世联地产芝加哥CLD研究案例

www.fdcew.com房地产E网世联研究案例芝加哥CLD案例研究2007.7.28本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网2[关键字]：中央生活区；CLD；[简介]：案例通过对芝加哥中央生活区的研究，总结芝加哥中央生活区发展的起因，发展关键因素以及发展历程本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网3芝加哥中央商务区被称为鲁普，位于芝加哥东部，密西根湖畔，由老商业中心区发展而成鲁普（Loop）即由高架快速轨道系统环绕的老商业中心区，包括约100个街道，占地2.6平方公里；随着城市的发展，中心区逐渐扩展到芝加哥河，包括鲁普和另外约26平方公里的土地芝加哥市区鲁普区本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网4芝加哥中央生活区位于鲁普区西南部，主要由迪尔伯恩、河城、总统塔楼三个部分组成中央生活区面积约600英亩，可容纳12万居民；高品质的中央生活区提升了CBD的形象，巩固了CBD商业核心的地位，并且社区居民大多数就近工作，为中心区的零售商店、餐馆和娱乐场所提供消费市场；中央生活区在CBD和低收入社区之间创造了一个有效的边界，并且带动靠近中心区的地方进一步转型为中高收入居住社区；中央生活区成为“芝加哥21世纪规划”的最成功之处，并成为城市中心最有活力的中等收入社区。CBD河城总统塔楼迪尔伯恩本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网5中心区的再开发促使城市经济成功转型，带动了城市以服务业为中心的多元化经济的发展开发第一阶段开发第二阶段开发第三阶段1958年发展规划1973年芝加哥21世纪规划1983年芝加哥中心区规划开发背景开发措施开发成效制造业和服务业衰退，中心商务区物业价值和零售额持续下滑，办公空间增长停滞，鲁普周边的居住社区环境恶化►以恢复中心区活力为首要任务；►对芝加哥中心区的土地利用重新布局；在城市的中心区和周边改善公共和私人设施；►在中心区附近建立伊利诺利大学新校区；►中心区进行了第一个大规模的面向中高收入阶层的居住开发项目船坞城郊区化的影响导致白人外迁，中心区黑人比例提高，社会矛盾尖锐；中心区房地产价格的上涨给小型商业带来生存压力成功的扭转了中心区房地产的衰退，增加了297万平方米的新办公空间，满足未来企业管理机构和专业服务公司的需求►在鲁普区周边修建中高收入阶层住宅，保护中心区商业核心的生存，也能为中心区的企业提供居住在附近的雇员，同时还可以为中心区的零售商店、餐馆和娱乐场所提供消费市场；►对芝加哥河沿岸地区进行再开发，改善区域环境，形成滨水休闲步道，大片开敞绿地空间以及可供开发的住宅用地形成了中央生活区的主体——迪尔伯恩小区，并带动了周边原有工业用地及衰落地的开发，转变为居住和商业用途郊区购物模式的盛行和激烈的竞争使中心区传统的零售百货店生存艰难，面临倒闭的危机；商务展览需求得不到满足►在中心区继续提升金融、法律等现代服务业和零售、贸易等传统服务业；►加强土地使用和管理；►加强主要活动场所之间的交通联系；►扩建麦考米克会展中心，形成完整的会展区中心区人口开始增长，经济上升，到1990年代，芝加哥从制造业向现代服务业的经济结构转型基本完成，多元化经济结构形成通过对中心区开发的合理规划与引导，能够促进城市经济结构的转型，同时能够带动中心区的进一步发展，强化中心区地区，实现经济繁荣本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网6芝加哥的中央商务区与生活区呈现出相同的发展变化特征，形成“荣辱与共”的密切联系中央商务区1945－54年中央生活区1955－70年主导力环境问题导致大量中产阶级迁出，社区成为最差的贫民区，其结果是商务区物业贬值以及零售额的下滑两者共同衰落中央商务区中央生活区主导力改善商务区的配套设施，兴建大型公共建设项目和基础设施建设，以及交通条件的改善两者共同复苏1971－80年中央生活区中央商务区主导力用稳定的中产阶级居住区取代工业建筑和贫民居住区来围绕城市商务核心，保护其继续生存两者共同复兴1981－96年中央商务区中央生活区主导力强化中心区的商务商业功能，保证其金融中心和大公司总部基地的地位，并创造高质量的城市空间环境两者共同繁荣本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网7以政府规划为主导的中央生活区开发提升了中心区的核心地位，中产阶级成为主要服务客户群1958年，《芝加哥中心区发展规划》►在鲁普南部和北部建设50000套中等收入家庭住房，由政府集中整理土地，私人合作开发；►船坞城成为中心区第一个大规模的面向中高收入阶层的居住开发项目。1973年，《芝加哥21世纪规划》►再次强调用一个稳定的中产阶级居住区取代工业建筑和贫民居住区来围绕城市商务核心；►在CBD南侧形成“城中之城”，即中等收入居住社区迪尔伯恩小区；1983年，《芝加哥中心区规划》►利用城市设计创造高品质的城市空间，促进中心区物质环境的改善，形成面向中高端收入阶层的社区；2003年，《2020芝加哥中心区规划》►中心区将以中等收入的青年家庭为主；►高档零售商业、旅店和住宅是未来中心区发展的主要趋势。中央商务区要有与之匹配的中央生活区，中产阶级是中心区生活的主要追随者，也是主要的工作群体，因此，中高端收入居住社区是芝加哥中央生活区发展不变的主流本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网8加强土地使用与管理，鼓励居住、商业、办公的混合使用，形成具有活力的中央生活空间在土地使用上，倡导TOD的发展模式，强调高密度和混合使用，在扩展的鲁普区和铁路车站之间发展高密度的混合使用的走廊，将轨道、巴士公交系统和住宅、零售、教育和文化机构，医疗和办公活动联系起来；强调办公、底层商业、旅馆和相关的商业用途，鼓励同一栋建筑垂直的混合使用和街道层面的零售和商业服务；本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网9分期开发策略：以最有优势的地块开发为启动点，带动后期地块及周边区域的开发一期开发：位于CBD向西拓展轴线上，以办公建筑为主，配以高档酒店及商业设施，少量公寓式住宅；二期开发：高档公寓、商业配套设施，以及商务办公用地；三期开发：依托滨湖景观资源及大片休闲绿地空间，形成以高档住宅为主的居住区，沿城市道路形成街区式特色商业；四期开发：大型公共设施、服务设施，中高端收入者社区；五期开发：以城市公园为核心，依次布置低、中、高密度住宅，配以商业，酒店等设施。鲁普CBD一期二期三期四期五期本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网10高强度的土地利用率使高层、超高层住宅成为主流；由于大多为中高端社区，180平方米以上的大户型所占比重较大中心区的高容积率使得住宅只能向更高发展，这种高密度高效率的城市空间所带来的生活方式正是众多年轻中产阶级所追求的。同时，受芝加哥建筑学派的影响，人们对于高层建筑的偏好也是高层住宅得以接受的因素之一。30%20%10%40%公寓(100平米以下)高层(100-180)高层(180以上)低层(240以上)中央生活区主要户型所占比重资料来源：芝加哥中心区规划，2003本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网11TheEnd