XXXX年房地产形势专题研究

2019/8/31房地产形势与养老产业发展途径全国工商联房地产商会聂梅生2011年6月当前房地产形势•市场进入纠结•调控进入深水•行业重新定位•企业面临重整2019/8/32市场进入纠结•资本层面：应对通胀走高，继续收紧货币供应。5月当月人民币贷款增加5516亿元，同比少增1005亿元。央行再提准备金率达21.5%的历史高点。1-5月份——房地产开发投资继续处于高位，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。（同期固定资产投资增幅25.8%）——国内贷款，国内贷款5803亿元增长4.6%——利用外资大幅上升，利用外资266亿元，增长57.3%——自筹资金12486亿元，增长30.9%（占比67%）——个人按揭贷款3443亿元，下降8%。•房企资金链全面趋紧房企融资成本急速上升，从8%上升到15%左右•平均资产负债率达到71.36%2019/8/33市场进入纠结•土地层面——数据显示，1~5月全国128个城市土地出让金同比下滑5%，其中住宅土地出让金下滑14%。——据统计，1~3月128个城市土地出让金总额均保持在千亿元以上，1月甚至高达2143亿元，4月份，迅速下降至786亿元。5月土地市场延续4月较弱水平。——北京今年1~5月住宅土地出让金同比下滑84%，上海则同比下滑44%海口和大连分别下滑了81%和27%。•开发商谨慎拿地使土地市场陷入低迷•地方政府财政收入减少•保障房计划的实施受阻•住房需求矛盾进一步加剧。42019/8/35市场进入纠结•5月全国房地产市场处于量、价的胶着状况：——中国指数研究院发布《2011年5月全国重点城市新房价格指数报告》，内容显示，2011年5月半数城市住宅价格停止上涨，大多数监测城市的成交量出现增长。•部分一线城市交易量持续下降，2、3线城市量价上升•开发商放慢开发进度，供需双方继续观望•调控重点城市房价出现松动——6月北京新房、二手房成交量较5月下旬分别下跌12%、21%促销、降价楼盘增多，以价保量态势呈现。调控进入深水区——土地制度年度土地出让收入（亿元）土地出让收入占地方本级收入比重（%）2004589449.5620055505.1536.4520067676.8941.9420071300055.172008960033.5120091590048.8320102939771土地财政比重持续上升数据来源：国家统计局。地价领跑房价，越跑越快调控进入深水区—土地制度调控进入深水区—土地制度房地产铁三角形成——地根吸住了银根2010年，房地产开发企业购置土地面积4.1亿平方米2010年全国土地出让总价款达2.9万亿元以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。•开发商进行土地抵押贷款后，需要经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易进而参与经济社会发展。如果这期间市场形势发生大的变化，这部分巨额资金将直接关联到地方政府和金融层面。•土地出让制度不改变，调控局限于表层操作，难免又一次轮回反复。调控进入深水区—房产税•据中国指数研究院专题报告指出：如果只针对高端物业征税，预计全国针对住宅的征税规模将不足千亿；•如果对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但是在近期这种征收方式是不现实的。•房产税并非能直接降低房价，但是对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。房地产调控触及到土地、税收、政府与市场在住房上的分工责任等体制性问题，这是房地产长治久安的根本。92019/8/310行业重新定位•靠投资拉动GDP阶段，房地产是国民经济重要产业1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献0%5%10%15%20%25%19981999200020012002200320042005200620072008200900.511.52贡献率(左轴)拉动百分点(右轴)1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点。在最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。2019/8/311行业重新定位•国民经济三驾马车作用调整，经济发展转向内需拉动，投资拉动力逐步下降。•产业结构调整力度加大•城镇化内涵注重城乡均衡发展•避免落入中等发达陷阱，减少贫富差距必须坚持产业结构和城市化进程的调整•房地产角色变化:由投资拉动转向对经济和社会发展的承载作用,与其它新兴产业融合共生。2019/8/312行业重新定位•商品住宅单一模式还能走多远？–城镇居民住房自有率达86%，保障房1000万套（约占当年销售量的50%），商品房空置率不容忽视，人口结构未来变化后的住房趋势等，提前考虑商品住宅类开发商的转型。–公租房基金上路•城市发展的承载：城镇布局随着基础设施格局变化而极大地影响未来城市化模式。东西部地区的均衡发展将形成新的经济板块。•城市运营、城市综合体、城乡一体化等；•新型经济产业区的承载：开发区、产业园、产业转型基地等；•内需型、消费性产业的承载：旅游、服务业、养老产业等2019/8/313企业面临重整•商品房市场将面临与保障性住房平分秋色，积极参与建设保障性住房是必然选择。•从单一的商品房开发转向复合业态；•从开发销售物业转向销售与持有型并举•大型企业整合能力提升，中小企业困难加大，企业集中度提高；•企业发展从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发展2019/8/314养老产业发展途径2019/8/315老年产业属性和价值内涵如下：•地产属性住宅、普通商业地产、医疗保健等特种商业地产；•金融属性证券、保险、储蓄型产品等；•服务属性服务于核心需求、增值需求、价值提升需求等；•人文属性原居住地的社会文化因素及联合国人居养老五大原则。老年产业的属性2019/8/316•养老住区不是传统的房地产开发,也不是房地产的华丽转身，它是房地产业、医疗业、餐饮业、服务业、旅游业等既独立运作又无缝整合的全新产业。•从产品属性看，老年住区属于内需型消费产品。在我国拉动经济的三驾马车中，促进消费是中央政府最支持的增长方式。•养老住区的其它增值服务空间大于普通社区甚至商业地产，养老住区开发具有政策性支持、收益稳定、抗风险性强、可持续性发展等优势。老年产业的属性2019/8/317老年住区的目标定位•据民政部预测，到2020年，60岁以上老年人口预计将达2.43亿，占总人口比重将达到18%。•本阶段，我国经济发展到一个新的水平，社会保障体系的逐步完善，人均福利水平不断提升，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；•目前年龄在40～50岁的一批中年人在这一阶段也逐步步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；•本阶段，独立居住的养老观念已经形成，养老住区的需求将会出现井喷现象，养老住区的增长将会保持在一个较高水准，约在10%左右。2019/8/318•据中科院研究结果表明，目前全国养老金缺口高达1.3万亿元。现有我国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年以每年新增60岁以上老人为600万人，其中有3-5%需进入养老住区，按每年递增10%测算：•到2020年共需新增养老床位480万张，加上目前缺口300万张，总计780万张床位约折合为520万套需求。•以建设费用4500元/㎡，每套平均面积70㎡计算，10年年需要投入资金16380亿元；•以月租金4200元计（每套年租金5万元），10年租金收入约为2600亿元。•约占未来房地产市场3-5%，整合上下游产业链能力高于房地产业，投资回报率稳定12-16%。养老住区需求分析2019/8/319•国家老龄主管部门直接指导•美国老年住宅协会参加主编•国内各有关行业组织、院校、企业联合编制开发运营管理指导文件，联合开展养老住区全流程运作；•国内外企业积极加盟“中国绿色养老住区示范项目”。已建成、在建、待建的养老住区本次加入示范项目的已达15家。养老住区联合工作局势形成2019/8/320指导单位：全国老龄委办公室主编单位：中国老龄产业协会全国工商联房地产商会美国老年住宅协会中国医院协会国寿投资控股有限公司支持单位：住房与城乡建设部住宅产业化促进中心美国驻华使馆商务处2019/8/321•经中外各方携手，国内外调研考察，历时一年形成以下成果：《中国绿色养老住区联合评估认定体系》《养老住区商业模式与价值工程》养老住区商业模式与价值工程•编写单位：•全国工商联房地产商会•国寿投资控股有限公司•中信证券股份有限公司•民生银行房地产金融部•喜神资产管理有限公司•金龄联合国际企业管理有限公司•北京新景祥房地产经纪有限公司2019/8/323•第一篇综合分析•第二篇成本分析•第三篇产品定价•第四篇投资策划与整合•第五篇用户资产管理•第六篇案例分析养老住区商业模式与价值工程2019/8/324第一篇综合分析一、养老住区总体商业模式（一）土地获取方式与商业模式的关系（二）商业模式的主要类型二、养老住区服务对象（一）服务对象分析（二）服务对象定位三、养老住区市场定位（一）政府管理层面（二）市场层面2019/8/325开发运营模式优势劣势适用时期及适用对象收益模式产品出售投资回收期相对较短，资金压力小存在销售风险，缺乏长期稳定收益，政策风险较大适用于产业发展初期，面对较大的投资风险采用此模式快速回收资金销售溢价收益+售后菜单式养老服务收益产品出租可以获取长期稳定收益，利于在经营中经营企业品牌，提高品牌影响力投资回收期相对较长，资金压力大，政策风险小适于自有资金有实力与融资能力强的开发商在产业发展成熟期采用入门费+租金+养老服务费产品出售+出租经营方式灵活，既可保证部分投资的迅速回收，又可取得长期稳定收益经营方式不统一，经营管理难度大，有一定政策风险适用于成长期过渡到成熟期的双轨期间销售溢价收益/入门费+租金+养老服务费2019/8/326融资形式投资主体描述全资型开发商项目资金全部由开发商自有资金投入信贷型开发商+银行或信托机构项目部分资金向银行或信托机构抵押贷款基金型开发商+基金管理机构通过股权合作或股权投资的形式引入基金保险型开发商+保险公司通过股权合作或股权投资的形式引入险资混合型开发商+银行/信托机构/基金管理机构/保险公司运用多种投融资模式2019/8/327政府管理层面定位2019/8/328按服务对象进行的产品分类2019/8/329第二篇成本分析一、开发投资（一）土地开发成本（二）开发建设成本（三）开发建设阶段成本构成二、运营成本（一）合同管理（二）运营费基准值（三）规模效应及入住率2019/8/330运营成本基准值的确定2019/8/331第三篇产品定价一、房屋出售与持有的平衡（一）影响房屋出售与持有比例因素（二）房屋出售的定价（三）持有型养老住区的定价要素二、定价特点与策略（一）定价特点（二）定价策略三、基本收费模式与定价（一）入门费（二）月服务费（三）附加服务费（四）DMF收费模式四、合同类型（一）A型合同-广范版（二）B型合同-修正版（三）C型合同-收费服务类（四）D型合同-计程服务类五、定价因素的关联与实例（一）定价影响因素（二）实例2019/8/332入门费定价（1）入门费定价涵盖开发建设成本。①市场导向定价法：往往根据养老住区所在区域商品房市场价格的70%-80%定价。②竞争导向定价法：根据地块稀缺情况、周边配套、区域竞争情况、运营管理服务体系吸引力和满足目标人群的刚性需求程度等影响因素，实行差异化的策略，根据市场情况溢价。③成本导向定价法：入门费需足以支付开发建设成本，并考虑利润。（2）入门费定价可考虑生活护理费的一部分，按照成本和利润要求顺推：根据国际经验值，假设消费者在养老住区的平均入住时长，以及在独立、介助、介护三阶段的入住时长，测算出平均服务成本，作为入门费定价的基础数据。2019/8/333第四篇投资策划与整合一、投