中金公司-全国房地产数据点评：房地产行业月报

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明行业动态证券研究报告2011年4月15日房地产研究部2011年1-3月全国房地产数据点评白宏炜*分析员，SAC执业证书编号：[e-mail]房地产行业月报行业近况：统计局今日在“2011年1~3月国民经济主要指标数据”中公布了同期全国房地产市场运行情况，开发投资8846亿元，同比增长34.1%；新开工面积4.0亿平方米，同比增长23.4%；竣工面积1.3亿平方米，同比增长15.4%；商品房销售面积1.76亿平米，同比增长14.9%，销售额1万亿，增长27.3%（参见附录）。评论：开发投资维持在高位，略呈放缓趋势：开发投资较上月下降了1.1个百分点，比去年同期下降1.0个百分点，其中住宅开发投资6253亿元，增长37.4%。我们认为二季度投资增速仍将维持在高位，尽管会延续下降趋势。新开工面积增速放缓明显：增速较上月下降4.5个百分点，比去年同期下降37.4个百分点，其中住宅同比增19.6%，较上月和上年同期分别下降5.8和43.1个百分点。受此影响，35.2%的施工面积同比增速也出现同样趋势的下降。销售面积增速14.9%，好于预期：尽管限贷限购政策比较严厉，三月份仍保持了15%的面积增速，但较去年同期35.8%的增速有较大回落。由于主要城市销售面积增速在10%以内，三四线城市是推动交易量上升的主要力量。住宅价格增速下降：商品房平均售价同比上涨12%，增速与上月持平，低于上年同期4.3个百分点，主要是办公楼均价快速上涨（同比上涨23.4%）所带动的，而3月住宅单月销售均价同比仅上涨了7.9%。开发商资金状况尚未恶化：开发企业本年资金来源1.9万亿，同比增长18.6%，较上月末提升2.3个百分点。分项来看，银行贷款资金来源明显受阻，自筹资金增加是开发商资金状况未现明显恶化的主要原因。数据前瞻：我们认为投资增速将呈缓慢下降趋势，而新开工和土地购置等先行指标会随着销售增速的放缓而继续增速回落，住宅价格未来环比将稳中有降。公司层面，与行业27%销售额增速比较，我们重点覆盖公司销售额同比增幅50%以上的有：万科（135%）、保利地产（72%）、金地集团（82%）、龙湖（119%）、碧桂园（72%）、远洋地产（75%）、雅居乐（62%）、恒盛地产（143%）、宝龙地产（100%），显示龙头地产公司市场份额的提升明显。估值与建议：总体来看，各项指标走势符合我们预期。我们维持2011年投资和新开工“前高后低”，价格下半年出现调整的判断。今年商品房市场难以出现大幅调整，目前市场环境有利于龙头企业市场份额提升，维持全国龙头、建筑+地产、保障房相关公司及三线城市地产公司的投资建议不变，A股重点万科、金地、中南建设，首开股份；H股中国海外、龙湖、华润置地，雅居乐，首创置业。*报告贡献人：张宇（[e-mail]）中金公司研究部：2011年4月15日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2百万平方米/十亿元20072008200920101Q2011商品房投资额2,5283,1203,6234,827885YoY%30.4323.4316.1233.2034.10商品房竣工面积582666702760128YoY%9.8414.295.504.5015.40商品房在建面积2,3592,8343,1964,0553,274YoY%21.5320.1412.8026.6035.20商品房新开工面积9461,0261,1541,638398YoY%21.078.4312.5040.7023.40商品房销售面积7626599371,043176YoY%25.67-13.4442.1010.1014.902010年3月单月2011年3月单月同比增长同比增长（%）（%）房地产开发投资（亿元）425035.2884634.1-1.13451459633.2其中：住宅301434.9625337.42.52318323939.7房屋施工面积（万平方米）29147339.032740235.2-3.8325253592910.5其中：住宅22404938.925171434.4-4.525930276656.7房屋新开工面积（万平方米）1908327.93984223.4-4.5173742075919.5其中：住宅1483825.43102519.6-5.8141121618714.7房屋竣工面积（万平方米）695213.91283215.41.55016588017.2其中：住宅536612.11022914.82.74125486317.9商品房销售面积（万平方米）814313.81764314.91.18206950015.8其中：住宅728213.21584914.31.17429856715.3办公楼19226.434715.6-10.81491554.2商业营业用房4788.7104614.15.447756819.1商品房销售额（亿元）524227.41015227.3-0.13861491027.2其中：住宅447126.2860725.9-0.33325413624.4办公楼24446.344742.7-3.614720338.3商业营业用房43522.192028.46.336148534.3商品房平均售价（元/平方米）643711.9575412.00.1470551689.8其中：住宅614011.5543110.1-1.4447648287.9办公楼1270815.61288223.47.898701309732.7商业营业用房910012.4879512.60.27572853912.8房地产开发企业本年资金来源（亿元）1217316.31926818.62.35781709522.7其中：国内贷款26797.738374.4-3.311851158-2.3利用外资8661.514445.2-16.3465826.1自筹资金418421.4712627.25.82156294236.5其他资金522316.6816118.72.12394293822.7其中：定金及预收款315428.9482528.7-0.21303167128.3个人按揭贷款1280-11.32076-5.36.07507966.1绝对量单月同比增速(%)绝对量YTD同比增速变动绝对量指标2011年1-3月绝对量2011年1-2月房地产行业数据图表1:2011年1-3月房地产开发主要指标资料来源：国家统计局，中金公司研究部图表2:全国房地产数据资料来源：CRED，中金公司研究部中金公司研究部：2011年4月15日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明30%5%10%15%20%25%30%200020012002200320042005200620072008200920101Q10-10%0%10%20%30%40%房地产占固定资产投资比例（左轴）房地产开发投资增幅（右轴）固定资产投资增幅（右轴）图表3:2010年1季度房地产开发投资占固定资产投资比例22.4%资料来源：CEIC，中金公司研究部中金公司研究部：2011年4月15日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明402004006008001000120019951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920101Q2011(百万平方米)1,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0005,5006,000(元/平方米)商品房竣工面积(左轴)商品房销售面积(左轴)商品房销售单价(右轴)-30%0%30%60%90%05-1206-0606-1207-0607-1208-0608-1209-0609-1210-0610-12商品房销售面积同比增长YTD商品房竣工面积同比增长YTD2011年1-3月，全国商品房销售面积17643万平方米，同比增长14.9%；其中，商品住宅销售面积增长14.3%。竣工面积12832万平方米，同比增长15.4%。行业供求数据图表4:2011年1~3月全国商品房供求差距资料来源：CRED、中金公司研究部图表5:1-3月商品房销售同比增速15.4%资料来源：CRED、中金公司研究部中金公司研究部：2011年4月15日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明5-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%05-1206-0606-1207-0607-1208-0608-1209-0609-1210-0610-12房地产开发投资同比增长YTD商品房在建面积同比增长YTD商品房新开工面积同比增长YTD18.4%18.1%19.6%19.0%19.8%30.3%33.2%31.9%39.5%31.3%36.8%37.0%49.9%47.4%47.0%41.9%48.1%44.8%42.4%1.1%0.7%19.9%23.8%18.7%17.3%31.6%28.6%48.0%46.1%1.9%1.3%1.4%1.7%1.5%1.2%0.8%0%20%40%60%80%100%200320042005200620072008200920101Q11国内贷款自筹资金其它资金外资先行指标：各项指标均有改善图表6：开发投资额增速依然高企，新开工增速回落2011年1~3月，房地产投资8846亿元，增速34.1%，继续维持高位。新开工面积3.98亿平方米，同比增长23.4%，增速继续回落；在建面积32.74亿平方米，同比增长35.2%，增速回落。资料来源：CRED、中金公司研究部图表7：2011年以来自筹资金占比扩大2011年1~3月，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.5%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下降5.4%。资料来源：CRED、中金公司研究部中金公司研究部：2011年4月15日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明62011YTD同比增长销售面积(万平方米)销售金额(亿元)销售单价(元/平方米)销售面积销售金额销售均价A股万科30435511,689145%135%-4%2011.1-3金地集团273713,88145%82%25%2011.1-3保利地产13214010,61530%72%33%2011.1-3H股中国海外14019814,15940%44%3%2011.1-3富力地产375916,249-42%-20%38%2011.1-3绿城中国n/a102n/an/a0%n/a2011.1-3首创置业232511,15041%42%1%2011.1-3华润置地323711,486n/an/an/a2011.1-2碧桂园102686,66749%72%15%2011.1-2远洋地产325617,304n/a75%n/a2011.1-3世茂房地产506312,56110%15%5%2011.1-3雅居乐729412,99634%62%21%2011.1-3深圳控股1187,45411%-15%-24%2011.1-3恒盛地产31299,405162%143%-7%2011.1-3龙湖地产759913,110n/a119%n/a2011.1-3宝龙地产1396,860171%100%-26%2011.1-3公司截至日期本月上月环比变动同比变动年初至今累计同比变动北京361,757313,51915%(56%)1,470,093-28%住宅期房成交面积2011-3-1～2011-3-31天津666,201990,720(33%)(25%)2,564,90020%住宅期房成交面积2011-3-1～2011-3-31济南2,4848,127(69%)27%