世联_房地产开发程序与税费研究_62PPT

本报告是严格保密的。房地产开发程序与税费本报告是严格保密的。[关键字]：房地产开发程序、税费[简介]：通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企业所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供一定的借鉴意义。本报告是严格保密的。中国的房地产开发程序Step1.投资机会选择与决策分析Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段本报告是严格保密的。一、投资机会选择与决策分析机会寻找机会筛选财务分析市场分析投资机会选择投资决策分析本报告是严格保密的。二、前期工作取得土地使用权项目立项及可行性研究确定规划设计方案并获得许可本报告是严格保密的。1、开发项目的立项和可行性研究签订合作意向书确定初步开发方案编制、申报、审批项目建议书（代可行性研究报告）本报告是严格保密的。开发项目的立项和可行性研究主要税费估算投资额编制项目建议书编制可行性研究报告0.3-1亿元6-14万元12-28万元1-5亿元14-37万元28-75万元估算投资额编制环境影响报告书编制环境影响报告表0.3-2亿元6-15万元2-4万元2-10亿元15-35万元4-7万元可行性研究费环境影响评估咨询费本报告是严格保密的。2、取得土地使用权——集体土地征用和拆迁安置程序拟定征地方案申请建设用地受理、审批土地确定征地方案发布征地公告实施征地补偿安置颁发《建设用地批准书》拟定拆迁安置方案提出拆迁申请颁发《房屋拆迁许可证》发布拆迁公告召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置签订房屋拆迁责任书土地一级开发集体土地征用程序拆迁安置程序本报告是严格保密的。新增建设用地有偿使用税超转人员安置费新菜地开发建设基金地上物补偿费集体土地征用过程中的主要税费集体土地征用过程中的主要税费：青苗及树木补偿费劳动力安置费土地补偿费征地管理费耕地占用税耕地开垦费本报告是严格保密的。拆迁安置过程中的主要税费国有土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费城市房屋拆迁搬家补助费拆迁标准租私房资助费提前搬家奖励费临时安置补助费（周转费）停产停业综合补助费一次性异地安置补助费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费危改小区树木移植费园林部门所有树木补偿费本报告是严格保密的。国有取得土地使用权——划拨、招标、拍卖、挂牌出让等方式招标挂牌土地二级开发拍卖划拨本报告是严格保密的。招标挂牌土地二级开发拍卖划拨国有土地使用权招标出让程序：（1）招标出让的申请；（2）招标出让的准备；（3）招标文件的编制及审批；（4）招标审批；（5）投标人登记及标书的编制；（6）开标及评标；（7）确定中标人及签署出让合同。本报告是严格保密的。招标挂牌土地二级开发拍卖划拨国有土地使用权拍卖出让程序：（1）拍卖出让的申请；（2）拍卖出让的准备；（3）拍卖文件的拟定及审批；（4）拍卖审批；（5）竞买申请的提出；（6）召开拍卖会公开拍卖；（7）出让合同的签署。本报告是严格保密的。招标挂牌土地二级开发拍卖划拨国有土地使用权挂牌出让程序：（1）挂牌出让的申请；（2）挂牌出让的准备；（3）挂牌文件的拟定及审批；（4）挂牌审批；（5）挂牌竞买申请的提出；（6）挂牌竞买；（7）出让合同的签署。本报告是严格保密的。招标挂牌土地二级开发拍卖划拨国有土地使用权划拨程序：（1）国有土地使用权划拨用地的申请；（2）主管机关现场勘查；（3）划拨用地申请的审查；（4）划拨用地申请的批准；（5）划拨土地使用权的转让、出租、抵押本报告是严格保密的。取得土地使用权——招拍挂过程中的主要税费地价款土地闲置费防洪工程建设维护管理费资金占用费土地权属调查、地籍测绘费地价评估费土地二级开发过程中的主要税费：本报告是严格保密的。对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。防洪工程建设维护管理费本报告是严格保密的。地籍测绘费占50%，土地权属调查费占50%：1.党政机关、团体土地使用面积在2000平方米（含）以下，每宗地征收200元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元；2.企业土地使用面积在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元；3.事业单位按照以下规定征收：（1）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；（2）差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过1万元；4.城镇居民住房用地面积在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元；5.农村居民生活用地面积在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。土地权属调查、地籍测绘费本报告是严格保密的。地价评估费土地价格(万元)收费标准≤1005‰101-10002.5‰1001-20001.5‰2001-50000.8‰5001-80000.4‰8001-100000.2‰100000.1‰本报告是严格保密的。土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付款期间内按月向出让方支付资金占用费。收取标准：每月支付未付地价款额的1‰至2‰。资金占用费本报告是严格保密的。1.征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值5倍的土地闲置费；2.出让土地闲置的，征收相当于土地出让金10%-20%的土地闲置费（具体标准各地有所差别）。土地闲置费本报告是严格保密的。3、确定规划设计方案获得规划许可开发项目选址、定点审批阶段申请《建设用地规划许可证》规划设计条件审批市政配套设计设计方案审批申请《建设工程规划许可证》申请《选址规划意见通知书》申请《规划设计条件通知书》及用地红线图委托勘察设计并作出规划设计方案完成人防、消防、环保、节水、绿化及项目规划设计方案审核市政配套设计方案综合图会签本报告是严格保密的。确定规划设计方案获得规划许可工程勘察（测量）费建筑市政工程设计费工程设计费主要税费：本报告是严格保密的。根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价建设项目总投资估算额500万元及以上的工程勘察收费实行政府指导价建设项目总投资估算额500万元以下的工程勘察收费实行市场调节价工程勘察（测量）费本报告是严格保密的。根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价；建设项目总投资估算额500万元及以上的工程设计收费实行政府指导价；建设项目总投资估算额500万元以下的工程设计收费实行市场调节价；工程设计费本报告是严格保密的。建筑市政工程设计费建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。建筑市政工程按复杂程度分为：Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级三个等级。计费额（万元）收费基价（万元）200950020.9100038.8……………………本报告是严格保密的。三、建设阶段开工前期准备工作工程建设招投标开工手续的办理工程施工及竣工验收本报告是严格保密的。1、开工前期准备工作项目开工计划的审批与备案交纳自来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、供热厂建设费、供电贴费办理“四源”接用手续设计单位出报批图、施工图编制、报送工程档案资料交纳档案保证金办理消防审核意见表审批人防工程办理人防许可证领取开工审批表办理开工登记本报告是严格保密的。主要税费（各地互有所差异）城市基础设施“四源”建设费市政公用设施建设费城市基础设施建设费地下水资源费地下热水资源费绿化补偿费供电贴费竣工档案保证金防空地下室异地建设费建材发展补充基金本报告是严格保密的。城市基础设施“四源”建设费自来水污水处理供热煤气合计商品住宅（开发）121032981非商品住宅（自建）98232262非住宅日用水量830元/吨日排污量800元/吨35万元/百万大卡·小时日用气量600元/m3按实际用量单位：元/平方米本报告是严格保密的。市政公用设施建设费城近郊100元/m2远郊90-100元/m2城市基础设施建设费城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2远郊收费低于近郊标准地下水资源费：住宅9元/m2竣工档案保证金：工程概算1%-3%防空地下室异地建设费：1640元/m2建材发展补充基金工程概算的2%住宅免交本报告是严格保密的。2、工程建设招投标办理招标登记、招标申请招标通告编制并核准招标文件、招标工程标底标底在送审合同预算审查处确认标底送市招标办核准后，正式申请招标召开招标会勘察现场资格审批编制投标书并送达召开开标会议开标，评标、决标发送中标通知书签订工程承包合同工程承包合同报送审查备案本报告是严格保密的。建设工程招投标主要税费：–建设工程招投标管理费–建设工程监理招投标交易服务费–建设工程设计招投标交易服务费–建设工程勘察招标管理费–工程标底编制管理费–招标代理服务费本报告是严格保密的。税费种类取费标准其中招标方中标方建设工程招投标管理费1‰0.6‰0.4‰建设工程监理招投标交易服务费1.2%1.2%*60%1.2%*40%建设工程设计招投标交易服务费0.9%0.9%*60%0.9%*40%建设工程勘察招标管理费5%5%*50%5%*50%本报告是严格保密的。工程标底编制管理费标底额小于500万元：标底额*0.2%标底额500-1000万元：标底额*0.15%标底额大于1000万元：标底额*0.1%本报告是严格保密的。招标代理服务费中标价格(万元)＜100100-500500-10001000-50005000-1000010000-100000＞100000货物招标1.5%1.0%0.8%0.5%0.25%0.05%0.01%服务招标1.5%0.8%0.45%0.25%0.1%0.05%0.05%工程招标1.0%0.7%0.55%0.35%0.2%0.05%0.05%本报告是严格保密的。3、开工手续的办理办理质量监督注册登记手续开工统计登记开工前审计交纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证报装施工用水、电、路协调街道环卫部门、交通管理部门交纳绿化建设费，签订绿化协议领取《建设工程开工许可证》本报告是严格保密的。开工手续的办理主要税费：固定资产投资方向调节税（免征）本报告是严格保密的。4、工程施工施工场地的“三通一平”施工单位进场基础、结构工程施工与设备安装工程质量监督现场管理环境保护安全管理消防管理扰民管理本报告是严格保密的。工程施工阶段主要税费主要税费：–三通一平费–建筑安装工程费–合同预算审查工本费–质量管理监督费–工程监理费–超计划用水加价水费–夜间施工噪声扰民补偿费–占道费和交通管理费本报告是严格保密的。名称收费标准三通一平费以实际发生为准建安工程费直接费（直接工程费和措施费）、间接费（规费和企业管理费）、利润、税金合同预算审查工本费工程造价*0.5‰质量管理监督费建安工程费*0.5‰夜间施工噪声扰民费30-60元/户·月占道费和交通管理费0.4-3元/天本报告是严格保密的。工程监理费总造价百分比计取，用插入法计算建设前期阶段按工程概预算的0.1～0.2％计取施工阶段（含保修阶段）的取费(见右表)序号工程概算（万元）监理取费%1小于500大于2.52500-8002.2-2.53800-10002.0-2.241000-30001.7-2.053000-50001.4-1.765000-80001.28-1.478000-100001.2-1.28810000-300001.0-1.2930000-500000.8-1.01050000-800000.68-0.81180000-100