【房地产】王志纲：大盘开发攻略

大盘开发攻略王志纲工作室大盘开发的特点规模大才能营造高品质的环境、有足够的空间进行概念开发和泛地产开发。规模大可面对更广阔的市场。规模大可以使开发、经营、管理、服务、推广成本相对划算、低廉。有较大的利润规模。既适于低开高走，也有打价格战的基础，竞争力更强。有较大的调整空间。小楼盘一但定错位，全盘皆死，大盘则不然，有足够的空间予以调整。大盘开发规模大、周期长、所需投入的人力物力财力大，若不能环环相扣，势必导致混乱与溃败。先期开发若不能迅速走红，往往容易拖成烂盘，不可收拾，反受其累。而先期开发是必须一炮打响的，因为正如英文谚语所说的：Wellbegun，halfdone——好的开端是成功的一半。所以先期开发在投入有限的情况下要做得很理想，往往是不太容易的，需要全情投入，费一番苦心，以保成功。大盘开发所需配套设施繁多芜杂，分散了资金力量，使先期投入的规模受到限制。大盘开发易于陷入漫无主题的一盘散沙局面，若没有一个强势主题，非仅导致大而不当的混乱拼凑，且其中可取之处也易于被竞争对手所克隆，丧失仅有的闪光点与竞争力。大盘必须广泛适应不同层次的消费群。必须合理分区，推出不同定位的住房。在这种情形下，从规划到推广均面临复杂而多变的挑战。大盘开发基本模式市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者专业化、品牌化路线跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌江湖盟主策略局限于常规技术层面，克隆者与追兵已近，率先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销纵向一体化的企业运作模式化、工业化的产品路线高门槛（现楼）营销策略连锁化经营，但只局限于一个区域板块是哲学思路的成功，“五出”理论的成功。占据了中国房地产开发的一个时代。但在扩张中被无限夸大，品牌透支，工厂化生产，在一个平面上重复，原地踏步，没有创新。、祈福、光大、金碧等都属于这一模式。从一个项目开始到一个项目结束，一切都以项目运作为中心企业运作是由项目公司到专业公司产品成熟，配套完善做社区文化和生活方式文火煲汤，小步慢走，缺乏速度与空间跨度，局限于一个局域性阵地注重企业文化与企业制度建设精品路线品牌与企业成长性很强开始由区域市场向全国市场扩张概念地产，复合地产，主题地产注重速度与创新注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销由项目公司到专业化公司与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化强调资源整合和战略联盟面向大众的根本性需求连锁化全国性品牌扩张，全国性网络大盘开发基本原则严格的成本控制与合理的利润预期；切忌短期行为，不是不报，时候未到——大盘开发要的就是时间；一个好的开局，特别是开局时展示出高标准的环境、配套水平，对未来走高走低均有利；把握开发节奏，控制每期供应量，小步快走；可持续性的关键在于业主的口碑和有足够的热点不断刺激市场在针对面广的基础上，每期开发的产品均有明确的针对性；发展商的品牌形象与给公众的实力感是重要的市场信心保障。大盘开发基本策略—项目和企业都必须是全能冠军在今天“规定动作”标准越来越高的竞争形势下，正是建立社区个性与特色空间所在，在完善“规定动作”的基础上以出色的“自选动作”建立项目的个性和特色，这是市场决胜的必由之路。——项目主题概念的确立要做好“自选动作”，建立项目的个性与特色，关键在于主题概念的确立，营造一个实现这一主题概念的支持体系。否则在市场和竞争中，只不过是一种包装——总体差异化与局部领先的竞争策略要想跳出激烈的同质竞争，必须要采取差异化的竞争策略。针对不同的竞争市场，采取不同的差异化策略。主要是环境、价格、主题的差异。——分区特色与开发节奏控制大盘开发切忌：一忌就是没有引导市场的题材；二忌在首期开发时绝招出尽，使后期开发无题材可做。这将把成败压力完全放到后期的营销工作上——分区特色与开发节奏控制大盘犹如交响乐，由一个可持续性的主题概念作为总谱，不同时期开发的不同分区的特色，和不同时期针对不同目标群所构成的不同推广方式、诉求点构成了各自的乐章。综合控制开发节奏，就像交响乐的指挥一样，只有这样，总谱和乐章才能得到完美的演绎。，后卖住宅——从休闲走向居家的启动策略只有先做环境和配套，才能发挥地块自然环境资源的优势，予人充分的吸引；只有先做环境和配套，才能将主题概念落到实处，予人感性的认识；只有先做环境和配套，才能显示企业实力，予人充分的信心；先做环境，由于地块自然环境资源优越，投资不大，但效果显著。大盘开发主要步骤://fdc.21ask.com中管网房地产频道土地储备阶段市场前景判断政府发展规划理解土地成本核算合作方/参与者工作内容项目预可行性研究主要决策城建、规划等政府相关部门拆迁安置补偿判断项目的投资价值地价谈判拆迁安置补偿费谈判大盘开发的主要步骤被拆迁安置者://fdc.21ask.com中管网房地产频道前期策划阶段态势分析总体开发思路开发理念设计合作方/参与者工作内容开发策略设计主要决策策划公司市场调研公司可行性研究选取策划公司选取调研公司开发策略选择确定项目定位确定启动区大盘开发的主要步骤://fdc.21ask.com中管网房地产频道工程施工阶段建筑工程招投标进度控制及工程监理设备、材料选择合作方/参与者工作内容工程验收主要决策建筑商建材、设备供应商甄选建筑单位甄选建筑单位选取建材及设备工程监理公司大盘开发的主要步骤（家居供应）销售实施与控制甄选广告公司大盘开发的主要步骤://fdc.21ask.com中管网房地产频道模式之一：单店做大案例：祈福新村祈福新邨由广州市番禺祈福新邨地产有限公司开发。位于番禺区钟村镇，整体规划占地6500亩；经过10年的开发，已有近20000户入住，被誉为“中国第一村”。：单店做大的典型总体概况占地6500亩总建筑面积：200万平方米容积率：1建筑密度：20%：单店做大的典型开发时间：1991年至今，十二年。已开发面积：5000亩已销售面积：3万套，170万平方米销售价格：洋房3800元/m2，别墅从60万-1000万不等。主力产品：五层洋房，60-80m2二房和90-110m2三房为主。：单店做大的典型自1998年祈福将主力市场转向广州本地后，开始从度假大盘向长住型大盘的变化。1998-2003年，正是广州人均GDP从3500美金向5000美金上升的时期，可以说，祈福正好抓住了广州郊区化居住从小步慢走到高歌猛进的盛行期，吃到广州经济高速发展十余年的丰美果实。另一方面，当大盘时代到来时，祈福用八年辛勤耕耘，在开发标准、社区氛围、管理服务等方面做好了积累。？在每年推出10-20万住宅的同时，祁福完成了以下大事：96年面积12万平方米、投资2.3亿的祈福英语实验学校落成；97年面积33万平方米、投资3亿的祈福湖及水上俱乐部落成；98年面积200亩、投资2500万的祈福生态农庄落成；98年开始，社区巴士实现24小时运营99年面积8万平方米、投资3.5亿的祈福度假俱乐部启用，投资1.5亿的祈福新邨学校落成；2000年祈福酒店启用，祈福食街启用；2002年面积9万平方米、投资10亿的社区三甲医院——祈福综合医院落成。：单店做大的典型销售的六大利器：交通：外线：广州7条线路、市桥、香港、澳门、珠海、深圳、顺德等，内线社区穿梭巴士。全市唯一的区内公交体系，拥有屋村巴士近３００辆，上下班时间每１０分钟就有巴士接送。700多班次屋村大巴，24小时运营（1998年开始）8万平方米大会所（1999年对外营业）5000平方米的超市、一万平方米的菜市场，食街（1999年对外营业）医院（2002年对外营业）20万平方米的小学、中学、幼儿园绿化环境，绿化率超过70%，大型人工湖、200亩农庄://fdc.21ask.com中管网房地产频道小结祈福新村是将一个盘做大做强的典型，它在98年前，以港澳市场为主，发展度假洋房和别墅，自98年后，瞄准白领小康家庭，发展物美价廉的洋房。由于距离城市中心偏远，它逐步发展了齐全的社区配套。并以此与低价形成拉动市场的双套马车。祈福新村主力产品总价始终在30万左右，不超过40万。在广州，这种价位的楼盘，质素好的只有在郊区。而其综合素质，除了南奥，广州雅居乐，暂时无法与之抗衡。祈福新村与同样做白领阶层洋房市场的后起之秀相比，其优