产业园办公集群规划设计方案文本

大中型企业产业园办公集群规划设计方案文本PART01策划1产业策划1.1定位提出1.2定位实现2商业策划1.1定位提出1.2定位实现3品质策划1.1定位提出1.2定位实现产业定位产业策划产业策划产业定位：针对大中型企业的总部产业办公集群差异化处理产业定位——定位的提出整个中铁产业园区需要配备从大型到小型的各种企业类型，保证整个中铁产业链的有效运转，已建成的2号地块和规划中的3号地块满足中小型企业办公的需求，该地块（1号地）满足大中型企业办公的需求。大型企业中型企业小型企业企业规模的设定产业定位——定位的提出中国三峡中国国电办公面积约60000㎡建筑面积74028㎡停车位286总部办公面积35202㎡酒店建筑面积42506㎡公寓建筑面积12567㎡大中型企业中小型企业1-4期800-2000㎡小栋总部5期4000-6000㎡少量1.8万㎡青羊总部基地大中型企业主要是指以中铁为代表的办公面积在5000平米到30000平米之间的企业。单体建筑规模的设定产业定位——定位的实现单栋建筑的规模就根据大中型企业面积的需求设计成了两种，一种的单栋30000平米左右的一类高层办公楼，一种的单栋10000平米左右的二类高层办公楼（5000平米的企业刚好可以半栋购买，满足需求）。高层与小高层配比3:1。10000㎡30000㎡建筑平面划分的设定产业定位——定位的实现同时，为了适应市场的变化和不确定性，在建筑平面布置的时候增加了灵活性，可多层划分为一家企业（面积从1200到300000不等），也可单层划分一家（面积1200或1500），还可半层划分为一家（面积600或750），甚至也可划分为小企业单元（面积100平米到500平米），以满足大中型企业市场灵活变化的需求。A.多层一家B.一层一家C.一层两家D.一层多家办公平面模式比较产业定位——定位的实现优点：核心筒居中，划分灵活，大小办公空间均可满足，360度观景采光。缺点：大办公空间相对局促，共享交流空间不够。适合：围合式与分散式布局。结论：可以采用优点：核心筒偏向一面，划分灵活。兼顾大空间和小空间布置的需求。缺点：影响部分办公空间的采光。适合：围合式布局。结论：可以采用优点：交通体左右两边布置，采光通风绝佳。缺点：更适合划分为一家,划分灵活性差适合：分散与围合式布局。结论：不宜采用模式一核心筒居中布置模式二核心筒偏心布置模式三核心筒两端布置办公层高的确定产业定位——定位的实现调研案例：调研区域：成华区2个高新区8个武侯区2个锦江区2个青羊区2个金牛区2个点式塔楼层高范围：3.6m~4.2m平均层高：3.868m主力层高：3.8m~3.9m办公层高的确定产业定位——定位的实现结构高度+设备高度+办公净高=办公层高600mm2500mm800mm3900mmVRV多联机空调系统办公室净高:2500mm商业策划商业定位：经济有效的满足城市界面、相邻社区及办公内部的商业服务配套需求定位的提出根据用地周边的规划情况，决定的商业的必要性和商业的布点用地北侧为天斑路城市干道，且紧贴地铁5号线站点，沿街的商业配置满足地铁带来的城市人流用地西侧为规划的学校和幼儿园及住宅小区，适当的布置商业以满足社区人流对商业的需求用地本身有大量的办公人群，必然需要相应的商业配套，所以园区内部的商业设计也就显得极为重要定位的实现商业的业态组成北侧服务城市人流的商业：建议包括小百货、餐饮、银行、五金、服装等西侧服务社区人流的商业：建议包括文具、玩具、书店、便利店、美发店等内部服务办公人流的商业：建议包括餐饮、银行、便利店、咖啡吧、棋牌等北侧商业西侧商业内部商业1.因为都是小商业的需求，所以在建筑布置上放弃大集中商业的布置，选择临街店铺的布置形式，层数均为2层，布置上采取连续商铺+类独栋的空间组合，满足不同业态的需求。2.总体布置也强调内外打通，避免过长的临街面，形成开放式的商业体验。类独栋商铺连续商铺定位的实现商业的建筑呈现北京总部基地定位的实现商业的定量分析项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列北京总部基地10612.511.8%银河SOHO项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列银河SOHO32.89.729.6%注：银河SOHO位于城市中心，且完全开放，对商业的需求较大。案例研究深圳星河雅宝科技创新园定位的实现商业的定量分析项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列深圳星河雅宝科技创新园156.2615.6810%上海新江湾城湾谷科技园一期项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列上海新江湾城湾谷科技园一期4137.3%案例研究青羊总部基地定位的实现商业的定量分析项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列青羊总部基地10998.3%天府软件园2期项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列天府软件园2期561017.9%注：商业包含沿街商业和内部下层商业，其中沿街商业约占总面积10%。案例研究龙潭裕都总部城定位的实现商业的定量分析项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列龙潭裕都总部城30024.18%蓝光空港总部基地项目名称总建筑面积（万平方米）商业建筑面积（万平方米）商业所占面积比列蓝光空港总部基地801012.5%结论：考虑项目位于城市开发区，对商业的需求不会太大，本案商业面积约占总建筑面积8%,建筑面积大概为23000㎡,(包括园区内部的食堂和活动中心）。案例研究定位的实现商业的定量分析40%20%40%商业面积配比北侧商业西侧商业内部商业服务不同人流的商业配比:北层服务城市人流的商业(8000㎡)------占40%西侧服务社区人流的商业(6000㎡)------占20%内部服务办公人流的商业(9000㎡)------占40%北侧商业商业总面积：23000㎡品质策划品质定位：面向中高端客户人群，打造高品质的办公园区品质定位品质策划本案天回镇大丰镇三河镇差异化品质策划——定位的提出较偏的区域位置加上大中型的产业定位必定需要较高的办公品质来吸引客户，与市中心办公形成明显的差异化竞争，突出其显著的特点。财富中心仁恒置地城市理想百扬大厦市中心办公偏远区域办公天府广场仁恒置地城市理想财富中心人保大厦百扬大厦城市之心莘庄近郊商务区成都龙潭裕都总部城700M高品质的办公环境品质策划——定位的实现内部办公环境：我们在办公楼每2~3层之间都设置了通高的共享边庭，方便企业员工的交流休憩和上下层之间的交通联系，降低垂直电梯的压力。共享边庭外部绿化环境：绿化为面的整体打造，强调步行系统的多样有趣，创造园林化的景观环境。成本造价控制品质策划——定位的实现希望通过适当的成本投入，运用精致的设计语言，创造出高品质的效果呈现。土地成本的核算，结合周边相似业态的售价，对建成后的销售价格做一个预估，以制定出大致的成本控制，做到有的放矢。（需和业主方一起来完成）银巢商鼎中心标准写字楼建筑面积34710㎡售价4500元/㎡开间面积40-1000㎡中铁产业园标准写字楼建筑面积200000㎡售价5500元/㎡开间面积400-4800㎡金华财富广场商住、综合体建筑面积230000㎡售价8500元/㎡开间面积50-100㎡中铁产业园银巢商鼎中心金华财富广场用地强度控制品质策划——定位的实现通过盈利的把控，取得利润和品质的平衡，得出用地的指标。PART02理念1生态化环境设计2参数化绿色设计3智能化功能设计4人性化空间设计OURVISION:新型生态商务区设计定位特性：点式高层为主，还绿地给园区可持续的生态特色办公集群生态化环境设计绿化为面，强调园区环境整体打造，突出步行系统，从平面到空间，形成全方位的立体绿化系统绿化为面垂直绿化2.1绿化为面生态化环境设计公共庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院通过自然的划分，区别出中心公共庭院和每栋办公楼的私家庭院，提高销售卖点无边界绿化分区2.1A企业用地B企业用地公私分区气流分析成都地区较为寒湿，属于静风区，因此对通风要求较高成都地区主要风向为东北风通过软件模拟光环境，塔楼采光不佳的位置可设成架空;采光较好的位置可设计成公共活动场所参数化绿色设计光学分析辅助总平布局，创造更会合理的空间效果(包括气流和日照)2.2辅助总平面设计通风效果不佳实验楼往西移动通风效果变好通过软件模拟，实验楼往西移动通风效果较好调整前调整后5号高层主面通风不佳5号高层往南移动，通风变好通过软件模拟，5号高层往南移动，通风条件有改善调整前调整后参数化绿色设计2.2辅助总平面设计参数化绿色设计辅助建筑造型，做到造型与功能的完美结合裙房层风环境多层风环境高层风环境形体扭转前主要道路通风情况不佳主要道路通风情况不佳形体扭转后：主要道路通风情况得到改善2.2辅助造型设计智能化功能设计智能化网络系统2.3日光室内照明系统智能电气技术楼宇自控管理系统人性化空间设计共享空间的打造，通过建筑内部的共享边庭，建筑底层的架空灰空间，屋顶平台的利用等，为员工创造出丰富的交流活动平台室内共享空间底部架空灰空间屋顶平台利用2.4共享边庭PART03规划1历次总图比较2总平面布局3与周边环境关系3.1与信息产业园关系3.2与总规关系4园区内部技术分析4.1功能分析4.2交通分析4.3景观分析历次布局比较第一轮第二轮3.1结论：选用方案一布局方式：塔楼尽量南北朝向，采用行列式，每栋有私家庭院，共同围合公共景观塔楼进行高低错落结论：高层低密度，减少多层建筑及高层建筑裙房的建设整个园区一体化打造，不区分中铁二院办公楼形象内部庭院减少与外界联系，保持私密及安静氛围商业裙房主要分布于北面道路及西面道路总体布局24F99M17F69.3M经济技术指标：5F24M2F13.2m10F46.5M9F38.6M2F10.2m2F10.2m19F77.1M9F38.6M10F42M8F38.1M23F99M总建筑面积290434.1总占地面积30680.8容积率2.92213681总建筑密度30.87%地下室车位2296中铁二院面积60432.4中铁二院地下室面积30090二院一期面积28111中铁二院地下室车位94624F99M21F87.3M用地面积99391建筑名称标准层面积每栋建筑面积沿街塔楼1号楼1497.633819内部塔楼2号楼1226.402号实验楼（二院）4048.428111沿街塔楼3号楼1497.633819沿街塔楼4号楼1497.629326.2内部塔楼5号楼1497.632321.4内部塔楼6号楼138611039内部塔楼7号楼138611039内部塔楼8号楼1497.624984内部塔楼9号楼1325.99911内部塔楼10号楼1325.912364内部塔楼11号楼1497.624984沿街商业312715807半地下车库909614584.5地下室755153.2总平面图3.2鸟瞰效果总体布局3.2鸟瞰效果总体布局3.2鸟瞰效果总体布局与周边环境的关系与信息产业园关系延续信息产业园高层序列，并同样将独栋高层置于地块角部将高层序列置于地块沿街面，更有利于营造优美的内部环境及缓解交通压力3.3与周边环境的关系延续总规中央绿轴的设计，并取消二层连廊，在地面层形成编组站线型3.3与总规关系与周边环境的关系80米100米80米70米100米50米延续总规中间低两侧高的天际线关系，并适当错动起伏3.3与总规关系场地竖剖面34.2米49.8米80米24米40米与周边环境的关系沿中央绿轴中央绿轴界面沿街效果3.3与总规关系100米110米90米150米40米80米100米130米与周边环境的关系城市道路界面沿街效果3.3与总规关系沿天斑路功能分析二院办公区一期实验楼+办公二院办公区二期塔楼二院办公区3.4功能分析沿街商业食堂及活动区沿街商业沿街商业建筑总面积：1580