鄂尔多斯奥运花园地产项目前期策划报告-121PPT

鄂尔多斯奥运花园项目前期策划报告北京经纬时代房地产经纪有限公司●区域市场分析●项目分析●项目定位●分期开发策略目录●项目营销策略与执行●产品规划建议ChapterOne第一章区域市场分析一、宏观市场分析鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，地处鄂尔多斯高原腹地，与钢城包头以及首府呼和浩特隔河相望。全市辖东胜区、康巴什等8个旗区，总面积8.7万平方公里，总人口150.4万。其中东胜区城市规划面积161平方公里，总人口42.7万。鄂尔多斯市，一个国家级能源基地城市正蓬勃发展。（一）鄂尔多斯市概况作为能源基地，鄂尔多斯市拥有众多的自然资源。其中，煤炭全市已探明储量1496亿多吨，约占全国总储量的1/6，东胜—神府煤田，是世界七大煤田中最大的一个。另外，石油、天然气、油页岩、天然碱、芒硝、食盐、泥炭等资源储备丰富。1、能源◆2006年底，鄂尔多斯市全市城镇化率达到57.4%，城镇化进程的加快是鄂尔多斯市房地产持续发展的基础。◆东胜区工业工业迅速发展，进城务工人员增多，东胜人口将继续增加。2、人口134.4238.16135.9738.6146.6641.64149.542.45150.442.70204060801001201401602002年2003年2004年2005年2006年鄂尔多斯市人口数(万)东胜区人口数(万)数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告鄂尔多斯市城市发展战略：国家西部重要的能源重化工基地管理中心，产业服务中心；蒙中经济区南部中心城市；富有地产文化和民族特色的旅游城市；市政治经济文化中心。3、城市规划截止2005年，全市通车总里程9554公里，其中，高速公路232公里，一级公路71公里，二级公路1157公里。康巴什新区正在筹备修建飞机场和新区火车站，建成后将进一步优化鄂尔多斯市与其他城市的交通连接。城市交通数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告鄂尔多斯市经济发展快速，地区GDP从02年的204.28亿上升至2006年的800亿，位居全区第三。按可比价格计算，GDP年均增长速度28.15%，增速位居国内城市的前列。鄂尔多斯市人均GDP从2002年的15197元，2006年增长到约为52140元，约合6600美元，人均GDP平均增长率保持在20%以上。历年地区人均GDP增长情况1、地区GDP发展情况204.28271380.4550.180001002003004005006007008009002002年2003年2004年2005年2006年地区GDP(亿元)151972004625938398915214001000020000300004000050000600002002年2003年2004年2005年2006年人均GDP(元)历年地区GDP增长情况（二）经济发展概况2、地区GNP发展情况2006年，鄂尔多斯市地区GNP收入达到145.8亿元，总量跃居自治区第一。鄂尔多斯市、包头、呼和浩特，三个经济强市形成经济“三足鼎立”的局面。数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告204.28271380.4550.180001002003004005006007008002002年2003年2004年2005年2006年地区GNP收入（亿元）历年城镇居民收、支情况（元）历年城镇居民收、支增长情况◆可支配收入5年来年增长近18%，消费支出连续5年增长超过10%，表明城镇居民销售能力和消费意识在增强。◆可支配收入和消费的变化情况，表明市场朝有利于房地产销售方向发展。3、城镇居民收入与支出分析65912619720434648770397511025101471300012008020004000600080001000012000140002002年2003年2004年2005年2006年可支配收入消费支出8.80%15.40%21.70%25.70%17.90%12.60%14.10%23.80%15.50%15.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2002年2003年2004年2005年2006年可支配收入增长比率消费支出增长比率数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告4、产业结构自2002年至2006年，鄂尔多斯市第三产业占GDP的比重不断上升，服务业和工业发展对城市经济增长的拉动作用不断增强。目前鄂尔多斯市正向现代城市方向发展，经验表明此时期基础设施、住房等产业发展迅速。13.70%12.10%10.50%7.50%5.70%58.30%57.40%59.40%52.40%54.30%30.50%30.50%30.10%40.10%40%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2002年2003年2004年2005年2006年第一产业第二产业第三产业数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告5、对外经济发展情况0.29990.46030.57572.650123456789102002年2003年2004年2005年2006年实际利用外资金额（亿麦元）进出口总额（亿美元）36.70%53.50%25.10%250.00%92.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%2002年2003年2004年2005年2006年实际利用外资增幅进出口增幅鄂尔多斯市实际利用外资在逐年增长，对外资的感召力逐渐增强，外向型经济在逐渐形成和发展中。数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告2003年以后，固定资产投资年增幅均在50%以上；2004年以后，房地产开发投资幅度超过140%。数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告6、固定资产和房地产开发投资发展情况3.685.65.9217.142.501002003004005006007002002年2003年2004年2005年2006年固定资产投资(亿元)房地产投资(亿元)96.30%50.90%148.50%6.47%188.10%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%180.00%200.00%2002年2003年2004年2005年2006年固定资产投资增涨幅度房地产投资增涨幅度二、房地产住宅市场分析（一）房地产发展状况房地产市场以普通住宅为主，占房地产总量的80%左右；普通住宅以多层住宅为主，高层、小高层住宅正逐步融入市场。房地产专业化程度不高，开发主要以本地开发企业为主，外来企业不容易进入市场。项目案场管理不完善，销售控制力不足，一定程度上影响了项目形象。整个房地产市场还处在初级发展阶段，发展机会和困难同时并存。1、市场现状2、城市用地规划其中，康巴什区住宅规划420.63万平方米，东胜区住宅规划1442万平方米。0501001502002503003504002002年2003年2004年2005年2006年本年土地开发面积（万平方米）本年土地购置面积（万平方米）02年03年04年05年06年合计土地购置15.4214.3621.89220.2333.34605.21土地开发16.876.7517.3777.37175.15293.51完成比例109.40%47.01%79.35%35.14%52.54%48.5%2007年土地预计供应量333.34万m2，城市土地购置量达到645.04万m2；土地开发面积预计在220万m2。2007年，土地供应充足，开发量继续放大，房地产买方市场逐渐形成，市场竞争进一步加剧。3、土地供应、开发量数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告01020304050607080901002002年2003年2004年2005年2006年实际需要总投资(亿元）本年完成投资（亿元）02年03年04年05年06年需要投资5.736.6513.0437.5492.3完成投资3.685.586.3317.0542.5完成比例64.22%83.91%48.54%45.42%46.04%2007年，而随着土地成本和建筑成本的增加，房地产实际总投资与约为51亿元，实际完成的投资额比去年增长20%。实际投资额的增加，加大开发商对资金的需求，因此要求快速销售、快速回款，以缓解资金压力。4、房地产投资情况数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告0510152025303540452002年2003年2004年2005年2006年本年完成投资(亿元)住宅投资额（亿元）02年03年04年05年06年本年投资(亿元)3.685.586.3317.0542.5住宅投资(亿元)2.723.644.114.0434.16所占比例73.91%65.23%64.77%82.35%80.37%住宅投资稳步增长，市场供应量相应增加，促进买方市场的形成。住宅市场供应良加大，同时加剧同类产品的市场竞争。5、住宅投资情况数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告0501001502002503002002年2003年2004年2005年2006年住宅开工面积（万平方米）住宅销售面积（万平方米）02年03年04年05年06年合计开工面积44.0940.9341.77179.95272.22578.96销售面积31.124.7846.55100.58156.46359.47销售比率70.54%60.54%111.44%55.89%57.48%62.09%销售总额3.32.655.4615.5525.52—2007年，住宅市场总供给量约为519.49万m2，其中当年新开发面积约为300万m2，往年剩余面积219.49万m2；市场销售面积约230万m2。通过对今年住宅销售的预计情况来看，住宅消费总量在大幅增加，住宅总供给量在在大幅增加，如何占领住宅市场，是本案急需解决的。6、住宅销售情况数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告整体价格水平不高，2004年开始有所大幅度增长，尤其在东胜区表现最为明显，市场平均销售价格达到2300元/m2，高出全市销售价格近40%。国家宏观调空政策对房地产市场影响情况不大，预计未来会继续稳定上涨。7、住宅销售价格106210681173154616310200400600800100012001400160018002002年2003年2004年2005年2006年住宅平均销售价格(元/平方米)数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告铁西版块北部移民版块旧城改造版块工业区版块东胜区普通住宅市场主要分四大版块，普通住宅总开发面积约151万m2，总建筑面积约为294万m2。从市场调研情况来看，目前东胜普通住宅市场以铁西版块和北部移民版块在售楼盘居多，其次为旧城改造版块。（二）东胜普通住宅版块市场分析铁西版块铁西是东胜区政府所在地，一期开发面积为7.76平方公里，其中住宅2.21平方公里，一期开发以基本完成。目前，规划中的二期建设，住宅约100万平米。铁西版块是市、区两级政府的开发重点，区域内主要以高档住宅和别墅为主。1、铁西版块在建普通住宅项目共有9个，总供应量约82.25万㎡，目前正努力开发铁西区第二期。项目名称占地建面建筑形式装修户型面积主力户型均价所属区域威泰家园3922364538多层、小高层毛坯103~1531102588铁西版块巴音孟克.家园3162937900多层毛坯100~200两居100-110三居135~1502400阅微佳苑42800107890多层毛坯70~153三居120~1383115家和苑96560144829多层、小高层毛坯103~260三居130~1422500锦华苑64570103312多层、小高层毛坯100~240两居100-110三居135~1502480金典花园2866743000多层毛坯98~142二居98~110三居120~1403198满世.尚城8900091000多层、小高层毛坯100~200二居100~115三居127~1502600太阳城96000110000多层毛坯130~189三居130~1423280学府领地80000120000多层毛坯88~137二居90~100236