上海房地产月刊

中国地产研究上海月刊CHINAPROPERTYRESEARCHSHANGHAI2004年01月关于中国地产研究上海月刊欢迎收阅中国地产研究上海月刊，上海月刊是一本专业的市场期刊，集结了探讨上海房地产市场发展议题的专文，作者组成以上海中原公司拥有丰富商业咨询经验的顾问为主。本月刊的建立，是以房地产及投资企业领导人关切的大中华长三角地区尤其是上海房地产发展议题为出发点，是我们为客户提供咨询服务时，在充分保证机密资料的前提下，持续、定期、系统地整理习得的部分数据资料库，中国地产研究上海月刊，也正是我们和房地产界分享部分知识的方式之一。我们欢迎您参阅本刊物最新文章，并提供您的宝贵意见，作为我们未来改善的依据。联络方式：上海中原物业代理有限公司上海延安西路889号太平洋中心23楼邮编：200050联系人：曾伟雄、刘文超电子邮件：[e-mail]；[e-mail]电话：[phone]传真：[phone]©2003版权声明：中国地产研究（上海）月刊版权归上海中原物业代理有限公司所有。所有提供的信息均通过本部门可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。我们拥有完善的住宅、写字楼、商铺市场数据库及业务网络，上海中原提供你所需的专业地产咨询服务。PDFcreatedwithpdfFactorytrialversionwww.pdffactory.com中国地产研究上海月刊CHINAPROPERTYRESEARCHSHANGHAI2004年01月目录月度市场-房地产投资环境1-土地市场2-一手住宅市场3-二手住宅市场5-零售商业市场8-写字楼市场10地产评论-地产金融寻找新的发展契机11-2003年上海二手房市场回顾与展望14PDFcreatedwithpdfFactorytrialversionwww.pdffactory.com中国地产研究上海月刊CHINAPROPERTYRESEARCHSHANGHAI2004年01月Page1of16月度市场1.房地产投资环境城市经济发展动态全社会固定资产投资额、房地产投资额、房地产销售额单位：亿元0501001502002503003502003.22003.32003.42003.52003.62003.72003.82003.92003.102003.11固定资产投资额房地产投资额房地产销售额资料来源：上海统计局1-11月，本市固定资产投资额、房地产投资额比往年都有较大的增幅，分别达到2,268.9亿元、873.52亿元，比同期增长16.4%、17%；房地产投资额占固定资产38.5%，房地产投资作为固定资产投资的组成部分一直扮演着重要的角色，自95年以来始终保持在1/3的比例。房地产销售额占房地产投资额的比为1.09：1，销售略高于投资，表现出房地产市场相对平稳的态势。房地产政策发展动态市政发展动态l12月7日上海内环高架四条匝道之一的西藏南路匝道正式建成，这是继光新路下匝道和延安中路至杨浦大桥匝道建成后的第三条匝道，使得南北高架、卢浦大桥和内环线的交通状况将得以好转。l12月28日上午7点连接“内外环”的沪闵高架二期工程正式通车。该工程全长5.4公里，穿越徐汇、闵行二区，北接市中心区交通大动脉内环线，西南连接外环线、沪杭高速公路、莘奉金高速公路，并可通往莘庄、松江、闵行、金山等卫星城镇。此工程的开通对于缓解上海西南地区的交通压力有着重要意义。政策名称实施日期发布单位对房地产市场的影响《关于进一步扩大廉租住房受益面的实施意见》2003.12.1市房屋土地资源管理局扩大了廉租受益对象，将面积放宽到7平方米，提高了租金配租及实物配租标准，进一步解决低收入者住房难的问题《关于进一步完善和严格执行建设用地备案制度的通知》2003.12国土资源部对违反规定操作的用地行为提出了进一步规范措施PDFcreatedwithpdfFactorytrialversionwww.pdffactory.com中国地产研究上海月刊CHINAPROPERTYRESEARCHSHANGHAI2004年01月Page2of162.土地市场新增供应12月份新增土地招投标项目用地20幅，分布于4个区域，其中中心城区及次中心区各1幅，郊区18幅。土地出让面积261.8公顷，其中松江区191.55公顷，占到整个出让面积的73%。Ø从用地性质看，综合用地1幅，住宅用地19幅，分别占到整体出让地块的5%及95%。其中居住性质用地1例位于次中心地区，18例位于郊区。Ø从容积率来看，居住性质用地平均容积率为0.93，次中心城区平均容积率为1.6，郊区平均容积率为0.93。居住性质用地供应情况单位：万平方米01002003004002003.082003.092003.102003.120.000.400.801.201.60出让土地面积可建面积平均容积率资料来源：上海中原研究咨询部价格走势从第八号土地出让成交价来看，松江新城区大学城附近的楼面地价达到1,400-1,500元/平方米，按目前松江大学城附近楼盘销售价格在3,900-4,000元/平方米这个区间内看，其附近的地价值比较合理。伴随2005年轨道交通九号线的建成，站点辐射到九亭、松江大学城、泗泾等区域，届时地价将有进一步的攀升。宝山长江南路地价为1,988元，其地理位置离轨道3号线路北延伸段长江南路站不远，可见，轨道交通对于土地及地产的增值功不可没。第八号地块部分土地出让价区域位置用途年限（年）面积（M2）容积率楼面地价（元/M2）松江文翔路、三新路、通源路居住70108,9860.81,500松江辰塔路、通翔路、三新路、通石路居住70234,4820.81,440宝山长江南路，凇发路居住7043,3491.651,988资料来源：上海中原研究咨询部分析整理PDFcreatedwithpdfFactorytrialversionwww.pdffactory.com中国地产研究上海月刊CHINAPROPERTYRESEARCHSHANGHAI2004年01月Page3of163.一手住宅市场12月上海一手住宅市场继续保持良好的发展势头。新增供应以中高档公寓为主，分布集中在闵行、浦东、徐汇等区域。全市新盘均价达到RMB7,003/M2，环比11月上涨了3.4个百分点。2003年一手住宅市场整体房价保持上扬趋势，年末以最高价位为2003年划上了句号。新增供应12月，上海一手住宅市场新增供应量有所增加，共有25例新增物业。新增供应以中高档公寓为主，新盘集中分布在闵行、浦东、徐汇和中心城区。闵行和浦东依然是上市新盘集中地，两区的新上市项目分别都是5例，闵行是本月南上海地区最为活跃的地区，春申板块成为闵行的焦点，位于春申路的“奥赛花园”邻近地铁莘庄站南广场以及轻轨春申路站，以全装修的三房为主，价格在5,400-7,100元/平方米；“柏林春天.波鸿楼”于本月公开，为一幢7层小高层，均价6,500元/平方米；“春申景城”推出3、4、10号楼。闵行本月亦推出一批全装修别墅—“长岛别墅”，单元面积295平方米，售价13,000元/平方米。在市政规划建设的支持下，浦东楼市一直处于稳步上升状态，陆家嘴、上南以及世纪公园板块表现依旧是最为活跃的。陆家嘴“国际华城”推出全装修景观房，以二房、三房为主，价格在12,000元/平方米左右。“昌里花园（现代映象）”推出102套房源为精装修现房，房型面积较大，销售价格7,500-12,000元/平方米。“上海绿城二期”推出近300套住宅，单价在8,500元/平方米。中心城区本月供应量增加，黄浦表现尤其突出，有三例新盘公开，地处河南南路的“复地雅园”推出20层的永安座，价格在11,000元/平方米左右。黄浦国际（二期）推出全装修房，均价在10,000元/平方米上下。徐汇本月供应量有所增加，有三例新增供应，位于徐家汇商圈的老盘“上海领秀·爱建园”推出二期，此次推出的是4栋全装修住宅，均价11,000元/平方米。另一新盘“科汇景园”推出多层电梯现房，销售价格为7,200-8,600元/平方米。长宁本月推出的房源以全装修小户型为主，天山路上的“宝地新品居”房型以一房、二房为主，均价10,000元/平方米；“新时空国际天地”与中山公园相望，房型面积基本在40-70平方米，报价13,000元/平方米。松江区本月供应量集中在九亭地区，曾创造排队购买风潮的“奥林匹克花园”本月推出二期，房型主要以二房、三房为主，并配备部分复式房型。另一例位于九亭的全装修房“美丽星城”单价定在5,000元/平方米左右。宝山区的大华板块是整个宝山区最热也是最受欢迎的住宅板块，位于华灵路的“大华·水韵华庭”依靠大华社区成熟的配套，售价在6,000-7,400元/平方米，高于区域平均价格水平。虹口整体处于高位盘整阶段，一例新增供应“虹领公寓”，开盘价引领了区域的整体售价。杨浦在建楼盘较多，尚未大规模推向市场，本月无新增供应。普陀新盘的推出并不如前几月那么频繁，相对显得有些冷清，年底前后将会有不少新盘开始推广。闸北楼市本月比较平静，无新增楼盘。PDFcreatedwithpdfFactorytrialversionwww.pdffactory.com中国地产研究上海月刊CHINAPROPERTYRESEARCHSHANGHAI2004年01月Page4of1612月新供应住宅项目项目名称项目地址区域总建筑面积（万M2）价格范围（RMB/M2）维多利华庭（二期）苗圃路、定水路浦东117,600（均价）上海绿城（二期）浦建路888号浦东/8,500（均价）世茂滨江花园8号公寓潍坊西路1号浦东/15,000-23,500现代映象（昌里花园三期）云台路179号浦东107,500-12,000国际华城（7、8号楼）张杨路1351号浦东1012,000（均价）春申景城·湖滨晨韵汉口路300号闵行205,000（均价）长岛别墅（二期）昆阳路3558弄闵行/13,000（均价）宝安新苑（五期）疏影路789弄闵行/5,200（均价）奥塞花园春申路、沪闵公路口闵行206,000（均价）柏林春天·波鸿楼春申路闵行/6,000-7,000锦绣江南家园4期金汇南路88号闵行146,600-8,300黄浦·国际（二期）丽园路68弄黄浦510,000（均价）复地雅园(永安座)复兴东路、河南南路口黄浦7.411,000（均价）铭座黄浦（兴林公寓二期）西藏南路、陆家浜路黄浦/9,200（均价）上海领秀·爱建园（二期）田林东路80号徐汇25.611,000（均价）汇京佳丽园老沪闵路600号徐汇78,000（均价）科汇景苑田东路75号徐汇/7,500（均价）新时空国际公寓长宁路1301号长宁813,000（均价）宝地新品居天山路135号长宁1.310,000（均价）奥林匹克花园（二期）中春路、沪松路松江276,000（均价）美丽星城沪亭南路188号松江11.35,000（均价）摩登静安海防路555号静安/9,500（均价）虹领公寓岳州路虹口/6,990-8,990大华水韵华庭华灵路1号宝山76,000-7,400金地格林春岸塔城路738号嘉定15.34,300（均价）资料来源:上海中原研究咨询部在售楼盘价格走势12月，上海一手住宅市场的新盘均价为RMB7,003/M2，全市一手均价突破7,000元大关，较上月上涨了3.4个百分点。从整体房价情况来看，2003年上海新盘均价一直保持着稳步上扬的趋势。从各个区域情况来看，上海住宅新盘均价在各区皆涨的良好势头下，全市均价大幅度提升。涨幅最大的三个区域分别是浦东、闵行、虹口。浦东本月新盘均价上涨了5.2个百分点，涨幅排第一位，浦东本月房价的上升很大程度上是因为浦东推出的几个高档大盘，拉高了整体区域价格。“世茂滨江花园”推出60层超高层，价格在15,000-23,500元/平方米，最高价在三期的基础上涨了1,500元左右。陆家嘴“国际华城”的景观房，价格在12,000