《经济法概论》第七章房地产法

第七章：房地产法房地产法概述土地使用管理法律制度房地产开发法律制度房地产交易法律制度房地产权属登记法律制度物业管理法律制度第一节：房地产法概述房地产法的概念房地产法的体系房地产法律关系一、房地产法的概念1房地产法的含义房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。狭义的房地产法仅指《城市房地产管理法》，该部法律只适用于城市范围，且土地关系还须适用《土地管理法》。广义的房地产法指调整因城市、农村土地和房屋所形成的诸种社会关系的法律整体，包括了狭义的房地产法。一、房地产法的概念2房地产法的调整对象房地产法调整房地产关系，具体内容包括土地、房屋财产关系，包括因土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权所形成的财产关系；土地利用和管理关系，包括在土地的规划、开发、征用、保护、以及土地使用权的出让、转让、出租和抵押过程中所形成的各种社会关系；一、房地产法的概念房地产开发经营关系，即房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设，房屋建设以及转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的过程中形成的社会关系。包括房地产开发关系和房地产交易关系；物业管理关系，即物业管理服务公司与物业所有人（即业主）、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内各种管理项目进行维修、修缮与整治的过程中所发生的一系列社会关系二、房地产法的体系房地产法的体系指由众多的调整房地产关系的法律规范组成的内在有机联系的统一整体。我国房地产法律体系按法律规范的地位划分，一般由五部分组成：宪法,1982年12月4日通过的《宪法》对房地产开发建设及其管理作了原则性制度规定二、房地产法的体系法律1986年6月25日通过，2004年8月28日第二次修订的《土地管理法》；1989年12月26日的《城市规划法》；1994年7月5日通过的《城市房地产管理法》；1997年11月1日通过的《建筑法》；1999年8月30日通过的《招标投标法》。除上述主要专门法律之外，还有其它主要相关法律：1986年12月4日的《民法通则》；1991年6月29日《水土保持法》；1995年6月30日的《担保法》；1999年3月15日的《合同法》；以及其他相关法律等等。二、房地产法的体系行政法规1990年5月19日的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；1998年7月20日《城市房地产开发经营管理条例》；1998年12月24日通过的《土地管理法实施条例》（修正条例）；2001年6月6日《城市房屋拆迁管理条例》；2003年6月8日《物业管理条例》；2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；2006年12月31日修订的《城镇土地使用税暂行条例》以及其他相关的行政法规二、房地产法的体系部门规章1995年5月9日的《城市房屋租赁管理办法》；1995年12月18日的《土地登记规则》；1997年12月27日发布、2001年8月15日修正的《城市房屋权属登记管理办法》；1999年3月2日的《建设用地审查报批管理办法》；2000年3月29日的《房地产开发企业资质管理规定》；二、房地产法的体系2001年4月4日的《商品房销售管理办法》；2001年7月23日的《城市房地产抵押管理办法》；2001年8月15日修订的《城市房地产转让管理规定》；2002年5月9日的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》；2003年6月26日《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；二、房地产法的体系2004年3月17日的《物业管理企业资质管理办法》；2004年5月13日的《经济适用房住房管理办法》；2004年7月20日修订的《城市商品房预售管理办法》；2004年11月1日修订的《建设项目用地预审管理办法》；2005年10月12日的《房地产估价机构管理办法》；2005年10月31日的《城市房屋拆迁工作规程》；二、房地产法的体系2006年1月13日的《房地产抵押估价指导意见》；2006年8月28日的《房地产交易秩序专项整治工作方案》；2006年10月31日的《中国房地产经纪执业规则》；以及其他相关部门规章地方性法规与地方性规章三、房地产法律关系1房地产法律关系的主体房地产法律关系的主体即房地产法律关系的当事人。他既是权利的享有者，又是义务的承担者。主要包括国家机关、企业、事业单位、社会团体、公民个人。三、房地产法律关系2房地产法律关系的客体。房地产法律关系客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。房地产法律关系的客体为土地和房屋。就土地而言，当事人之间依法转让、抵押的不是土地所有权而是土地使用权。但对房屋而言，房屋的所有权与使用权都可以依法转让和抵押。三、房地产法律关系3房地产法律关系的内容。房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务。房地产管理关系中，管理者与被管理者之间的权利义务关系一般不对等；房地产交易关系中，当事人之间的权利义务关系通常对等第二节：土地使用管理法律制度土地用途管制制度建设用地制度一、土地用途管制制度土地用途管制制度是指国家通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区域，确定土地使用条件，强令土地所有者、使用者严格依照确定的用途利用土地的制度一、土地用途管制制度1土地利用总体规划土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理和保护，在空间上、时间上所作的总体安排和布局。一、土地用途管制制度2土地登记土地登记是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积等情况登记在专门的簿册上，同时向土地使用者颁发土地证书的制度。依据土地用途管制制度，土地权利未经登记不受法律保护，改变土地用途须符合土地利用总体规划且应履行合法批准手续，依法改变土地用途，应当办理土地变更登记一、土地用途管制制度3土地使用的监督检查使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。县级以上人民政府土地行政主管部门，有权对违反土地用途管制的违法行为进行监督检查，并有权追究违法行为者相应的法律责任二、建设用地制度1建设用地的概念建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。建设用地按土地所有权性质可以分为国家建设用地和乡（镇）建设用地；按建设项目大小可以分为大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地；按利用性质可分为农业建设用地和非农业建设用地二、建设用地制度2建设用地使用权建设用地使用权来源建设用地必须是国有土地，包括国家所有和国家使用的土地。主要有依据法律规定确定为建设用地的国有土地、农村集体所有的土地已征用为国有并被确定为建设用地的国有土地、国家已依法收回的国有建设土地、国有未利用土地已改为建设用地的国有土地二、建设用地制度农用地转建设用地农用地转建设用地须遵循以下程序：（1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。二、建设用地制度（2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地二、建设用地制度3国家建设征用土地国家建设征用土地，是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为，它具有以下法律特征（1）征地主体的惟一性（2）征地行为的行政性（3）征地条件的补偿性二、建设用地制度征用土地的审批权《土地管理法》第45条规定，征用下列土地的，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案二、建设用地制度征用土地的补偿安置根据《土地管理法》第47条、第31条、第42条和其他有关法规的规定，国家建设征用土地，要给予被征地者以土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费的补偿安置。第三节：房地产开发法律制度房地产开发的概念房地产开发的原则房地产开发企业房地产开发用地制度一、房地产开发的概念房地产开发，指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。基础设施建设主要是指依照规划对土地进行综合性的开发建设；房屋开发是指在具备建设条件的土地上建筑各类房屋。二、房地产开发的原则严格执行城市规划坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设三、房地产开发企业1房地产开发企业的概念和种类房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，主要有专营企业、兼营企业和项目公司三类。专营企业是指以房地产开发经营为主业的企业；兼营企业是指以其它经营项目为主，兼营房地产开发经营业务的企业；项目公司是指以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业三、房地产开发企业2房地产开发企业的设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有符合要求的专业技术人员法律、行政法规规定的其他条件三、房地产开发企业3房地产开发企业的设立程序申请登记审核批准登记备案四、房地产开发用地制度根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发用地可通过两种方式取得：1土地使用权出让土地使用权出让的概念和特征土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让具有以下法律特征：四、房地产开发用地制度（1）土地使用权出让的主体一方特定（2）土地使用权出让的权利义务内容受限土地使用权出让的方式《城市房地产管理法》第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。四、房地产开发用地制度土地使用权出让合同土地使用权出让合同是指土地使用权出让人与受让人就土地使用权出让所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。该合同应包括以下主要内容：出让地块的基本情况，包括位置、面积、界线等；出让金额的数量、支付方式和支付期限；土地使用权的出让期限；地块的规划设计条件四、房地产开发用地制度2土地使用权划拨土地使用权划拨的概念及特征土地使用权划拨是指经由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权划拨具有以下特征：四、房地产开发用地制度（1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家通过行使社会经济行政权力对土地的使用进行分配或调整；（2）土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，只需按规定缴纳土地使用税；（3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的，没有使用期限的限制；（4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押四、房地产开发用地制度土地使用权划拨的范围根据《城市房地产管理法》规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地四、房地产开发用地制度以划拨方式取得建设用地的审批程序在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书。建设单位或个人还须向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书。四、房地产开发用地制度然后，建设单位持建设项目批准文件，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地。经其审查同意后报由市、县人民政府或上级人民政府批准。供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书，由市、县人民政府土