“三旧改造”与房地产的机遇和挑战

“三旧改造”与房地产的机遇和挑战广东国地规划科技有限公司“三旧改造”是作为转变经济发展的一种方式，实现从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”的转变。从而让城市旧貌换新颜,经济得发展,群众得实惠。“三旧改造”一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城、祖庙东华里片区岭南文化、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入,掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧”改造提供新鲜经验。解读“三旧改造”的政策1“三旧改造”的进展2机遇和挑战3政策印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（佛府〔2007〕68号）佛山市国务院关于促进节约集约用地的通知（国发〔2008〕3号）国家转发省国土资源厅关于改造工作实施意见（试行）的通知（粤府办〔2009〕122号）广东省关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号）广东省印发加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造补充意见的通知（佛府办〔2008〕296号）佛山市《深圳城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）（2009年12月1日起实施）深圳市广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府〔2009〕56号）广州市东莞市推进产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法（东常〔2009〕3号）东莞市关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知（东府〔2009〕144号）东莞市“三旧改造”中土地新政策农村集体建设用地改变为国有土地问题村集体可以自愿申请把集体建设用地转为国有。部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可以大大简化手续、降低办理成本。业主自行改造的“三旧”用地允许协议转让作为经营性用地（商品房开发除外），可以补交出让金，维持原土地使用权人不变。土地出让收益处理的问题在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益可按不高于６０％的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段，通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从土地出让金中支付。有利于调动社会资金参与“三旧”改造的积极性。相关补办手续及程序问题1987年以前的历史建设用地无需办理征收、农转用手续，直接确权。1987年~2007年6月期间的历史建设用地无需办理农转用手续，补办征收手续后确权。大大简化了办理相关用地手续的程序，节省时间，降低成本，保障原使用者的权益和调动其参与改造的积极性，大大减轻被改造地区政府的负担。可以更好地调动各方面对改造的积极性。边角地、插花地、夹心地的处理问题过去由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃使用这些土地，造成资源浪费。现在则可以避免这种浪费现象的出现。边角地、插花地、夹心地可以整合用于“三旧”改造:面积小于3亩、累计面积不超过改造地块面积10%。是国有建设用地的，可以协议出让；是集体农用地的，按批次申办“农转用”或征收手续，征收手续与《“三旧”改造方案》一并报批。按照粤府78号文等新政策，广东省在2012年前完成用地手续审批的，就无须缴交新增建设用地的有偿使用费。根据调查统计，现在广东省没有合法用地手续的“三旧”用地有90万亩，其中60万亩按照原来的规定，需要缴交新增建设用地土地有偿使用费，这一项可为广东省地方政府节省新增建设用地土地有偿使用费167亿元，平均每亩可以节省费用27700元，但造成了国家资源的浪费，和资金的大量流失。按照粤府78号文的规定，对于历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。这样，从二调成果来说，一些批而未用的土地原本为耕地的，划为了建设用地，如果按照历史遗留用地来处理的话，不需要落实耕地占补平衡，将会造成大量的耕地资源流失。据统计，广州市批而未用土地还有21800亩，如果都化为历史遗留用地的话，将会造成大量的耕地资源流失，而建设用地将会大幅度增加。按照粤府78号文的规定，按照20%作为内部和公共设施用地，40%以招拍挂方式出让，40%以协议方式出让。根据统计，以招拍挂方式出让可以带来2571亿元的土地出让收入，以协议方式出让可以带来2142亿元的土地出让金，两项累计，可达4713亿元，这些土地出让收入将为地方政府集体获得。土地确权土地收益分配实事求是政策扶持资金倾斜政府让利城市发展由过去的以增量土地开发为主，向存量土地“再开发”为主转变迈出了重要一步一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，同时政府鼓励权利人自行改造二是突破政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地明确了更新改造的地价收取标准。把房地产开发环节中各方面的利益都照顾到了，这样会大大地推动城市旧改的速度。某一方独享土地开发的利益的模式在市场经济的体制下，显然已经不大行得通，现有政策可以极大地调动各方面的积极性。政策期限三年，封闭操作，广东政策的独享调查显示，广东共有“三旧”用地面积175万亩，其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩；珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩，低效用地挖潜空间很大。“三旧”改造工作已经得到了广东省委省政府和国土资源部领导的高度重视。广东省国土资源厅按照省部领导的指示精神，组织了广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造专题试点工作，去年以来累计完成“三旧”改造面积4万亩，取得了阶段性成果。广东省各地2010年“三旧”改造计划将在3月底前完成上报省国土资源厅，6月30日前各地要完成上图建档工作实践进展实践进展共启动“三旧”改造项目691个，已完成改造项目140个，其中，完成旧厂房改造项目121个，旧村居项目6个，旧城镇项目13个。已经完成或正在改造的3万亩“三旧”用地、建筑面积由原来的1600万平方米，增加到4000万平方米，增加了150%；在改善空间环境方面，佛山市“三旧”用地改造后的建筑密度由60%下降到35%；促进城乡统筹方面，佛山改造后村集体收入增加了200%，就业人数增加了200%。佛山远期目标：力争用10年时间基本完成全市“三旧”改造。中期任务：用3至5年左右时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作，基本完成杨箕、琶洲、冼村、石牌、三元里等52条“城中村”的全面改造任务。近期计划：在今年亚运会召开前完成琶洲、猎德、冼村、林和村、杨箕村、小新塘、棠下村、萧岗村、三元里村等9个“城中村”的清拆工作。目前，冼村、小新塘、萧岗等村正在完善相关的改造方案，而其余一些村已有一些开始启动。启动20个旧城片区整治改造、开展30个旧厂改造、盘活土地5平方公里。据统计，这个改造规模将拆建房屋1000万平方米，拉动投资1000亿元。广州的“三旧”改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地，相当于目前市中心面积的1/10，相当于未来10年新增建设用地2.4倍。其中，整体拆除重建的旧城区、旧工厂、旧村用地约5.53平方公里，局部拆除更新改造的旧城区以及功能置换的旧工厂用地约3.73平方公里。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。广州深圳市已经列入改造计划的各类拆除重建项目共计200项，其中城中村全面改造项目137项，旧城改造项目32项，工业区升级改造项目31项，计划改造用地面积16.5平方公里。目前，已批准各类改造专项规划58项。规划已获批准的25个改造项目将在近期进入实施阶段，将可提供200多万平方米住宅。3月5日深圳市规划和国土资源委员会公布了《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划草案，89个城市更新单元获公示，涉及面积达6.8平方公里。深圳2009年9月起，东莞市的“三旧”改造从部分试点转向在全市全面实施；12月，东莞市政府相继出台推进“三旧”改造的政策配套实施办法，并确定2010年要启动改造3万亩“三旧”用地目标。东莞机遇扩大房地产的供给需求，为房地产业带来强劲动力和发展后劲1政府扶持，资金倾斜，促进房地产业进入“快车道”2提升房地产社会地位和社会价值的重要契机3加速城镇化的发展，促进房地产业的多元化发展4挑战市场格局及行业格局重新生成。由于城区的用地日益匮乏，房地产的主力供应市场逐渐向郊区偏移。“三旧改造”规划所确定的范围主要分布在中心城区，扭转“市区份额下降、郊区上升”的发展态势。1监管问题：要实行程序的公开、公平、公正，通过接受社会公众、新闻媒体的监督，来保证资金到位、按照规划改造以及不会出现以调高容积率来换取私利的做法。2时机问题：在改造过程中存在一个最佳时点选择的问题。3房价问题：市场的供应将大大增加，但因为市民需求同时被激活,供求趋向平衡,不会对价格造成抑制，因此“供过于求、价格受抑”还为时过早。究其原因,一是开发成本比较高，新增住宅需要更高的定位、定价来实现盈利；二是城市规划与功能布局可以得到重新修正，城市竞争力明显提升，原先因破旧、环境脏乱、治安不佳、城市功能不彰等而存在的价格“洼地”也将被清除出去，这必然反映到房价的提升上；三是需求激活，特别是高端需求的激活，也肯定将在楼价上予以体现。4借机囤地问题：这个主要是针对在二、三线城市而言。因为一线城市不仅拿地成本高，而且随着各地闲置土地的处理办法的出台，各开发商还将加快房地产开发的速度。但是对于二、三线城市来说，拿地可以以较低成本获得土地储备；二、三线城市扩展快，市场空间及前景广阔，招商引资环境也比一线城市好。同时，因为这些城市经济发展速度低于一线城市，土地溢价速度也慢，可能使房地产企业借机囤地。5开发强度问题：这个问题主要表现在容积率方面，现有政策没有对容积率进行明确规定，这样容易造成政府与开发商之间的博弈。6对经济适用房的建设比例问题：在出让土地的时候，都会对经济适用房的建设比例有所规定。而在现有的三旧改造政策中，并未对经济适用房的建设比例问题有所规定，开发商出于利润空间的考虑，必然容易将开发的地块用于高档住宅的建设。7违法抢建问题：在三旧改造的过程中可能会引发被改造对象的抢建行为。一方面自然是抢建者的目的是为了博取更多的经济利益。也就是说，这些违章建筑抢建成功之后，抢建者就将其当作与政府讨价还价的筹码。另一方面，则与相关政策的宣传不到位和政府机关的约束力度不够有很大关系。抢建违建有什么样的后果？三旧改造会给原村民带来什么样的便利与好处？89避免产生“新三旧”的问题：在解决问题的时候，我们不能遵循“头疼医头，脚疼医脚”的行为模式。如果不能及时从根本上消除导致“三旧”形成的诱因，那么今天的“三旧”就有可能会演变成明天的“三旧”，城市发展就会陷入一种“改造三旧”—“制造新的三旧”—“再改造三旧”—“再制造新的三旧”的恶性循环。