西安广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报

广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报感谢贵司对机构的信任与支持！广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报目录第一部分市场分析第二部分项目定位第三部分运营策略第四部分经济分析广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报第一部分市场分析商业物业投资市场分析小结同类物业运营状况分析广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报第一节商业物业投资市场分析广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报五年间，商铺投资市场理性回归03-04年，商铺市场百家争鸣，各类融资项目成为商铺市场的绝对主力。关键词：分割出售、售后返租、经营权返租05-06年，部分融资项目相继崩盘，自营商铺应运而生。关键词：分割出售、自行打理、包租2-5年07-08年，纯商业投资项目减少，市场含金量提高。关键词：实力派商家群带动，部分出售广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报建筑形态演变大卖场分割将大卖场分割成若干小商铺出售。特点：管理难度大，对于地段及人流量要求极高，实用性相对较低。代表性项目：小寨·领秀城伊时达百货独立门面此类商铺较少，多为商业街铺、市场类物业及社区商业门面。特点：投资者接受程度较高，方便出租。代表性项目：盛世商都枫林绿洲城市综合体大商业与其他建筑功能相结合的进化版模式，个体之间由步行街相关联。特点：布局科学，功能兼容性强。代表性项目：万达广场立丰国际购物广场?广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报西安商铺市场现状大量底商积压，市场反应冷淡。在售商铺销售难度提高，新建项目商业规划面积减少。商业用地纷纷变更属性，以规避风险。过往销售项目经营举步维艰，商铺市场面临信任危机。经过5年的洗礼，大众投资者日益理性，数量大幅缩减。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报第二节同类物业运营状况分析广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报A、纯商业物业广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报立丰国际购物广场位置：东二环与南二环交界处规模：12万平方米建筑形态：城市综合体主力运营商：沃尔玛超市、百盛、麦当劳、红叶影城、苏宁电器、海底捞火锅城等铺位形态：内场分割，与主力运营商水平对接主力铺位面积：30—50㎡运营状况：目前处于旺厂期，主力运营商均已开业近一年，自营区（出售的部分）招商进展缓慢。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报项目点评：该项目开发商立丰集团依托自身多年来经营立丰百盛的丰富经验，以及百盛手头大量的品牌商家资源，吸引了众多主力运营商前来“捧场”一起做旺，充分发挥了其“立丰百盛”二期的运作模式，在销售上取得了成功。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报民乐新都会位置：解放路民乐园（龙宫）规模：2万平方米建筑形态：纯商业大卖场主力运营商：人人乐超市、肯德基、海底捞火锅城、万达影城等铺位形态：内场分割+外圈门面主力铺位面积：15—30㎡铺位价格：内场12000元门面：20000元运营状况：目前处于销售尾声，销售周期长达2年，主力运营商已开业，内场招商进展缓慢。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报项目点评：该项目为龙宫水上娱乐世界的旧楼改造，续交了土地出让金后使用年限为40年。由于所处位置为解放路传统商业带，招商情况较好，但是在销售过程中依然存在内铺销售难度高的问题，销售2年仍有20%铺位未售出。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报万达广场位置：雁塔北路李家村规模：35万平方米建筑形态：城市综合体主力运营商：沃尔玛、万千百货、大歌星KTV、国美电器、神采飞扬电玩城、万达影城、肯德基等铺位形态：内场分割，室内商业街为主通道连接各商家主力铺位面积：30—150㎡运营状况：只租不售，培养优质资产，该项目目前处于旺场期，运营状况良好，在很短的时间内被大众所了解、接受。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报项目点评：万达城市综合体模式在西安的成功克隆，虽然建筑外形依然为公寓裙楼，但是商业占据了绝对的主导。依靠公寓回收成本，商业部分作为优质资产进行长期培养，最终赢得整体项目运营的成功，使其价值大幅提升。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报B、裙楼商业广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报利君V时代位置：未央路凤城一路什字东南角规模：1.1万平方米建筑形态：裙楼商城形态运营方式：经过论证，考虑到建筑形态限制及市场对内场分割商铺的抗性，最终放弃销售，只招商。运营状况：目前项目未竣工，招商进展缓慢，商家正在洽谈中。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报八水上筑位置：北二环未央路立交东南角规模：1.5万㎡建筑形态：裙楼商城形态运营方式：经过半年的销售成效甚微，只售出少量门面，最终放弃销售。运营状况：由于处于高架桥下，目前项目招商进展缓慢。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报华融国际位置：南二环朱雀立交桥西北角规模：1万平方米建筑形态：裙楼商城形态运营方式：前期尝试分割销售，但只有少量门面售出，销售进展缓慢，最终放弃继续销售。只作招商。运营状况：目前有澳门德兴火锅、长春藤咖啡等商家入驻，运营状况良好。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报中海华庭位置：南二环与唐延路交汇处规模：约20000平方米建筑形态：底商，1楼临街门面形态，2楼做外挑廊，1托1形态运营方式：05到06年经过一年销售全部售出，业主自行出租。面积区间：120㎡-1000㎡主力铺位面积：200㎡~300㎡销售价格：沿二环门面均价近12000，沿群贤路为7000元（一个客户全部买完）租金价格：1楼55元/㎡-70元/㎡运营状况：目前底商全部售出，但出租率不足15%，租金较低。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报小结国民经济总体状况不容乐观，经济发展趋缓。大众面临不断加大的通胀压力，但缺少较好的投资途径。商铺投资者数量减少，商铺市场投资购买力降低。激烈的竞争对项目运营专业度提出苛刻的要求。商业物业由于运营管理不善导致卖场空置率奇高。裙楼商业的销售、招商已成为大多数临街高层的难题，开发企业或缩减裙楼面积，或放弃销售只做招商。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报价格定位第二部分项目定位土地思考建筑主题业态定位产品定位广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报第一节土地思考东邻：文艺路南邻：南郭路北邻：市政规划路交通条件：文艺路以及周边的友谊路都是西安市区的重点路段。停车需求：停车需求有待解决。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报周边配套商业配套：周边的爱家、海星、恒星批发等，在延续老文艺路的定位条件下，使其配套更加完善。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报周边配套商业配套：泰华·世纪新城的诞生，为周边商业配套的发展催生了二次繁荣的景象，家春秋、肯德基、必胜客、屈臣氏强势入驻，品牌配套，满足区域对于品质生活的追求。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报周边配套文化产业：陕西省戏曲研究院、陕歌等都是省市重点的文艺单位。周边的各类琴行、以及群众艺术馆、省艺校等都聚集在文艺路。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报区域消费特点•文化产业聚集区：地块以文艺路为主要的依托，聚集有陕歌、戏曲研究院等省市重点文艺单位。周边业态为满足老居民区域的配套，项目对面有三只羊、隔壁五羊酒店等中高档餐饮，往东红会路、建西街附近为小零售业的中心集中地。•在文艺路和友谊东路的交汇处，聚集较多的购物中心，有爱家、海星、家春秋等，必胜客和肯德基以及百富考霸、屈臣氏基本属于一种高品质的生活氛围。•本案西侧，在建项目高档酒店式公寓南门国际；文艺路的新艺城、泰华世纪新城等住宅项目，区域未来消费力随着入驻率提高呈逐步增长趋势。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报主力消费群分析家庭日常消费月支出35%42%20%3%500-10001000-20002000-30003000以上对周边小区的抽样调研，得出以下结果：（统计样本以泰华世纪新城、新艺城成交客户为基础，周边居民调查资料为补充）广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报消费结构分析我们的目标消费群都有谁？职业构成45%20%35%区域居民文艺团体周边白领（统计样本以泰华世纪新城、新艺城成交客户为基础，周边居民调查资料为补充）广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报消费特征分析大型超市：满足周边人群日常生活用品的购买需求中小餐饮：满足周边就餐需求金融服务：企业及个人储蓄理财需求百货零售：作为超市以外物品的购买休闲业态：小型休闲娱乐业态，8小时以外的活动文艺补充：区域文艺音乐相关商品及服务的主题业态其它业态：美容美发、电超市、花店等等。他们需要什么业态的商业？广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报运营面临的主要问题1、人流问题——文艺路整体的业态定位为满足周边小区的人民生活需求，通过多年的购物习惯，人们的消费目的性非常明确，结合项目北侧为规划路，存在一定时间上的培育期，需要引导。2、车流问题——文艺路缺少大量的停车位。3、商业氛围——周边商业氛围清淡，项目南侧到友谊路口处，基本形成独有的主题购物圈，本项目要达到吸引人群北移100米，就必须有自己的特色。3、产品设计——商业部分进深18米存在明显的设计缺陷且体量较大，必须设计适合投资同时利于经营的卖场格局，才能实现成功销售。4、难点区域——裙楼部分3、4层，以及A区2、3层。广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报第二节建筑主题定位广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报我们需要解决哪些问题？1、人流可达性问题：使人流进入项目商业区的便利程度提高2、视觉引导问题：项目北面为规划路，一定时间会存在人流量少的问题，利用步行商业街区引导消费者3、商业可视性问题：商业标识更加醒目，使更多的人在更短的时间内知晓项目并产生购买欲望4、车流可达性问题：引导车辆并解决停车问题广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报经典项目规划解析广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报广州正佳广场——亚洲体验中心占地面积57000㎡，总建筑面积420000㎡，其中购物中心面积300000㎡，是当今中国最大的集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。规划主旨：多中庭，多重环形内街布局广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报深圳万象城——中国最具示范效应的超大型室内购物中心位于深圳，总建筑面积达18.8万㎡，号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”，是目前深圳必逛的商业物业。规划主旨：带状分布，室内商业街贯穿始终广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报西安万达广场——城市综合体在全国的成功复制大连万达集团在西安的1号作品，总建筑面积约35万㎡，是一座集合了大型百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、商业步行街、高档城市公寓和写字楼等诸多业态的万达第三代作品——城市综合体。无论建筑形态如何演化，“街”的构造是核心的思想!规划主旨：“Z”型室内商业街，室内商业街汇集人流，实现资源共享!广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报沉住气，再看一组案例！广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报盛世商都•总占地87亩•一期占地21亩，建筑面积5万平方米；•05年9月入市，仅3个月便销售超过90%；•规划特点：•街区式布局，递进式排列•外挑廊连接，营造空中步行街•扶梯悬梯结合，解决立体交通•产品特点：•全部独立临街铺位广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报慈恩镇•占地30余亩•建筑面积5万平方米；•07年初入市，6个月基本售罄；•规划特点：•街区式布局•外挑廊连接，营造空中步行街•产品特点：•全部独立临街铺位广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报开放式街区+部分商业建筑群全景开放式街区入口内街金地国际城88街广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报万达广场：室内商业街+主力运营商卖场广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报以上项目的共性投资者消费者营造街区氛围，享受逛街的乐趣花钱收益街铺独立性高，易出租出售，受欢迎广安地产文艺路项目商业部分前期策划提报街铺化产品受欢迎在所有类别的商铺产品中，相对独立的街铺（即沿街商铺）往往是投资者最认可的