《中国商业地产周报》第115期__领汇国际顾问

电话:[phone]网址:www.linway.net传真:[phone]邮箱:[e-mail]中国商业地产市场周报市场研究部2012.11©2012本报告为内部交流使用，为领汇国际（中国）商业地产顾问公司版权所有。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2012年第46期总第115期领汇国际（中国）商业地产顾问领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net传真:[phone]邮箱:[e-mail]2B新闻热点【深圳】深圳龙岗南联片区建成最大商圈商业体连成片深圳商业地产“税收新政”捧红一手写字楼!【广州】广州番禺商圈扩容16个商业项目正在规划中广州高德汇四大MALL打造东部购物天堂广州市国土局2亿协议出让44753平方米商业地【上海】上海商业供过于求持续蔓延库存需消化4年上海12月商业地产供应一扫颓势17项目推新上海本周出让6幅商业地块或诞生新单价地王【北京】北京高档写字楼空置率创新低10个月涨幅18%京西南崛起新地标北京商业地产空间大【其他】南京土地市场迎暖冬昨推3幅商业新地块百余知名品牌入驻昆明商业地产演白热化领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net传真:[phone]邮箱:[e-mail]品牌动态【百货商场】王府井百货或落户合肥核心商圈欲开微型超市广东本土百货“跨界”营销求突围百盛百货纯利持续下滑翠微百货15周年店庆销售达5亿创纪录【连锁超市】永辉今年股东套现逾7亿“中国沃尔玛”目标还远华润万家谨慎开拓新市场沃尔玛陷多国行贿门或面临数亿美元高额罚金家乐福欲退出印尼市场同意5.25亿欧元出售60%股权【餐饮连锁】“哈根达斯”旗舰店入驻秦汉唐国际文化商业广场俏江南长沙店“入座惨淡”株洲开店计划杳无音信探寻哈根达斯、星巴克国内高价的背后?武汉近20家必胜客餐厅首次引入宝祖利新酒【连锁品牌】森马毛利骤降6%想方设法去14亿库存LVMH手表和珠宝明年提价称中国市场颇具挑战爱马仕业绩领跑奢侈品光环背后隐忧重重快时尚UNIQLO珠海首店国贸购物广场店开业【其他】湖城首家IMAX影院入驻湖州多媒体产业园七天明年将在贵阳至少投资三家五星酒店博纳电影院数量增至15家另有5家年底开业汉庭集团更名华住酒店领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net传真:[phone]邮箱:[e-mail]2B新闻热点【深圳】1.6B深圳龙岗南联片区建成最大商圈商业体连成片据《南方都市报》报道，在龙岗大道沿线的南联片区，从最东端的双龙天虹开始一直往西走，依次有的大商业中心是，苏宁，科迪宇专业电话、手机卖场，五洲风情(目前处于司法解决盘活问题期)，富基置地广场(规划将建的集休闲、娱乐、商业、办公、住宅一体的旧改项目)，怡龙枫景园自带风情商业区，赛格电子，摩尔城综合商业体，海航综合商业体(在建)，喜悦里自带商业，远洋新干线大型Box风情商业街区。所有的上述商业体都是属于中大型的商业体，在龙岗来说影响力都是比较大的，恰恰难得的是，这些商业体巧合地都设在了一个片区，而且是基本上连成了一片，这在整个龙岗来说，目前都没有出现过这么大面积基本相连的商业体。龙岗定位为工业区，至今龙岗中心城没有一块用地是做商业设施规划的。但工业要大力发展，要上一个档次，商业的大发展是必不可少的带动，因此，龙岗整体规划中，商业迫在眉睫。目前龙岗的商业建筑由两方面组成，一是以旧城改造的方式建成，一是依附于住宅，用新批住宅的7%配套设施用地建设而成。没有纯商业用地的规划和预留用地，开发商又希望尽快套现而“多快好省”，并没有过多考虑未来商厦怎样才能做大做强，这是“五洲风情”项目给龙岗的一个教训，也是龙岗目前商业设施散落不集中的重要原因。2.7B20深圳商业地产“税收新政”捧红一手写字楼!记者近日从市场上获悉，在深圳二手写字楼受冷落的同时，一手写字楼因为成交税费相对较少而受市场青睐，开发商纷纷加速向市场推盘。业内人士预计，未来半年深圳一手写字楼供需两旺，成交量将维持高位。在取得了良好的销售业绩后，花样年福年广场近日趁势加推；沉寂了多时的英龙商务大厦也在近日打出了销售广告；君子广场则启动了登记认筹活动。领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net传真:[phone]邮箱:[e-mail]深圳商业地产“税收新政”捧红一手写字楼！位于福田竹子林的农科商务办公楼于9月7日取得预售许可证，到目前为止，86套的办公物业已被售出82套，去化率为95%。种种迹象表明，临近年末，不少一手写字楼抢占市场份额势头明显。据美联物业统计，上半年仅有4个办公物业入市，到下半年则将加大至12个。而自从二手写字楼的过户需要按评估价计税的政策出台，一手写字楼开盘的推盘的速度明显加快：9至10月取得预售许可证的项目就有4个，预计第四季度还将有4个项目入市。“根据目前开发商推盘的节奏，相信在第四季度剩余的时间，以及明年第一季度之内，一手写字楼的成交量都能保持在近两年的高位，即月均5000平方米左右。”美联物业全国研究中心主任何倩茹上周五接受记者采访时说，“存量商业地产新政实施后，二手写字楼交易税费的增加，无疑为开发商创造了销售契机。自从住宅限购后，很多投资者将注意力转移到工商铺市场，但目前已到达高位的价格，成为他们入市的绊脚石。然今年一些位置理想、定价合理的办公物业，迅速得到市场的认同，去化率很高，如深业泰然大厦、三湘海尚中心以及农科商务办公楼。从目前市场的交易情况看，区域中心内4万元/平方米的办公物业比较受市场欢迎。”10月份按评估价过户政策的实施，使一直以二手房为主导的深圳写字楼市场局面发生逆转，10月一手写字楼市场的成交面积达到20419平方米，环比增长292%；而二手写字楼的成交面积仅有4335平方米，环比大幅下滑94%。网议深圳写字楼供应过度存投资“陷阱”前不久，一则《福田未来5年“再造”74座招行大厦》的微博引发了地产业内人士对深圳写字楼巨量供应的热议，甚至有投资客直指现在投资写字楼是“陷阱”。随后又有媒体报道称：未来5年，深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米，而每年深圳市场对写字楼的消化量将小于80万平方米。一时间，“井喷”、“供过于求”、“风险大”……业内对未来深圳写字楼市场的担忧情绪十分浓厚。深圳晚报记者为此采访了权威机构的专家。专家认为这种担忧是对数字的误读，深圳写字楼不是过剩，而是稀缺！领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net传真:[phone]邮箱:[e-mail]【广州】3.广州番禺商圈扩容16个商业项目正在规划中目前，番禺商圈有接近400万平方米的商业体量正在规划和建设，大大高于目前番禺已经开业的商业体量。记者了解到，已经有不少商业地产项目待字闺中，向投资者伸出了“橄榄枝”。业内专家表示，目前番禺商业进入了成长期，商业地产扎堆，如果购买新商圈的一手商场铺，未来升值潜力可期，但是投资者要做好长期“守”的准备，并且要慎重选择营运商。而对于稳健型投资者，可以选择成熟小区的社区街铺，赚取稳定收益。现状：16商业地产项目在规划中上周五，广州市规划局公布了“万博商务区地块控制新详细规划修改公示”，明确万博商务区地下空间规模将达171.11万平方米，将建集交通、市政、商业于一身的四层地下空间。光新增的商业设施就将达到30.48万平方米。近期举办的“商业智汇沙龙第七期”论坛上公布了一个数据，目前在番禺商圈，已经有16个商业地产项目正在规划中，它们的面积总数达395.6万平方米，接近400万平方米的体量。万达、奥园、天河城等多家商业地产大鳄已经或即将进驻。记者了解到，近期光在万博商圈就有多个商业地产项目开卖，不但包括“巨无霸”万达广场，也包括敏捷·上城国际等社区街铺。万达广场铺甚至一度以5万元的高均价放卖，仍售卖火爆。业态：番禺商业扩容还在成长期番禺是否能够在支撑如此巨大的商业体量?在论坛上，番禺万达广场招商部经理李垚表示，首先番禺的人均GDP超过了1万美元，这在国际上达到中等发达的水平，并且番禺GDP总量已经过千亿。“这个数据帮助我们判断番禺区到底能是否能承载大面积的商业体量，从需求的角度我们认为没有问题。”广州商业总会秘书长罗志杰则直言，目前，番禺商业有一个特点，就是周六日很多人，生意比较好做，周一至周五就比较冷清。“这是因为番禺在城市里面担当的角色不一样，整个番禺依然属于成长期。”投资：领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net传真:[phone]邮箱:[e-mail]一手商场铺“需要守”二手社区铺“最稳当”在过去的五年中，番禺商铺已经出现了一定的涨幅。记者了解到，2008年雅居乐商铺的报价在16800元/平方米左右，购置一个50平方米左右的商铺，总价不过84万元。现在二手价格已经涨到了每平方米3万~4万元。中原商铺部法永能副总监认为，目前番禺已出现了一些比较成熟的铺面依然以社区商业和市桥附近传统的商业街为主。这些铺面大部分已经历了一轮涨价，目前租金回报率比较稳定。他表示，目前传统商业街以市桥繁华路、易发商业街等地段为主，由于已经是传统旺地，投资门槛很高，价格不菲，未来升值潜力可期。“某些铺位已经可以卖到20万元/平方米。”但是，他表示，该地段目前租金回报率为4厘左右，并不算高。而番禺由于大型社区较多，社区铺也是投资的热点。“社区铺有稳定的人流，不愁租，回报率也在4厘左右，但是升值相对缓慢。”同时，他表示，目前番禺新兴的Shoppingmall模式可与目前现有的商业形态进行一些错位的竞争，长远看来，确实有投资空间。他认为，对于目前新放卖的一手商场铺或者街铺，尤其是新兴商圈，消费者要慎重考虑。“这种守的时间比较长，而且有一定的风险。”但是，他也坦言，一旦商圈能够发展起来，升值空间和潜力也非常大。法永能直言，如果购买新兴商圈的一手铺面，尤其是商场铺，投资者一定要关注营运商的实力。“营运商的实力未来直接影响到铺位的价值。”4.9广州高德汇四大MALL打造东部购物天堂“宁要河北一张床，不要河南一间房。”数百年来，广州沿袭着南北划江而治的城市格局。而进入新的十年，广州传统的经济格局开始被颠覆，东西两翼呈现出前所未有的发展契机：天河、萝岗、黄埔、增城，东进的呼声不绝于耳，东部的前景日渐被看好。正是在这种背景下，紧接着地产东进的步伐，以高德汇为代表的一批购物中心吹响东进号角，率先占据黄村、长湴、科学城等东部要地，打造宜居新城的购物胜地。地产是东进排头兵东进，排在广州宏观战略之首。今年3月出台的《广州市“十二五”规划纲要》更是指出，要加大力度重点打造东部山水新城。广州市委副书记、市长万庆良表示，2015年要把地铁修到增城。据了解，东部新城地处广州连接东莞、深圳、香港黄金走廊的东部区域，有着丰富的山水资源，未来将以广州“最适宜投资创业和生活居住的绿色生态新城”的面貌出现，而领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net传真:[phone]邮箱:[e-mail]这一区域本身的经济实力以及工业基础也足以支撑这一目标的发展。近日，又传出消息要投入400亿元配合广州东部山水新城的建设，人们再次把目光投入到了这一片生机勃勃的土地。作为城市副中心，随着交通网络的逐步完善和大型楼盘的日趋成熟，而