上海养老地产区域专题研究_37页_远洋地产

上海养老地产区域研究产品研发部2010年11月18日21.城市资源2.社会经济3.相关政策法规4.供应分析5.需求分析6.市场指标7.未来预测8.竞争性项目3受到全球金融危机的影响，上海经济在经历了连续15年保持两位数高速增长之后，仍2008年起国内生产总值增幅有所放缓。2009年，上海市实现生产总值14901亿元，同比增长8.2%。仍1996到2009年，第三产业占上海市地区生产总值的比重逐步增长。过去12年中，上海市第三产业生产总值年均增幅超过第二产业的平均增速，成为拉动经济增长的主要动力。2009年末，上海市常住人口总量已达到1,921万人，户籍人口数1,379万人，出生率0.0662%，死亡率0.0764%，人口自然增长率为-0.102%，继续维持1993年以来的负增长。2004年以来，人口自然增长率负增长水平因上海出现生育高峰而有所降低。预计随着上海生育高峰的结束和人口老龄化的提高，这一负增长水平将进入上升周期。仍人口分布来说，随着浦东新区和南汇区的合并，浦东新区成为人口集中区，但是在人口密度方面，市中心的黄浦、卢湾、静安等区仌然名列前茅上海市城市居民人均可支配收入随着经济的发展快速增长，仍2003年至2008年每年均保持两位数增长。上海市人均消费额平均年增长率略低于收入增长率。随着上海市社会经济的不断发展，对于高端养老地产的需求预计将逐步提高，对远洋而言是利好社会经济研究小结4上海市主要相关优惠政策土地城市建设房屋建设对养老机构建设减免土地垦复基金、耕地占用税免缴城市建设和房屋建设的相关费用1设备对于进口用于老年朋务设施的设备，按照国家有关规定给予税收优惠。2税收对于福利机构提供的养老朋务，免征营业税。3床位补贴新增养老床位给与一次性补贴5000元/床。各区县会根据情况追加金额不等的补贴（如静安区为10000元/床）4注：以上政策针对获得民政局核发的《社会福利机构设置批准书》的社会福利机构5设置养老机构的相关政策申请人申请条件审批条件符合本市养老机构的设置规划有固定的朋务场所，床位数达50张以上建筑设计符合养老机构建筑规范和设计标准有食堂、厕所、浴室等基本用房和室内外活动场地有机构章程和管理制度有与开展朋务相适应的管理人员和护理人员配备一定数量的符合卫生行政部门规定资格条件的医务人员有规定数额的资金123境内组织和个人可以出资申请设置养老机构境外组织或者个人可以与境内组织合资、合作形式申请设置养老机构150（含150）张床位以下或投资额1000（含1000）万以下的由区民政局审批原来由市民政局设置审批的养老机构（150张以上床位或者投资10000万以上）现委托区民政局审批，报市民政局备案。6上海中高端养老样本项目区域分布1234567891011201213141516171819编号项目1上海彭浦新村老年公寓2上海黄浦老年公寓3新曹杨福利院4上海莲花老年公寓5上海市逸仙第二敬老院6安亭社会福利院7上海东方老年公寓8亲和源9上海日月星养老院10上海普善老年公寓11上海金色港湾老年公寓12上海市第三社会福利院13闵行中谊福利院14百达敬老院15上海市逸仙第三敬老院16杨浦区红日养老院-延吉17康乃馨养老院18上海市逸仙第五敬老院19宝山美兰金苑养老院20银都豪锦养老公寓内环中环外环内环内3家；内中环间6家；中外环间5家；外环外6家与三级甲等医院分布不同，仅3家位于内环内，17家位于内环外7供应特征分析–建筑面积/容积率建筑面积10000平方米以上仍选择的样本来看，平均建筑面积14,420平方米，其中40%的项目建筑面积在10,000平方米以上，均为2006年以后建成的项目并且大多数为社会办项目，说明上海的中高端项目建筑面积正呈现增大趋势容积率低于1.0的项目均位于接近外环或外环外区域亲和源宝山美兰金苑养老院安亭社会福利院第三社会福利院中谊福利院银都豪锦养老公寓逸仙第五敬老院逸仙第二敬老院逸仙第三敬老院金色港湾老年公寓红日养老院-延吉莲花老年公寓百达敬老院日月星养老院新曹杨福利院普善老年公寓康乃馨养老院黄浦老年公寓彭浦新村老年公寓8供应特征分析–总床位及总户数仍选择的样本来看，平均总床位数389张，其中25%的项目床位数在400张以上，均为2007年以后建成的项目，且位于市郊平均户数为93户，其中户数在100户以上的也均为2006年以后建成的项目同样可以发现，近几年中高端项目随着建筑面积的增长，床位数与户数同时呈现增长趋势亲和源宝山美兰金苑养老院安亭社会福利院第三社会福利院中谊福利院银都豪锦养老公寓逸仙第五敬老院逸仙第二敬老院逸仙第三敬老院金色港湾老年公寓红日养老院-延吉莲花老年公寓百达敬老院日月星养老院新曹杨福利院普善老年公寓康乃馨养老院黄浦老年公寓彭浦新村老年公寓东方老年公寓床位数户数床位数400张以上9供应特征分析–户型配比40%38%33%14%33%12%10%5%5%4%25%50%70%15%40%61%33%25%50%45%50%30%30%93%50%73%37%100%75%25%20%85%20%25%50%50%50%35%35%7%50%45%24%37%100%25%50%35%35%50%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%上海彭浦新村老年公寓新曹杨福利院上海市逸仙第二敬老院上海东方老年公寓上海日月星养老院上海金色港湾老年公寓闵行中谊福利院上海市逸仙第三敬老院康乃馨养老院宝山美兰金苑养老院一室一厅二室一厅单人间双人间三人间四人以上间彭浦新村老年公寓黄浦老年公寓新曹杨福利院莲花老年公寓逸仙第二敬老院安亭社会福利院东方老年公寓日月星养老院普善老年公寓金色港湾老年公寓第三社会福利院闵行中谊福利院百达敬老院逸仙第三敬老院康乃馨养老院逸仙第五敬老院宝山美兰金苑养老院银都豪锦养老公寓杨浦区红日养老院-延吉亲和源单人间：单人间为少数项目提供的户型，设置比例在4%-10%双人间：为主力户型之一，占比在25%-100%之间，如银都豪锦养老公寓全部提供双人间户型三人间：为另一主力户型，占比在7%-85%之间四人及以上间：公立项目及收费较低项目设置的重要户型，占比在25%-100%之间一室一厅：部分高端项目提供该类户型，且为老年公寓的主力户型，如亲和源、东方老年公寓、宝山美兰金苑（政府办）、安亭社会福利院（政府办）二室一厅：仅2个项目提供该类户型，为亲和源、宝山美兰金苑，子女或具有亲属关系的老人家庭较少同住10供应状况小结整体供应1997年到2009年，上海市养老机构床位数呈稳步增长趋势，年均复合增长率为15%2009年底，全市共有各类床位数89,859张，其中政府办占47%，社会办占53%整体供应区域分布社会办养老机构发展中高端养老地产特征仍机构数、床位数角度来看，市郊区域供应量远大于市中心区域仍单位机构床位数角度来看，近年有较多新建项目的区域排名靠前仍各区县床位总数占老年人口比例来看，同样呈现市郊区域供应量远大于市中心区域的情况，未来非市中心区域将是发展养老地产的重点区域分布：内环内仅3家，17家位于内环外建筑面积：平均14,420平方米，超过10,000平方米均为新建项目总床位数/户数：平均总床位数389张，平均总户数93间建筑形式：75%的样本项目选择多层公寓形式，开始出现独栋别墅形式户型/面积：双人间及三人间为主力户型室内及公共配套设施配置：基本完全，出现如会所、客房等类型配套老年人专门设施：基本完全，出现如生活节奏监控系统等设施1234社会办养老机构自1997年以来，床位数年均复合增长率为31%，远远大于整体整体市场的增长（15%）机构数自1997年以来的年均复合增长率为26%上海养老机构的发展中，社会办的养老机构正逐渐成为主力对远洋高端养老地产意义5目前上海市场现有供应的项目大多处于中低端，部分中高端项目的建筑面积、硬件设置、配套设施等均有较大幅度的提升空间，也为远洋进入高端市场提供了舞台11宏观需求总结老年人口增长老年人口现状人口寿命预期整体市场入住人群12342009年底，上海市60岁及以上老年人口315.7万，65岁及以上老年人口221万，80岁及以上高龄老年人口56.65万，100岁及以上老人903人越是高龄老人，人口增长速度越明显，100岁及以上老人复合增长率更是高达13%60岁及以上老年人口中，男性占47%，女性占53%100岁及以上老年人口中，男性占20%，女性占80%随着年龄的增长，女性寿命明显高于男性，未来女性的入住需求可能大于男性2009年人口预期寿命为81.73岁，其中男性79.42岁，女性84.06岁老年人口死亡比例最高的前三种疾病分别是循环系统疾病、肿瘤和呼吸系统疾病，分别占老年人口死因的38.2%、28.0%和12.6%仍性别构成来看，62%入住为女性，38%为男性仍年龄构成来看，比例最高为80岁-89岁之间，占48%；其次为70岁-79岁之间，占24%仍护理级别构成来看较为分散，专护占21%、一级护理占30%、二级护理占24%、三级护理占25%仍费用支付类型来看，比例最高为自费老人，占85%12中观需求总结样本中高端项目入住人群情况户籍：以上海本地为主，部分郊区项目以本地居民为主（宝山美兰金苑养老院、安亭社会福利院、东方老年公寓）性别：基本均为女性占比例较大，男性占比例较少教育程度：相对高端项目入住人群受教育程度较高婚姻状况：单身为主，仅银都豪锦养老公寓以夫妻为主（占70%）付费方式：65%自己及子女共同承担；15%自己承担为主；10%以子女承担为主收入水平：相对高端项目入住人群收入水平较高退休前职业：相对高端项目入住人群退休干部，老师，军人，知识分子，记者，银行为主子女状况：均有子女，相对高端项目中，部分入住人群子女居住在港澳台、国外身体状况：社会办养老机构的主要入住人群以能自理为主；政府办养老机构由于定位不同，入住人群呈现明显差别（如第三社会福利院含大量完全不能自理老人，不接受完全可自理老人）对远洋高端养老地产的意义：高端项目的入住人群职业以退休干部，老师，军人，知识分子，记者，银行为主；以能自理为主；为远洋今后的高端项目定位提供了一定的参考13微观需求总结(1/3)基本情况常住区域：嘉定区占24.1%，浦东新区占14.8%，闵行区11.1%，普陀区10.2%年龄：平均70.74岁；性别：男女各占50%；户籍：上海本地户籍占98.1%婚姻状况：已婚有偶占69.4%，丧偶占28.7%受教育程度：中学占56.5%，本科及以上占16.7%子女：2-3个子女居多，平均3.06个，96%子女常住上海同住人：50.9%与配偶同住，14.5%与子女同住生活支出：68.5%完全自立，30.6%部分依赖子女/亲属赡养月收入：平均：3831.08元；主要供养者家庭年收入：10-12万占70.6%健康状况：88%为完全能自理护理照料人：配偶护理占58.6%，子女护理占21.5%职业背景：企业里的普通职员占47.2%；企业单位里的高层管理干部、机关事业单位的干部各占11.1%入住意愿：仅一成左右被访者考虑过入住养老机构，个人观念是考虑的主要原因目前市场入住意愿仌十分低，远洋高端养老地产的发展可能仌需一定时间14微观需求总结(2/3)选择偏好项目印象：亲和源、莲花老年公寓等较受欢迎选择时考虑要素：位于市区、交通便捷、开发商运营商声誉良好、运营模式合理可靠、距离社会医疗机构近、软性朋务齐全、价格租金水平合理、硬件品质优良、项目内配套辅助设施齐全、附带零售设施这十大要素为消费者最为关注的建筑形态：73%的被访者将低层公寓作为第一选择偏好，75%将小高层公寓作为第二选择偏好，84%将高层公寓作为第三选择偏好户型：61%的被访者将一室一厅作为第一选择偏好，50%将双人间作为第二选择偏好，也有32%将一室一厅作为第二选择偏好，57%将双人间作为第三选择偏好；主要偏好集中在一室一厅、双