土地评估各方法综合测算表

案例A案例B案例C都心公馆府上嘉园德胜佳苑待估2097421473197122009年7月19日2009年7月19日2009年7月19日2009年7月19日正常交易正常交易正常交易正常交易道路通达度临主干道半径500米内有安定门西大街和安定门外大街等主干道临街巷，区域内有主干道东直门南大街和东直门外大街临次干道，区域内有主干道德胜门东大街和鼓楼外大街临支路，北二环外积水潭桥和德胜门桥之间，临冰窖口胡同，区域内有主干道德胜门外大街和新街口内大街基础设施情况九通九通九通九通距离区域中心距离约2公里约2公里约2公里约2公里距公交车站、地铁距离距公交车站300米，距离地铁安定门200米小区距最近的公交车站约800米，距地铁东直门站约2公里小区距最近的公交车站距离约500米，距地铁鼓楼大街站约200米小区距最近的公交车站约500米，距地铁积水谭站约600米住宅聚集度区域主要用地类型为商业交通居民混合用地，区域内住宅聚集度较高区域主要用地类型为商业交通居民混合用地，区域内住宅聚集度较高区域主要用地类型为商业交通居民混合用地，区域内住宅聚集度较高区域主要用地类型为商业交通居民混合用地，区域内住宅聚集度较高规划限制有一定限制有一定限制有一定限制有一定限制自然人文环境优劣度距青年湖公园约700米，距柳荫公园约1.3公里,小区内有大面积绿化，环境较好区域内有地坛公园、朝阳公园和工人体育场，环境较好区域内有青年湖公园、人定湖公园和奇石公园，环境较好区域内有地坛公园和人定湖公园奇石公园，环境较好公共服务设施完备度周围公共配套设施有光大银行安定支行、北京安定医院、奥施凯安外鑫龙商场等餐饮娱乐设施、东城区师范学校附属小学、北京市翔宇中学、志金部幼儿园，公共设施完备度较高周围公共配套设施有中医药大学东直门医院、五十五中学、曙光小学及其他餐饮娱乐设施，公共设施完备度较高周围公共配套设施有安贞医院、北京7中、西师附小、超市及其他餐饮娱乐设施，公共设施完备度较高区域邻近新华百货，其他公共配套设施有安定医院、积水潭医院、团结湖小学、北京七中和金九龙、小土豆、金悦海鲜酒楼及后海酒吧一条街等餐饮娱乐设施，公共设施完备度高成新度10成9.8成9.6成10成公共部分装修情况石材贴面石材贴面石材贴面石材贴面室内装修情况毛坯房精装修，标准约为1300元/建筑平方米毛坯房毛坯房建筑结构钢混，板楼钢混，板塔结合钢混，板楼钢混，板楼楼层情况共12层共8层共11层共7层建筑外观及设计物业外部装修为石材贴面，外窗形式为阳台落地窗，建筑外观及设计较好物业外部装修为石材贴面，外窗形式为阳台落地窗，建筑外观及设计较好物业外部装修为石材贴面，外窗形式为标准窗，建筑外观及设计较好物业外部装修为石材贴面，外窗形式为标准窗，建筑外观及设计较好设备设施情况内装有进口品牌电梯，平均一梯2户，设备设施情况完备内装有进口品牌电梯，平均一梯4-6户，设备设施情况完备内装有进口品牌电梯，平均一梯3户，设备设施情况完备内装有进口品牌电梯，平均一梯3户，设备设施情况完备物业管理电梯24小时不间断运行，有门禁对讲可视系统，24小时供应热水，物业管理水平较好电梯24小时不间断运行，有门禁对讲系统，24小时供应热水，物业管理水平较好电梯24小时不间断运行，有门禁对讲系统，24小时供应热水，物业管理水平较好电梯24小时不间断运行，有门禁对讲系统，24小时供应热水，物业管理水平较好车位情况停车位与户数配比约为1：1，车位较充足未配置专用停车位，车位供应情况一般小区内停车位与户数配比约为0.5:1，车位供应情况一般小区内配置有地下停车位，停车位与户数配比约为1：1，车位较充足工程进度现房现房现房期房土地取得方式出让出让出让出让房屋用途住宅住宅住宅住宅表一：比较因素情况描述表项目估价对象交易价格交易日期交易情况区位状况实物状况权益状况案例A案例B案例C都心公馆府上嘉园德胜佳苑待估2097421473197122009年7月19日2009年7月19日2009年7月19日2009年7月19日正常交易正常交易正常交易正常交易道路通达度临主干道临街巷临次干道临支路基础设施情况九通九通九通九通距离区域中心距离约2公里约2公里约2公里约2公里距公交车站、地铁距离200-500米500米200-500米500米住宅聚集度较高较高较高较高规划限制有一定限制有一定限制有一定限制有一定限制自然人文环境优劣度较好较好较好较好公共服务设施完备度较完备较完备较完备完备成新率10成9.8成9.6成10成公共部分装修情况较好较好较好较好室内装修情况毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房建筑结构钢混钢混钢混钢混楼层情况一般较好一般较好建筑外观及设计较好较好较好较好设备设施情况较完备完备完备完备物业管理较好较好较好较好车位情况较充足一般一般较充足工程进度现房现房现房期房土地取得方式出让出让出让出让房屋用途住宅住宅住宅住宅案例A案例B案例C都心公馆府上嘉园德胜佳苑待估209742147319712100100100100100100100100道路通达度100979998基础设施情况100100100100距离区域中心距离100100100100距公交车站、地铁距离1009810098住宅聚集度100100100100规划限制100100100100自然人文环境优劣度100100100100公共服务设施完备度100100100102成新率1009896100公共部分装修情况100100100100室内装修情况100100100100建筑结构100100100100楼层情况100100100100建筑外观及设计100100100100设备设施情况100102102102物业管理100100100100车位情况1009898100工程进度10010010098土地取得方式100100100100房屋用途100100100100比准价格225232260320130修正幅度0.070.050.02算术平均值21752表二：比较因素情况说明表项目估价对象交易价格交易日期交易情况区位状况实物状况权益状况表三：比较因素条件指数表项目估价对象交易价格交易日期交易情况区域因素个别因素权益状况案例A案例B案例C都心公馆府上嘉园德胜佳苑待估209742147319712100100/100100/100100/100100100/100100/100100/100道路通达度100100/97100/99100/98基础设施情况100100/100100/100100/100距离区域中心距离100100/100100/100100/100距公交车站、地铁距离100100/98100/100100/98住宅聚集度100100/100100/100100/100规划限制100100/100100/100100/100自然人文环境优劣度100100/100100/100100/100公共服务设施完备度100100/100100/100100/102成新率100100/98100/96100/100公共部分装修情况100100/100100/100100/100室内装修情况100100/100100/100100/100建筑结构100100/100100/100100/100楼层情况100100/100100/100100/100建筑外观及设计100100/100100/100100/100设备设施情况100100/102100/102100/102物业管理100100/100100/100100/100车位情况100100/98100/98100/100工程进度100100/100100/1001土地取得方式100100/100100/100100/100房屋用途100100/100100/100100/100比准价格225232260320130修正幅度0.070.050.02算术平均值21752表四：比较因素修正系数表项目估价对象交易价格交易日期交易情况区域因素个别因素权益状况收益法项目名称项目位置用途租赁成交价（元/建筑面积平方米·天）成交价格内涵交易日期（保留到日）建成年代装修情况创业大厦海淀区中关村东路1-3号办公4.5公开市场价格2010年3月1日2000年遗留装修银网中心海淀区知春路113号办公5.5公开市场价格2010年3月1日2003年遗留装修优盛大厦海淀区成府路办公5.2公开市场价格2010年3月1日2008年遗留装比较因素估价对象ABC交易价格待求4.55.55.2交易情况100100100100市场状况100100100100区位状况1009810398实物状况1009598102权益状况100981001014.95.45.25.25.2＄682.9取费区间名称按年租金计算金额（元）空置率租赁面积办公5.23570.4210%20901.675%-10%商业0.000.0010%0.00车库0.000.0010%0.00收益小计3570.4220901.67其他收入0.00系数取费区间管理费收益×费率71.412.00%2%-5%维修保养费重置价×费率228.751.50%72961%-2%房产税重置价×70%×税率128.101.20%7296营业税及附加收益×税率196.375.50%保险费重置价×费率15.250.10%72960.1%-0.2%费用小计——639.88年净收益2930.54报酬率8.0%收益期限43.7房地产总价值35363租赁面积20901.67总建筑面积20901.67楼面单价16919开发完成后的比准价格有效毛收入办公每天每平米租金运营费用有效毛收入＋其他收入－运营费用建筑面积成本法成本逼近法项目单价单位备注取费标准一、土地取得成本5846元/平方米（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数1.土地购买价格6000元/平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定——2.土地取得税费183元/平方米主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3%，印花税税率为0.05%，取土地购买价的3.05%(契税3%，印花税0.05%)3.05%3.土地开发成本0元/平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此不在单独计取——43——7%二、管理费用175元/平方米指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算3%三、销售费用120元/平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的2%计算2%四、投资利息318元/平方米为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开发建设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率+（管理费用+销售费用）×贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取5.31%五、投资利润1842元/平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比30%六、销售税费483元/平方米包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税