2020年海南楼市调研报告

TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.代理·咨询·金融·商业·产业·公关·养老2020年海南市场发展年报让置业体验更美好Professional·Sincere目录CONTENTS010203040506海南楼市政策海南土地市场海南商品房市场海口市场三亚市场海南楼市发展展望海南楼市政策海南2020年调控政策脉络2020年上半年调控：全国首个楼市深化调控的省份，提出安居型商品住房、本籍居民≥2套限购以及现房销售制度。1月海口：3类情形闲置土地可有偿收回，最高可获土地市场评估价的70%补偿定安：不得捆绑车位、装修包销售；不得要求客户选择二次装修或升级装修；不得收取购房指标费海南：发布推进实施标准地制度的通知，加快推进产业项目落地海南：实行点状供地，禁止商品住宅、私家庄园、私人别墅等房地产和变相发展房地产的项目海南：将在海口、三亚、儋州、五指山、定安、陵水等六市县开展安居型商品住房建设试点工作2月3月海南：100%逐户装修验收，样板间工程装修材料全透明16日海口：明确未按期交房的开发企业将计入企业诚信度不良行为记录，限制该企业后期项目的后续办理及取消预售资金的便捷使用17日定安、澄迈：打击违规销售行为，处罚方式包括行政处罚、取消预售许可证、暂停网签备案、暂停2020年规划指标报批等23日海南：发布省闲置土地清单，涉及的房企包括万科、鲁能、华润、长影20日海南：创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房、现房销售制度等07日17日30日15日17日30日陵水：急需紧缺人才可享受不落户购房、购车，放宽年龄限制申请人才住房租赁补贴或购房补贴等政策06日5月4月6月海南：针对此前的关于本地居民多套住房限购政策、现房销售制度作具体界定22日海南：2022年底，各市县年度商品住宅实施计划项目中，装配式比例≥80%22日海南：中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》01日陵水：发布海南首个安居型商品房细则，计划3年建2500套，房价不超8000元/㎡07日国务院：召开发布会，解读《海南自由贸易港建设总体方案》08日三亚：开展保障性住房大整治,严肃查处出借、出租、出让和改变使用性质等违规情况08日海口：商品住宅用地严禁与其他产业项目用地捆绑或搭配10日海南：发布《关于贯彻落实海南自由贸易港建设总体方案的决定》，继续加强房地产宏观调控15日海南：全面放开高校毕业生落户限制，允许离校三年内的全日制本科及以上的高校毕业生在我省先落户后就业（三沙市除外），相应享受引进人才落户待遇19日海口住建局、海口发改委：辟谣海口新房备案价可以提升到19000元/㎡22日海南：针对规定的企业、人才减征、甚至免征所得税。30日2020年2020年下半年调控：落实安居型商品住宅要求，偏重项目违规销售的整治。7月8月24日10月9月12月1月海口：明确安居型商品住房套型面积，人均住房面积核定；定安：明确安居型商品住宅建设目标、销售价格三亚、定安：明确安居型商品住房建设目标、单户面积、价格制定等内容。06日18日海南：卫健领域“银发精英”人才家庭在海南无住房且2018年5月13日后无购房记录的，限购1套。04日海口：严禁滞后网签、未批先售、捂盘惜售、违规中介11日三亚：9项整治内容，涉及草签、捆绑销售、违规中介等层面23日儋州：针对教师、医务人员出台安居型商品住房管理方案18日海南：住房公积金贷款最高可贷100万28日海口：房地产中介行业信用等级评定实行量化评分，评级差者，取消网签资格。22日海口：华润中心因捆绑销售被顶格处罚75万。20日文昌：主城区限购要求，个税或社保年限由24个月提至36个月。27日海南：人才评价机制将房地产业的私企法定代表人排除在外。28日海南：刘赐贵表示：不再成为房地产的加工厂、海口保持1.7万/㎡单价、坚决整治房地产。16日海南：发布产业用地政策，优先保障三大产业建设，可采取先租后让供地模式。16日海口：出台存量房网上交易规则。19日海南：根据中央环保督查要求，恒大海花岛、融创日月湾、华润石梅湾开发被严惩，原先规划变动大。9日海南：逐步减少安排商品住宅(不含租赁住房、安居型商品住房)项目新增建设用地计划指标。16日海口：购房人可通过线上申请购房资格码，取得即具备购买新建商品房、存量房的权利。24日保亭：落户本县的人才，符合保亭县相关住房政策条件的，可优先购买安居型住房。1日海南：产业用地可采取先租后让，产业项目不包含商品住宅项目。24日海口：长租租金必须进入监管账户；严禁高进低出、长收短付的经营模式。9日海口市住建局：将对长弘御府、罗牛山璞域作出顶格处罚11月2021年海南2020年调控政策脉络上半年重点政策本地居民家庭≥2套限购，预售制向现房销售过渡，创新提出安居型住房供应。新政核心内容有四点：第一，强调各市县“一城一策”主体责任；第二、发展安居型商品住房；第三、本籍居民限购政策加码；第四，商品住房实行现房销售制度。各市县对本地房地产市场负主体责任健全住房供应体系创新提出安居住房深度遏制投机炒房开启本地居民限购解决预售制度弊病新供土地现房销售发展安居型商品住房，面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，并限定销售价格、套型面积和转让条件，在一定年限内实行封闭流转。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。各市县避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段。制定“一城一策”，提出年度调控目标和具体政策措施，使地价、房价、房租水平保持合理区间。新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。现房应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。下半年重点政策调控新方针：针对违规销售的行政处罚或成新常态。2019年开始，海口多次强调禁止捆绑销售，不过，处罚力度小，市场警示作用有限。近期，针对长弘御府、罗牛山璞域价外加价等违法销售行为给予顶格处罚，未来企业将有所警惕，调整营销模式，打消实行捆绑销售的计划。长弘·御府（2021年1月9日）涉嫌价外加价、虚假宣传、违法改建加建等违法违规行为，市住建局立即暂停项目在售的1、3号楼及地下室的网签（销售许可证号为：〔2020〕海防预字第0033、0033-1号）。罗牛山璞域（2021年1月9日）涉嫌无证销售、价外加价等违法违规行为，市发改委暂停受理罗牛山公司名下在海口市的所有新建商品房价格备案、市住建局暂停受理该项目预售许可。海口市住建局表示•海口市坚决按照中央和省委省政府、市委市政府：关于房地产调控的决策部署，坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，确保实现稳房价、稳预期的目标。•针对近期群众反映的房地产市场销售乱象，将举一反三，多部门联合对全市房地产市场开展全面排查和专项整治，加大对房地产市场违法违规行为的查处力度，重点打击违规价外加价、变相加价销售、无证销售、捂盘惜售等方面违规行为，对违法违规行为实施联合惩戒，顶格处罚。•将继续加大公开通报力度，列入不诚信黑名单，形成有力震慑，保持海口市房地产市场健康平稳运行。下半年重点政策调控再加码：2020年9月，文昌限购升级，部分区域社保个税年限提高。海南省限购一览图海口—主城区和南部生态保护区需5年社保其他区域2年社保昌江县东方市三亚市乐东县保亭县陵水县琼海市万宁市文海口市临高县澄迈县儋州市白沙县定安县屯昌县琼中县五指山市限购区核心生态区三亚—主城区、海棠湾、崖州湾沿海一线需5年社保其他区域2年社保/个税琼海—嘉积、博鳌、潭门需5年社保/个税，其他区域2年社保/个税五指山、白沙、保亭、琼中—只面向本市（县）居民家庭销售文昌—主城区需3年社保/个税，其他区域2年社保/个税昌市下半年重点政策调控-安居型商品住宅政策：2020年4月，海南提出安居型商品住宅政策，要求6个试点城市优先践行。2020年下半年，各城市相继颁布管理办法，现已有9城落实。落实安居型商品住宅政策的城市类型城市购买人群大类试点城市海口本地居民、引进人才三亚本地居民、引进人才陵水本地居民、引进人才、基层教师、医务人员儋州基层教师、医务人员五指山本地居民、引进人才、基层教师、医务人员定安本地居民、引进人才跟进城市琼海基层教师、医务人员万宁基层教师、医务人员白沙基层教师、医务人员昌江县东方市三亚市保亭县陵水县万宁市琼海市文昌市海口市临高县澄迈县儋州市白沙县定安县屯昌县琼中县五指山市乐东县未出台当地政策政策试点城市政策跟进城市2020年海南政策特点2020年海南政策双轨并行，商品化住房持续调控，开发难度加大，鼓励安居型商品住房。创新提出建设安居型商品住房，并限定销售价格、套型面积和转让条件，在一定年限内实行封闭流转。从土地端供给端偏重，原指定6城试点，现已有9城跟进。安居型商品住宅的建设、管理是今年海南楼市调控的聚焦点。安居型住房商品化住房全域限购持续，岛内≥2套限购，全装修，限100㎡，现房销售，商品住宅开发难度日益加大；逐步减少安排商品住宅(不含租赁住房、安居型商品住房)项目新增建设用地计划指标，未来商品化住宅取地难度加大。2021年海南政策趋势商品化住宅调控常态化，安居房持续完善政策要求，办公、商业变现报建难度加大。全域限购，全装修、现房销售等调控趋于常态化，近期，加价销售惩处警示加强，尤其海口的价格调控有所加强。安居型商品住宅提出时间较晚，于2020年提出，政策还处于探索期。如何加大建设力度、鼓励房企参与或转型是思考重心。2021年会继续摸索、完善政策，多城会继续跟进。办公套型面积要求保持，商业变现产品不断提交报建方案，变现产品不断面市之后，后续产品变现报建难度加大。商品化住宅调控常态化，加价销售风险加大安居型商品住宅管理继续落实，完善其政策体制办公、商业产品变现难度加大010203海南土地市场土地整体供求自贸港产业建设拉动明显，市场用地供求抬升，供求两端涨幅均超50%以上。2020年，海南土地市场供应2.41万亩，同比增长53.28%，成交1.83万亩，同比增长56.80%，综合楼面地价2229元/㎡，实现小幅增长。2020年与2019年供求同比况供应情况时间幅数（宗）占地面积（亩）建筑面积情（万㎡）——2019年37915710.581817.50——2020年44124081.682163.80——同比16.36%53.28%19.05%——成交情况时间幅数（宗）占地面积（亩）建筑面积（万㎡）楼面地价（元/㎡）2019年23511650.481457.4521642020年33718268.361659.282229同比43.40%56.80%13.85%3%2014-2020年海南历年土地供求面积对比050010001500200025003000050001000015000200002500030000350002018年2019年2020年成交楼板价（元/㎡）2014年2015年供应占地（亩）2016年2017年成交占地（亩）自贸港产业建设土地供求类型工业用地占主导，商办用地次之，住宅仅占两成，且多为安居房用地，商品化住宅用地可建面积占比仅4%。2020年随着自贸港建设产业布局持续深入，工业用地成交8895.14亩占主导，商办性质用地成交5621.69亩，仅次于工业用地；住宅用地以安居房用地为主，剔除安居房、棚改回迁、租赁等其他性质住宅用地，纯商品化住宅用地仅可建62.41万㎡，两年纯商品住宅用地成交232.92万㎡住宅，纯商品化住宅稀缺。2019年和2020年土地市场同比情况供应情况成交情况2019年幅数（宗）占地面积（亩）建筑面积（万㎡）幅数（宗）占地面积（亩）建筑面积（万㎡）楼面地价（元/㎡）住宅其他（安置、回迁、人才、租赁）361574.66223.08381687.75364.331375纯商品化住房221373.75324.98171181.29170.514114商业2055764.44737.77982856.73458.033741其他492089.18143.06281387.