荣邦地产-策划培训教材之房地产基础知识-14页

2007年8月P.1荣邦地产策划培训教材之房地产基础知识目录一、房地产基础知识二、房地产专业名词三、房地产相关知识四、房地产面积测算五、房地产价格及其影响因素策划培训教材2007.8P.2一、房地产基础知识1、房地产的概念·房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：A、土地B、建筑物及地上附着物C、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。·房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。·房产、地产及两者间的关系房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：A、实物形态上看，房产与地产密不可分；B、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；C、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。·房产与地产在空间范围、价格构成及属性上又存在着差异：A、二者属性不同；B、二者增值规律不同；C、权属性质不同策划培训教材2007.8P.3D、二者价格构成不同；2、房地产的特征·房地产的自然特征A、位置的固定性B、使用的耐久性C、资源的有限性D、物业的差异性·房地产的经济特征A、生产周期长B、资金密集性C、相互影响性D、易受政策限制性E、房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分——土地。3、房地产的类型·按用途划分：A、居住房地产B、商业房地产C、旅游房地产D、工业房地产E、农业房地产F、特殊目的的房地产策划培训教材2007.8P.4二、房地产专业名词◇房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。◇一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。◇二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。◇三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。◇土地类型：深圳市土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓库、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。◇三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。◇七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。◇商品房：是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押赠与及交换的房地产。◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。◆总建筑面积：指在建设用地范围内住宅、公共建筑、人防地下室面积的策划培训教材2007.8P.5总和，它包括计入容积率面积和不计入容积率面积。◇容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积之比值。◇建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。◇绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。◇绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20m以上（含2.20m）的永久建筑。◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算庆符合以下规定：A：室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算；B：烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C：非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D：住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分推公用建筑面积◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积。策划培训教材2007.8P.6◇红线图：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由市政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。◇预售楼花：即预售楼宇。房地产经营者获得了建设土地，按政府批准建筑施工图施工，且投入开发资金已达到投资总额的25%（用地价款除外），便可向市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。◇预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。◇房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。◇房地产评估：即房地产估价师根据房地产的有关信息、数据选择合适的评估办法，按照一定的评估程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法包括：A、市场比较法B、收益还原法C、剩余法D、成本法。◆低层建筑：一般指1—3层的房屋。◆多层建筑：一般指4—9层的房屋。在住宅建筑中把7—9层的房屋称为中高层住宅。◆高层建筑：一般指10层以上的房屋◆标准平层：指室内标高相同的单层住宅。◆复式房：上、下两层二合为一，通过内部楼梯进行连接，与标准房的相区分。◆错层、跃式：由两个不重叠、标高不同的平层组成的住宅单元。◆住宅间距：二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。◆层高：指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。策划培训教材2007.8P.7三、房地产相关知识1、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。2、土地开发是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。3、房地产开发的特点房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因和价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。4、住房公积金制度（最新）贷款额度调高至20万元最长期限仍为30年，二手房贷款额度调高至15万元，最长期限延至15年，提高个人住房公积金贷款最高限额，延长二手房贷款期限。贷款额度到20万元，但原则上不超过房屋总价的70％；普通商品住房个人贷款最长期限仍为30年。新办法还规定，二手房个人贷款最高限额由现行的8万元调整到15万元，原则上不超过房屋总价的60％；二手房个人贷款最长期限由现行的10年调整为15年，但不得超过房屋剩余的使用年限（房屋评估使用年限）。5、土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。6、预售商品房的条件根据市开发办新规定，办理商品房预售许可证除了要取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建设施工许可证和武汉市商品房预售许可证外，商品策划培训教材2007.8P.8房施工形象进度还必须达到一定要求：低层（含四层）主体结构封顶；多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二；中高层及高层：主体结构达到层数的二分之一；主体结构中地下室每层按二层计算。7、房地产转让房地产转让，是指使法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。★一次性付款的更名程序买受人（指买房者）与受让人（指接受上述买房者房屋产权转让的人）签订一式四份（可根据需要签订）债权转让合同，合同中应写明转让预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。转让合同必须征得开发商同意并在合同上签字盖章。买受人和受让人双方持预售合同、债权转让合同及有关证件，最好是与开发商一起到预售登记的交易主管部门申办更名手续。★通过银行贷款退换的程序开发商、银行、买受人、受让人应共同协商，达成一致意见后，买受人向贷款银行提出申请，要求转让个人所购房屋，解除贷款合同并经银行同意。开发商与原买受人解除原房屋买卖合同并与受让方重新签订商品房买卖合同；买受人与受让人签订一式四份（可根据需要签订）债权转让合同，合同中应写明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容，转让合同必须征得开发商同意并在合同上签字盖章。买受人与贷款银行解除相应的借款合同、抵押合同、担保合同等。现在许多银行开辟了转按揭业务，购房者也可通过转按揭办理更名手续。★没办理预售登记的商品房更名没有办理预售登记的商品房的转让就比较简单，开发商、买受人与受让人协商一致后，买受人与开发商解除合同，然后受让人与开发商重新签订新的商品房买卖合同即可。无论以哪种方式进行退换，买受人在更名过程中都不能以赢利为目的。房屋取得房屋所有权证后的转让相当于二手房转让，其规定和程序与二手房的交易相同。策划培训教材2007.8P.9四、房地产面积测算1、计算全部建筑面积有哪些？（按国家规定共15条）1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道进等均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖