，在济南属首例，均价高达14098元/㎡，全年成交170套项目名称2010全年供销情况供应套数销售套数销售面积（万平方米）销售均价（元/平米）销售金额（亿元）鲁能领秀城130097018880015.8银丰花园5534825.79107086.2天泰太阳树2001703.05140984.3中海国际社区-----------盛世皇苑-----------小计2053162226.84979826.3销售走势---房价涨幅较大，地块价值凸显，去化速度较快、市场竞争激烈①城南板块2010年无新开盘项目，鲁能领秀城、天泰太阳树销售周期均在4年以上②城南板块住宅均价位于济南普宅市场前列，基本都在万元以上；区域内以天泰太阳树最高，14500元/㎡③城南板块累计销售量220.3万平方米，月均消化量43000平方米，由此看出，板块内住宅需求量较大；剩余住宅380.7万平方米，市场竞争较为激烈，销售周期相对较长项目名称第一次开盘时间第一次开盘价格当前均价（元平方米）累计销售周期（月）累计销售量（万平方米）月平均销售量（万平方米）剩余住宅积（万平方米）鲁能领秀城2005年11月38009500611923.15158银丰花园2009年4月6500115002019.10.961.9天泰太阳树2007年800014500489.20.1910.8中海国际社区------------200盛世皇苑------------10小计--------220.34.30380.7城西板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势3二环南路以北，二环北路以南，西至京福高速公路，东至济齐路、纬十二路、纬六路、阳光新路。路劲御景城绿地卢浮公馆阳光100国际新城泉景天沅莱钢凯旋新城连城水岸龙腾国际花园外海现代中央花园绿地国际花都板块界定---以纬十二路、阳光新路为南北轴线，经十西路为东西轴线，济南西部新城老城结合区域潜在项目在售项目宏瑞国际星城项目概况---单盘体量较大、高层建筑为主、风格多样典型、项目数量较多①从规划来看，该区域楼盘开发规模较大，大盘当道②从建筑类型来看，以高层为主，多层、小高层占少数，居住密度相对适中，舒适度较高③从建筑风格来看，风格多样化项目名称用地面积（万平方米）容积率总建筑面积（万平方米）住宅面积（万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点路劲.御景城201.84130小高层、高层中式儒风建筑