中国商业地产发展现状特点及案例解析_31P

中国商业地产发展现状特点及案例解析朱凌波亚太商业不动产学院院长全国工商联商业不动产专业委员会主任课程主要模块一、中国商业地产发展起源与轨迹中国商业地产发展起源与轨迹上世纪八十年代：百货大楼商业大厦、副食品商店、供销合作社，批发（农贸）市场。上世纪九十年代：从第一代的像沃尔玛这种大卖场超市进入中国（深圳）。大盘时代、城市运营商与郊区化（新城）。底商——铺养三代；2002年商业地产概念的提出；2006年的发展和普及；2009年的转型和提速。中国商业地产发展三个阶段第一个阶段：以销售为主的商铺型方式；第二个阶段：进入销售与持有结合的状态，最好的一个模型就是现在主流开发商在坚持做的城市综合体，销售物业跟持有物业找到了较好的组合和一个相对良性的资金循环链第三个阶段：未来一定会进入一个持有物业为主的资产经营和资本运营结合的阶段。销售为王地产主导的大陆模式全程开发资产经营的香港模式专业分工资本运营的美国模式中国商业地产发展三种模式一、连锁化、标准化与同质化在这个阶段无论是政府还是开发商还是城市的发展特别是消费的需求，都需要这种速度和模式，因为中国地大人多，而且发展速度很快，想要迅速满足这种生活配套的需求生活娱乐的需求，一站式大卖场式购物，物美价廉的消费水平就是这个阶段的主流消费模式，无法超越。满足大众消费和主流消费是现阶段的主要任务和特点。量的重要性明显大于质的重要性。中国商业地产发展三大特点中国商业地产发展三大特点二、分类化、多样化和差异化满足人们丰富多彩和日益提升的消费需求和文化趋势，随着日益提高的物质和文化水平包括节假日和夜生活比例的提高，休闲文化和分层消费比例会越来越高，在追求高速城市化和物质财富的同时不降低满足人们的生活质量。日益增长的丰富的生活和文化需求（购物中心餐饮休闲比例上升到30-50%。大型书店与剧场、儿童体验中心等正进入购物中心（日本主力店模式、万达，中粮北京朝北大悦城）中国商业地产发展三大特点三、国际化、本土化与梯度化一线城市分层化：北京华贸（中高端的购物中心）、银泰（奢侈品的购物中心），中粮西单大悦城（主题购物中心），蓝色港湾（休闲购物中心）。二线城市：百货+中低端大卖场购物中心为主流形态（合肥、长沙等）三线城市：传统百货+专业卖场批发零售一体的批发市场为主流形态二、中国商业地产发展现状中国商业地产发展现状—机遇、转型及提升对住宅的疾风暴雨式的调控客观上对商业地产是一种利好。推迟和放弃大宗财产购买和大额投资的挤出效应，无疑会加大生活、日常和小额的消费，对零售终端无疑是积极的信号。本月消费者信心指数已达到2007年以来最高点。中国商业地产发展现状—机遇、转型及提升商业地产自身的发展周期、城市化的加速、第三产业的发展、人均收入增长包括消费理念的提高，进入一个相对成熟和快速提升的时期。最近一段时间，一些国内外的零售企业（大商、王府井、银泰、TESCO、宜家等）和金融机构（中信、光大和平安等）开始进军商业地产开发和投资，让我们产生一种格外的期待。三、海外商业地产发展特点与中国趋势海外商业地产发展特点与中国趋势美国车轮经济——TOD——交通工作生活娱乐一体化的新城引领创新：室内室外化，电影院和真冰场放到购物中心里，把娱乐场放到屋顶等等。儿童体验中心，奥特莱斯等海外商业地产发展特点与中国趋势日本精细化：微笑服务、室内立体灯光设计、色彩规划、女性停车场、卫生间科技化：日中比较，人口高度密集的，土地相对稀缺的，省地节能环保海外商业地产发展特点与中国趋势欧洲人性化：人均GDP与人均幸福指数（生活节奏与氛围，物质与精神）文化性：最好国家排名：芬兰、瑞士与瑞典（文明、自然与科技）海外商业地产发展特点与中国趋势中国发展趋势连锁标准化与个性化并存发展呈现了城市综合体与轨道交通一体化开发的新趋势城市综合体已成为重要的金融投资产品四、中国商业地产案例解析中国商业地产案例解析连锁企业案例：万达、华润、宝龙、中粮、深国投成功项目案例北京：燕莎、赛特、东方新天地、金源MALL、龙德广场、西单-朝北大悦城、华贸中心-新光天地、蓝色港湾、三里屯village、欧美会、永旺、燕莎-赛特奥特莱斯、新东安-APM上海：上海新天地、恒隆广场、港汇广场、正大广场、龙之梦、大宁广场-金桥国际、调频1、8号桥中国商业地产案例解析广州：天和广场、中华广场、正佳广场、太古汇深圳：华润万象城、中信广场、华润万象城、益田假日广场、GOGOPARK、海岸城大连：大商-麦凯乐、罗斯福广场、和平广场沈阳：卓展（长春）中国商业地产案例解析青岛：海信广场杭州：欧洲街苏州：印象城、圆融时代广场南京：金鹰、水游城成都：熊猫城-富力广场长沙：中信IDMALL西安：世纪金花正兴源五、中国商业地产发展瓶颈与问题中国商业地产发展瓶颈与问题金融与资本商业地产需要大量的资金尤其是长线的资本，而中国商业地产现在前端投入的资金，是以信贷为主体的短期的流动资金，没有多元化的资金，特别是是后端变现的证券化的资本化的产品就更加稀缺。所以造成中国商业地产野蛮生长根本性原因就是金融产品的系统性缺失。当然地方政府主导型高大全强思维的追求政绩工程的驱动也是造成中国商业地产出现这样一个同质化甚至恶性竞争现状的推手。中国商业地产发展瓶颈与问题商业规划与交通规划交通枢纽（立体）商业规划的缺失与错位；国家商业网点规划的千呼万唤迟迟未出台，地方商业网点规划的粗放性、非专业性和欠操作性；慢速公交和快速公交站点尤其是交通枢纽站点立体商业规划的滞后和浪费；中国商业地产发展瓶颈与问题--四个转型企业转型资产配比出现新趋势，商业不动产投资占到品牌房企投资比例的20%-30%；物业转型持有物业开始成为商业地产开发商和综合性开发商的主流和趋势选择；特殊形态和主题业态如社区商业、商业街和专业卖场等的散铺销售退为补充性的形态；行业转型住宅为主的开发向复合开发甚至商业地产为先导的专业开发转型；城市转型城镇化加速，消费力上涨，进入后房地产时代，商业地产成为引擎和标志。中国商业地产发展瓶颈与问题--四个转型中国商业地产发展瓶颈与问题--四个提升以住宅为主导的短期销售型向全程运营型转变；以短期的银行信贷为主体的资金模式向REITS等资本化品种演变，为商业物业找到一个符合国际惯例的良性商业模式；中国商业地产发展瓶颈与问题--四个提升重前期定位招商，忽视后期运营管理特别是持续运营，缺乏长期化和周期化的经验和理念。由快速连锁发展的同质化进入分层化个性化创新并举的阶段。中国商业地产发展瓶颈与问题--五重价值第一是销售价值，就是靠短期销售实现的现金流；第二是经营价值，租金和经营收入；第三是资产价值，不断人气的培育，租金的提升、靠品牌靠区域成熟创造物业升值；中国商业地产发展瓶颈与问题--五重价值第四是资本价值，前期的投资通过后期的资本变现创造乘数法则和最大值；最后是指区域和城市价值。商业地产发动机和名片效应带来的附加值。谢谢