中国房地产现状及改革之路

目录一、引言...................................................................................................................2（一）研究背景和意义...................................................................................2（二）文献综述...............................................................................................2二、不同区域城市房价走势...................................................................................3三、地域性差异原因分析.......................................................................................4（一）经济发展因素.......................................................................................5（二）房产泡沫因素.......................................................................................6四、时间性差异原因分析.......................................................................................6（一）金融危机因素.......................................................................................6（二）政策性因素...........................................................................................9五、保证我国房地产市场健康发展的对策.........................................................10（一）我国对房产泡沫的防范措施.............................................................10（二）金融危机应对措施.............................................................................11参考文献.................................................................................................................14湖北师范学院辅修学士学位论文（设计）评审表................错误!未定义书签。中国房地产现状及改革之路一、引言（一）研究背景和意义房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体，房地产业则是宏观经济中的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展商，由于住宅产业关联度高，它的发展带动了建材，冶金，纺织，化工，机械，交通，邮电通信，家电家具等许多行业的发展，为这些产业提供了立足的场所，扩大了对这些产业的社会需求。房地产也近几年投资热，开放热，建设热，发展速度成倍高于其他行业。许多企业都开设分公司涉足房地产行业。在我国房地产高速发展的同时，存在很多问题，目前对其是否产生泡沫产生了热议，因此，研究房地产市场投资状况和泡沫状况，度量我国房地产发展的健康状况显然有着重要的意义。（二）文献综述1.国外的相关研究国外的房地产市场化进程进行的比中国早，市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：形成均衡价格的动力因素；供需因素对房地产价格影响的实证分析。DOWNS,NELLIS和LONGBOTTOM,BARTICK的相关研究都表明，房地产价格的波动是由于市场的基本差别造成的，如某些地方可能存在快速的经济增长或则正经历着人口的快速增长。同样,STUARTA.CABRIEL运用经济学理论对进几十年来加利福利亚住宅价格变化进行实证研究，结果表明主要因素是经历着巨大的人口迁移。2.国内的相关研究目前国内研究房地产这一热门领域的非常多，郭庆认为，影响房地产价格的主要因素:开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几块。孟晓苏，梁运斌及印坤华对住宅成为国民经济新增长点的对策进行了研究。刘志峰对住房建设在中国经济格局中的地位进行了研究。王骐骥对房地产拉动经济增长的原因、问题及启动方略进行了研究。在住宅房地产市场需求方面，成思危在《中国城镇住房制度改革》中，选用部分亚洲国家首都的人均居住面积和人均GDP的数据，采用回归拟合的方法，得出人均住宅需求面积的经验公式。张中华提出市场经济条件下，需求结构不合理是我国产业结构和投资失衡的主要原因。左令通过分析我国的房价与家庭收入比的构成，提出我国住房价格过高和家庭收入水平过低仍是不可回避的事实。凌传荣、施募对我国房地产市场价格差异过大的原因进行了分析。杨力从现代营销角度探讨了房地产的价格。李红云对我国住宅价格过高的成因进行了分析并提出了对策建议。近年来随着我对我国某些地区的房地产泡沫的争论愈演愈烈，一些学者开始讨论用定量研究来度量房地产泡沫。在指标选取方面，彭翔将房地产经济活动全过程的指标划分为内外因影响指标和内因动力指标。郭磊，王锋，刘长滨认为，房地产周期波动的原因主要是宏观经济因素的外部冲击在房地产经济中产生内部传导。他么根据先行，周期和滞后的数量特征关系从全国消费者物价指数等18个指标中选择了9个能相对独立地反映城市房地产经济周期波动的指标作为房地产预警的指标体系。二、不同区域城市房价走势根据地域及经济、政治等综合情况，列举出6个较为典型的城市2008年5月到2009年3月的房价表及走势图来分析我国房地产的现状。[1]表1全国部分大中城市近年来房价表（单位：百元/平方米）08年5月08年7月08年9月08年11月09年1月09年3月北京191198194165166154上海174172158168179165深圳128137150137125134西安5041.340.946.74448.5武汉6665.559.556.355.854.6保定38.435.535.733.632.133.5图1全国部分大中城市近年来房价走势图（单位：百元/平方米）从表1和图1形中可以直观的发现近年来全国各主要城市的房价，北京、上海、深圳的房价高高在上，西安、武汉、保定的房价相比前3个城市低很多，而且在不同时间北京、上海等城市的房价波动情况比较大。从而我们可以分析出以下现状：第一，房价地域性差异十分明显。大城市的房价远远大于二线城市的房价。第二，从2008年9月到2009年3月，大部分城市的房价都有不同程度的下降，这和前些年以来一直居高不下的房地产价格形成鲜明对比。三、地域性差异原因分析房价高的地区往往是经济繁荣的地方，大城市的房价远高于二线城市的房价。可见，经济、政治等因素对房地产行业存在着比较直接的影响。见图2。图2全国部分大中城市2008年9月房价图（单位：百元/平方米）（一）经济发展因素由图2可以看出：北京、上海、深圳各位于3个中国经济最发达的经济圈和都市圈——京津塘地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区。武汉与西安是传统的重工业基地，我国的区域经济发展呈现东快西慢的格局，使得西安的发展速度逐渐落后于中部地区的发展。保定是河北省的地级市，虽然其人口和GDP水平不足以和西安相提并论，但优越的交通及良好的居住条件逐渐吸引着广大人群。通过对上图的分析，可以发现，不同区域房价的高低与其经济的发展基本一致。同一地区的人们，利用物质流与信息流和人员流有机的组合，创造出生产经营和生活的便利与高效，人们在此更容易生活和获利，人们便驱向于在此地生活与经营，使这一地区显现繁荣。生活与经营需要场所，繁荣的地区需要更多的人和场所，而场所又具有一定的饱和性，这种供不应求的关系决定了越繁荣的地区房价越高。这种情况关键是：人们因繁荣而得到的收益，去支付相应的房租等支出后，所得到的利润。这个利润高，在此生活和经营是有益的，人们就会保持和扩大在此的经营与生活，并推动着繁荣；这个利润低，人们就会三思而后行。在其它因素不变下，若房租走高，在此经营的成本会提高，利润会下降，长期如此人们在可能的情况下，会缩小和转移生活与经营。这时繁荣的步伐将放慢、下降，因繁荣而得到的利润可能下降，这会继续循环，导致经济放慢。因无利润和需求的减少的双重因素，高房价也支撑不住，必然房价下跌。直到在此生活与经营有相应利润的时候。以上是针对因繁荣而房价高的情况所言，这时获得利润是支撑房价的基础。我们应该清楚，房价是生活和生产成本的一部分。若一个地区其它的生活、生产成本一致，而房价高，也就意味着这个地区的人们，对其生活起居，生产、商业流通的场所所要付出的多，这个地区的物价水平自然就高，生活、生产成本也相应高。这对经济的发展没有什么好处。因为这地区的经济的基础成本高。对一个自然人，在其生活和经营是自由的条件下，其它条件相同，自然选生活与经营容易生存与获利的地方。他的选择也会给他选择的地区带来经济的好处。然而经济的萎缩，必然将伴随着房价的走低。从前面的分析，我们不难知道，是经济的萎缩，支撑不住房价。但经济变化的过程是非常重要的。若是因房价高，而造成人们生活和经营的利润低下，使产业缩小和转移。这时我们不去人为干预，必然是房价的下降滞后于经济的下降，经济自然而然萎缩。若我们在总体产业有缩小和转移趋向时，先期将房价下降，使产业的支出减少，成本下降，而得以生存，就能阻止经济的下滑。对一个地区而言，房价的低，对经济始终是有利的。房产在一个地区所占的比重，对一个地区经济的发展是有影响的。房产的比重小，对经济的影响小。房产的比重大，房价的涨落对经济的动荡就大。现在的经济是市场经济，房产也是如此。房价的高低并不完全以人们的意志为转移，而是以市场规律而动。决定房价的是什么？首先是供求关系；其次在这个地区生活与经营给人们带来好处程度；还有房产的成本；房产的规范和透明度，人们的预期。因此，房价与经济是密切相关的。经济的繁荣势必导致房价的上涨，而房价的上涨也势必影响经济的发展。房价若是按照供求关系变化，以市场经济运作。其上涨在一定程度上能反映出经济的繁荣。否则，其上涨势必产生经济的假繁荣现象和房产泡沫。加大人们的负担，加剧经济的下滑。从以上分析，我们了解到了房价与经济的发展之间的关系。经济的繁荣程度影响到了房产价格。所以沿海发达城市的房价像沿海城市的经济实力一样高居不下。尽管房价颇高，但还是有大部分居民愿意购买这样的房产。除了经济繁荣，是否还有存在一些投机性的因素呢？（二）房产泡沫因素作为沿海发达城市当然有着比其他中小城市不可比拟的优势。房价高昂也拥有其价格的合理性。但同样是省会城市，房价能高出300%以上，合理吗？所谓的房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和个人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致价格无节制地持续上扬，使得房地产价格严重脱离市场基础而持续上涨的过程和状态。房价与可支配收入比反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。以国际通行来看，全国的房价收入比一直趋于上升的态势，而且国内不少地市的房价水平高于国际通行的水平，当该指标持续增大时