0150绿维文旅：乡村土地获取的七大策略(上)0518

绿维文旅：乡村土地获取的七大策略（上）关键词：绿维文旅乡村土地农用地宅基地农村集体经营性建设用地乡村土地的获取是进行项目建设的首要步骤。绿维文旅认为，从项目开发建设所需要的土地类型来看，主要包括农用地的获取及建设用地的获取。农用地主要用来进行现代农业、创意农业的生产，建设用地上主要进行二产加工以及商贸、旅游、养老、仓储、物流等产业的发展。绿维文旅总结土地获取7大策略（上篇）。（一）通过土地转让获得农用地即在发包方（一般为农村集体经济组织）同意的前提下，与土地承包人签订土地转让合同协议，获得其所拥有的未到期土地的承包权与经营权。土地转让成功后，原土地承包人所享有的使用、流转、抵押、退出等各项权能将转移给受让对象。此类获取土地的方式较为严格，需经过发包方的同意，如果出现承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源，或者转让合同不符合平等、自愿、有偿原则，或者受让方改变了承包土地的农业用途，或者受让方不是以农业生产经营为主要目的，或者本集体经济组织内其他成员提出要优先享有等情况，发包方有权不同意承包方与受让方之间的合同。（二）通过土地租赁获得农用地即在与土地承包人或土地经营人进行洽谈磋商的基础上，以承租的方式，签订土地租赁合同协议，获得一定期限的土地经营权，并按一定方式付给出租方实物或货币。土地租赁合同签订后，需上报农村集体经济组织存档，但与土地转让不同，农村集体仅限于存档，无许可权。另外，对于这一模式来说，出租的仅是土地的经营权，承包权仍属于出租方。（三）通过土地作价入股获得农用地即在自愿联合的基础上，土地权利人与投资者签订土地入股（股份合作）合同，将自身拥有的土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体，从事农业生产。一般土地权利人仅提供土地，资金、管理、运营等由投资者负责。入股的土地一般按照产量评定股数，作为取得土地收益分红的依据。这一模式与前两种模式相比，并不改变土地的经营权，另外，其收益不固定，受农业生产经营效果的影响。（四）通过土地征收获得建设用地土地征收是将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予合理补偿和妥善安置的一种行为。征收的对象主要有集体农林用地与集体建设用地。其中，集体农林用地转国有建设用地需按照城镇建设用地与乡村建设用地增减挂钩政策，通过建新拆旧和土地复垦，实现建设用地总量不增加、耕地面积不减少、质量不降低、用地布局更加合理。另外，这一性质土地的征收需要先办理农用地转用审批手续，转为建设用地，再办理土地征收审批手续，转为国家所有。而对于集体建设用地来说，相对简单，可直接进入土地征收流程。土地征收有严格的国家规范与流程，这里不再赘述。