XXXX年海南地产半年报

12目录一、海南2013年1-6年房地产市场回顾二、2013年年中排行榜三、营销盘点四、热点区域解读五、2013年下半年市场预判3数据说明：土地数据覆盖范围仅为政府公开出让的招拍挂地块。全省商品房数据覆盖城市范围为海口、三亚、琼海、文昌、陵水、万宁、澄迈、保亭、定安、五指山共十个市县，数据来源为省住建局公开的每日网签数据。商品住宅数据为海口、三亚、琼海、文昌、陵水五个市县的房管局网签数据，不含政策性住房。各级政府网站数据存在一定差异，本报告数据结合政府数据、调研数据以及数据库累积数据编写，由于统计口径不同，存在小范围误差。41、经济环境2、政策环境3、土地市场4、商品房市场一、海南2013年1-6年房地产市场回顾55土地市场：与全国市场差异较大，土地市场供求冷淡2商品房市场：市场回暖，去库存依旧是市场主旋律，刚需市场逐步显现，市场表现良好3政策环境：促实业、夯基础、强保障、控土地、限投资1房企业绩：房企业绩大幅飙升，有赖于价格趋向合理化，营销方式多元化461、经济环境7欧美日等主要发达国家经济复苏缓慢对于改善我国整体出口环境不利，同时考虑到欧盟与我国贸易摩擦加剧、美国实施以出口推动就业和经济复苏的政策，未来我国出口增长将面临更大的压力，国际外部环境仍面临诸多不确定性。经济环境——国际经济国际经济复苏进程缓慢，外部经济环境利好因素缺失国际环境利好缺失我国人力成本快速上升、大量传统制造业回流到美国本土欧盟6月19日美联储宣布并且明确量化宽松放慢和全部退出的时间表、路线图，国际资本将集中退出美国日本经济恢复仍较为缓慢近期出现贸易摩擦日本的零利率“极端宽松”的货币政策没有带动日本的实体经济复苏8经济环境——国际经济时间国家或机构内容3月9日意大利惠誉公司宣布，主要受意大利议会选举造成的政治僵局影响，将意大利主权信用评级由A-下调至BBB+，评级前景为负面。3月25日德国德国经济专家委员会发布经济报告，下调2013经济增长预期3月22日日本日本财务省数据显示，日本的贸易赤字达到7775亿日元。日本连续8个月出现贸易赤字4月4日日本4月4日，日本央行公布最新利率决议及货币政策4月23日欧盟欧元区4月制造业采购经理人指数（PMI）初值由3月的46.8降至46.55月15日欧盟欧盟对中国通信公司展开反倾销与反补贴调查6月4日欧盟欧盟委员会4日宣布，欧盟自6月6日起对产自中国的太阳能电池板及关键器件征收11.8%的临时反倾销税。如果中欧双方未能在8月6日前达成解决方案，届时反倾销税率将升至47.6%。7月26日国际货币基金组织国际货币基金组织发布美国经济年度评估报告中，下调美国经济增速预期7月18日美国美国第四大城市、全球汽车之都底特律申请破产保护7月18日欧盟欧盟统计局发建筑业相关数据显示，2013年5月欧元区和欧盟调整后建筑业生产指数环比分别下滑0.3%和0.2%，同比均下滑5.1%7月18日希腊希腊议会18日通过了包括大规模裁减公职人员等新财政紧缩法案主要发达国家经济复苏缓慢，日本推行量化宽松政策货币贬值，IMF下调经济预期等信息表明国际外部环境的不稳定性加剧，外部利好不足。国际经济环境利好缺失，外部需求环境不利，内需作用更加凸显9经济环境——国内经济受外部环境及结构调整影响，经济下行压力加大，“保下限”前提下，调控加码可能性较小数据来源：中国统计局12.10%11.20%10.70%10.40%9.80%9.60%9.50%9.30%8.10%7.80%7.70%7.80%7.70%7.60%0%2%4%6%8%10%12%14%10Q110Q1-210Q1-310Q1-411Q111Q1-211Q1-311Q1-412Q112Q1-212Q1-312Q1-413Q113Q1-2GDP累计增幅6月官方公布的PMI指数为50.1，再次回落至去年同期水平，汇丰PMI指数48.2跌至“枯荣线”以下，经济表现出内需疲软、扩张性不足的态势。自12年二季度GDP增速首次降至8%下以来，经济上行乏力，增速进一步放缓。调整经济结构的同时，稳定增长仍将是下半年的经济工作的首要任务。404550556011年1…2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12年1…2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13年1…2月3月4月5月6月官方PMI汇丰PMI全国房GDP增速走势PMI指数走势10经济环境——海南经济海南经济依靠固定资产投资带动，因房地产整体市场回暖，固定资产投资处于高位增长态势，海南省经济增速重回11年水平，未来预期向好海南GDP走势2013年上半年经济增长经济运行情况良好，呈现加快回升的态势。海南GDP基数较低，未来仍然存在较大发展空间政策不变前提下经济增长存在长期高于全国水平的可能。海南固定资产投资增速走势79.60%43.30%41.30%32.80%31.90%33.60%36.70%36.20%24%26.60%37.60%27.90%32.20%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%固定资产投资增速2013年1季度固定资产投资增速回升，重新达到30%以上。海南经济增长主要依靠固定资产投资带动，当前国际旅游岛战略规划进一步落地，投资增速趋于平稳。数据来源：中国统计局25.10%19.40%17.60%15.80%10.00%10.40%10.60%12.00%8.00%8.10%8.40%9.10%10.50%10.30%0%5%10%15%20%25%30%050010001500200025003000GDP亿元11经济环境——海南经济经济结构调整的大环境下，房地产投资增速有所放缓，但房地产开发仍是海南支柱产业，短时间内不会改变海南房地产开发投资增速走势海南固定资产投资结构变化情况140%78.90%68.40%62.50%30.90%40.00%44.80%41.70%19.70%34.80%33.80%33.72%29.60%0%50%100%150%房地产开发投资增速65%59%57%58%35%41%43%42%0%20%40%60%80%100%2010年2011年2012年2013年一季度其他投资占比房地产投资占比虽然受经济增长放缓及调控影响房地产开发投资增速有所下降，但依然保持近30%以上的高增长速度。房地产投资一直是经济增长的重要支撑点，在固定资产投资中占比超过40%。房地产开发投资对GDP贡献度有所回落，但房地产开发仍是海南支柱产业。海南房地产开发投资对GDP贡献走势数据来源：中国统计局22.66%26.36%31.05%27.04%0%10%20%30%40%2010年2011年2012年2013年第一季度房地产开发投资/GDP12政策环境——政策小结主要发达国家经济复苏缓慢对于改善我国整体出口环境不利，同时考虑到欧盟与我国贸易摩擦加剧、美国实施以出口推动就业和经济复苏的政策，未来我国出口增长将面临更大的压力，国际外部环境仍面临诸多不确定性。国内宏观环境相对严峻，经济增长进一步放缓，内需扩张性不足，房地产业作为当前经济增长的重要支柱，新政府执政初期进一步出台新政打压房地产市场的可能性正在降低。海南经济发展平稳增速较快，高于全国水平，房地产在较长一段时间内仍然是支柱产业，房地产投资环境较为稳定。132、政策环境14政策环境——全国政策新一届政府的执政理念正在转变，对市场的干预正逐渐减少，同时政府为保经济增长，调控加码可能性较小3月5日十二届全国人大一次会议温家宝：抓紧完善稳定房价工作责任制3月17日十二届全国人大一次会议闭幕后，国务院总理李克强表示,抑房价过快上涨是防抬高城镇化门槛6月19日李克强主持国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施。会议确定推进利率市场化改革，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求6月5日李克强会见美国前财长保尔森时提出转变政府职能，发挥市场机制作用，加强市场监管，提高政府效能。利于当前稳增长、促转型、保就业7月9日总理李克强主持召开部分省区经济形势座谈会，李克强在会议上表示，目前我国经济运行平稳并处在合理区间，区间“上限”是防通胀，“下限”是稳增长、保就业5月13日国务院总理李克强指出，要实现今年发展的预期目标，靠刺激政策、政府直接投资，空间已不大，还必须依靠市场机制。3月27国务院总理李克强日主持召开国务院常务会议，会议指出通过稳定经济增长和调整经济结构增加就业岗位，搞好房地产市场调控，加快建立长效机制，加强保障性安居工程建设。2013年2月20日，温家宝主持国务院常务会议，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施“国五条”15政策环境——全国政策中央政府继续差别化信贷，加强土地管理及保障房建设等调控举措并未深化，对市场影响不大，推进利率市场化改革的举措为后期房开贷放开提供了政策支持措施主要是对之前调控的延续严控土地资源成为常态新政府延续地产调控，但并未进一步深化国土资源会议：国土部继续坚持房地产用地调控政策，对大企业大地块监督常态化。国五条等文件针对房地产行业，提出应认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策全面放开金融机构贷款利率管制一、取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。二、取消票据贴现利率管制，改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定。三、对农村信用社贷款利率不再设立上限。四、为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。利率市场化将加速银行间竞争有利于降低开发商融资成本保障性安居工程管理从严政府加大对保障房用地、融资等方面的支持，同时对保障房监管力度进一步加大16时间出台部门政策内容影响7月20日中国人民银行中国人民银行关于进一步推进利率市场化改革的通知全面放开金融机构贷款利率管制，金融机构要积极适应贷款利率的市场化定价方式增加资本流动性，房开贷、个贷暂不调整1月11日国土部国土部将坚持房地产用地调控政策不动摇配合相关部门继续做好《土地管理法》修订和《农民集体所有土地征收补偿安置条例》的制订等土地政策从紧，严格供地，支持和保护合理需求。1月7日国土部《国家级开发区土地集约利用评价情况(2012年度)》制定差别化政策，支持战略性新兴产业发展1月28日国土部《全国国土规划纲要(2011～2030年)》国土空间开发格局为推进形成城市化、工业化和农业现代化同步发展的国土集聚、集中开发总体格局2月3日国务院《批转发展改革委等部门关于深化收入分配制度改革的若干意见》强调改善房地产税。完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房产交易税收征管扩大房产税市场范围，以税收代替政策性打压，同时发挥差别化信贷的调控作用2月20日国务院国五条坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围3月2日国务院《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求各地一季度要向社会公布今年房价调控目标。对于部分房价上涨过快的城市，将进一步提高二套房贷首付比例和贷款利率等7月5号国务院《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》针对房地产行业，意见提出应认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险1月1日住建部《住房保障档案管理办法》规范保障房管理保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。2月8日住建部住建部巡查公积金贷款支持保障房建设试点城市利用住房公积金贷款支持保障性住房试点工作情况，试点城市住房公积金决策、管理、运作、监管情况，住房公积金历史遗留涉险资金清收情况5月22日国务院国务院批准用地的80个城市保障性安居工程用地国务院批准用地的80个城市保障性安居工程用地2月28日住建部、发改委《关于做好保障性住房融资对接服务工作的通知》加快推进保障性