XXXX年1月房地产新政和房产税细则解读_20页

2011年新政和房产税细则解读2011年新政和房产税细则解读2011年1月29日政府打出“2011新年调控重拳”，连续高压调控政策已经形成2011年房地产调控政策1.27新国八条调控出台1.28上海试行房产税征收3国八条剖析1、地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。2、加大保障性安居工程建设力度，各地逐步扩大住房保障制度覆盖面，努力增加公共租赁住房供应。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。4、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5、严格住房用地供应管理。各地要落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。6、合理引导住房需求，要从严制定限购措施，对已有1套住房的当地户籍家庭限购1套，对已拥有2套非当地户籍家庭暂停在本区域内向其售房。7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，对于执行住房信贷、税收政策不到位，相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。8、坚持和强化舆论引导，引导居民从国情出发理性消费，对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。沪试行房产税”剖析沪版房产税剖析1、征收对象征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。2、纳税人纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。3、计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。4、适用税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。5、收入用途对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。6、评估机制房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。7、征收管理房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。8、税收减免详见条例细则9、部门职责由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成试点工作机构，推进房产税试点工作。一、政策出台背景二、政策内容评析一、政策出台背景一、政策出台背景1-3月2010年房地产调控政策：5-9月沪12条出台8-9月10月9.29调整交易环节契税个人所得税优惠政策9.2上海出台住房预销售行为管理“沪5条”8.20上海公积金全面停贷三套房二套房认定等各项细则出台，政府强调严格执行政策7.8开发商拿地需现场签合同30天内付清全款标准。抑制投资投机需求5-7月6.4三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房5.6深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款5.2央行上调存款准备金率0.5个百分点4月史上最严厉的调控政策出台4.17新政4.304.264.214.174.14北京出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房住建部发布《加强经济适用住房管理条例》二套房以住房套数界定，不再以贷款为准“新国十条”出台“新国四条”出台3.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案从信贷、土地、财政政策三方面颁布一系列调控办法1-3月3.8《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台2.20银监会正式公布《流动资金贷款管理暂行办法》1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台2010视点上海房控“四限”：限购、限外、限贷、限价。失效20102010年，又遇调控年，这已是近六年来的第三轮从紧性调控。与2005年、2008年的前两轮相比，相似的是：信贷（公积金）、税收、市场秩序依然成为调控措施的主要内容；而与前两轮不同的是：信贷的收缩程度更胜以往，并且“创新”的限购条款及箭在弦上的房产税。因而，评论人士普遍称之为“史上最严”的调控，然而，就是这个“史上最严”的调控，在我们眼里却是失效的，其对市场所产生的效果丝毫配不上“史上最严”的称号。可以这么说，2010的调控年是个失效年,三轮调控始终没有触及到房价问题的根源，每一轮的调控必然都陷入“短期有效、长期无效”的境地。政府2011年伊始对稳定房价调控重拳出击，是在意料之中。何谓“失效”？2010年度上海市商品房走势呈现出两头高中间低、价格先抑后扬的走势。从4月份开始的宏观调控政策使得本来供求两旺的市场出现了显著下降。而市场并未因宏观调控而走入冰点，相反市场在调控以后连续数个月出现成交逐步增加的态势。进入第四季度以后甚至还再现了供不应求的局面。可见市场购买力还是很强，而解决市场供求矛盾的方法还应从加大供应量入手。在成交均价方面本年度本市商品房成交均价也呈现大幅攀升的走势。结论：2010年调控政策没有达到“有效遏制房价过快上涨”的目的。2010上海商品住宅市场数据分析：2010年，全市商品住宅供应1106.98万平方米，同比减少18.03%。2010年，全市商品住宅成交964.6万平方米，同比减少48.86%。2010年，全市商品住宅成交均价25080元/平方米，同比上升了19.58%。2010年，全市商品住宅供求比1：0.87，去年同期为1：1.4。二、政策内容评析2011年上海版房产税出台：保护刚需抑制投机稳定房价个人观点：1、2010年上海地方版各项房地产调控政策将继续延续，延续目的是继续“遏制房价过快上涨”。2、2011年房产税征收出台，是国家完善税类的一种政策，将是长期执行的税种。3、房产税政策在政策实施后一段时期（6个月以上）将会使一些较大面积一手房、二手存量房的销售遇冷，市场上90平左右房型呈热，二手存量房交易价评估将从严。4、房产税出台是对2010年限购、限外政策的一种“松绑政策”。5、房产税政策对其它商业商品房需求无影响，投机资金将转向商业用途商品房。6、房产税出台将会对2011年全年一手房、二手存量房房价产生稳定和制约作用。2011年1月27日新国八条出台：巩固和扩大调控成果，有效遏制投机性购房，促进房市平稳健康(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。个人分析：1、规定要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，建立年度价格控制目标难度相当，房价合理性制定关乎：土地价、供求比、调控期内土地规划性质等……。(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。个人观点：1、规定今年一如既往的在宣传加大保障性安居工程，起到稳定和保护弱势群体住房的保障作用，让那部分群体感受到政府对他们住房改善的保证和关怀。(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。个人观点：1、此规定5年内住房交易转让，统一按销售收入全额征税，或将抑制投资性购房。2、此规定对二手存量房交易税收有较大针对性，关键取决于房地产交易评估体系的力度目前来看一线城市之前已有规定，这次重申意在对二、三线城市的二手房交易税收的评估和完善。(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。个人观点：1、此规定是对2010年的限贷升级版。意在控制尚处房价成长阶段二、三线城市避免出现房价投机性上涨。2、商业银行将在住宅差别化信贷受监督检查力度的高压下，住宅信贷在上半年有所控制，商品住宅信贷将从严从紧。3、2011年将是银行商品住宅信贷受控年度，住宅信贷方面诸如“弄虚作假、蒙混过关”可能性不复存在。(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。个人观点：1、此规定是针对房地产开发企业，政府出台这样规定意在”开发建设土地时效的保证，对保障合理房价警钟长鸣“，但现在的老百姓对土地与房价的影响也较为理性的认识：“地价不降，房价不跌”。(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。个人观点：1、此规定是上海2010年”地方版限购令“，现在成为”全国通用版限购令“。2、此规定对上述城市商品住宅市场的刚性需求有冲击，尤其是省内异地城市间购房造成抑制。3、此规定对公寓类小平方户型的刚性需求和投资需求或将造成影响较大。4、关键是此规定无截止时间，造成小户型过渡型刚需或将转向大平方户型一次性刚性需求。5、密切关注各直辖市、计划单列市、省会城市的”地方版限购令“的陆续公布。6、此规定对各直辖市、计划单列市、省会城市的强调，其它三线城市不在此规定之列。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。个人观点：政府责任重如泰山(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。个人观点：政府责任重如泰山谢谢