乐晒地产周刊37-中保龙装饰

-1--2--3-+百亿资金撤离地产股万科领跳面对史上最严厉的房地产调控措施，地产股一路走跌，房地产龙头企业万科更是领衔地产股的跌势，资金一路出逃。据悉，万科A近4个月以来的跌幅超过了15%，并于4月20日盘中跌破8元关口，创出13个月以来的新低。百亿机构资金流出地产据统计，自3月22日以来，超过百亿元的机构资金撤离了房地产板块。房地产行业也成为近期机构净卖出金额最多的行业。而地产龙头企业万科A则首当其冲地引领了这一轮抛售风潮，成为3月22日以来遭机构减持金额最多的股票。数据显示，3月22日-4月14日期间，机构净卖出金额最多的前10只个股中，有3只为房地产股，依次为万科A、保利地产和招商地产。其中，机构净卖出万科A共计10.06亿元。受机构资金打压，该股股价同期下跌4.26%。而随着房地产调控政策继续密集出台，万科A仍在持续跳水，上周更是连续跌破9元、8元关口，4月20日，盘中最低跌至7.82元，创出2009年3月中旬以来的新低。4月22日当日，万科A开盘即跳水1%，并再次刺激近1亿资金恐慌性出逃。到上周五，也就是4月23日，万科才出现了幅度为0.38%的微弱反弹，报收于7.93元。股市反应先于实体市场主要是投资者受政策影响产生了恐慌心理，这是房价未动但地产股已经遭遇抛售的主要原因。国务院发展研究中心信息局局长程秀生认为。光大证券地产小组分析师翁非玉也认为，房价在下一个阶段应会出现大幅下滑，而且以目前情况来看，如果房价下滑20%-30%左右，那么房地产股股价还会有10%的下跌空间。万科内部人士向《华夏时报》记者透露，在万科内部有一种共识，认为目前政府出台的一系列政策非常严厉，将在一定程度上抑制投机性购房，进一步的影响可能在2011年显现。+潘石屹：开发商资金能撑三年日前，SOHO中国有限公司董事长潘石屹迎来了旗下项目“三里屯soho”的首批租户。他再次重申，新政不会波及商业地产。面对目前投资客不断抛盘的一线楼市，潘石屹力推目前备受争议的物业税。同时，潘石屹认为：“去年开发商销售业绩普遍飘红，手中均握有重金，不太可能主动降价，尤其是北京、上海等一线城市的大开发商，他们手里的现金至少还能支撑三年时间。”潘石屹表示，新政不会波及商业地产。他认为，国务院提出新的十项政策，只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。“过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼-4-市场近几年基本与中国的经济同步发展。”而面对目前成交量出现下行的住宅市场，潘石屹则力推物业税。“新国四条及国十条的密集出台并不突然，以信贷收紧为开端的调控能够立竿见影地精准打击，抑制市场上炒房和投机的不合理住房需求，这相当于给房地产市场先贴上一个创可贴止血，而后续则需要依靠税收和土地政策来疗伤。”这一剂被他看为“创可贴”的宏观调控虽然已经初见成效，不过潘石屹依然认为这是在无法及时出台税收政策以及土地政策的无奈之举。“无论二套房首付50%、利率上浮10%还是银行停止三套房贷款，这都是从个人按揭的角度来控制当前愈演愈烈的高房价现象，是在指望税收和土地政策已来不及出台的情况下而率先做出的行动，信贷的效果往往是最灵活和明显的。”潘石屹近来力挺征收物业税，但他坦承，短时间内该政策尚无法出台。因为以前实施的资产税只针对商铺和写字楼，而没有对住宅征收，若此次物业税率先对住宅征收，对持有多套房的人群来说是一个严峻的考验，不过由于当前反对的呼声较大加上需要一定的程序，短期内物业税只能停留在理论层面。有数据显示，2009年销售金额排名前20的房企与2008年相比平均增长了两倍，有7家企业实现了销售金额100%以上的增长，企业销售面积也平均增长两倍，半数企业实现100%以上的增长速度。从年报来看，房企们纷纷上调2010年销售目标，态度依然乐观。+房贷新政出台首周北京房贷市场交易量下降15%先抵后放政策效力较为直接一系列楼市宏观调控政策出台后，对房贷市场造成怎样的影响？专业个贷机构伟嘉安捷最新发布的统计数据显示，房贷组合拳出台一周后(4月19日-25日)，北京房贷市场交易量较前一周(4月12日-18日)下降了15%左右。伟嘉安捷方面表示，首套房、二套房首付一齐调整的政策，对北京购房人的心理层面影响更大一些，不少准备入市的首次贷款购房人出现了“购买迟疑”，导致北京房贷交易量有所下降。房贷新政出台一周后，北京房贷市场交易量较前一周下降了15%左右。“降幅并不是很明显”，伟嘉安捷相关人士称：“主要是因为北京银监局和相关部门暂未出台细则，北京不少银行还为借款人预留了一定的缓冲期，比如对正在办理房贷过程中的借款人，银行会以签署贷款合同的时间、建委网签或者银行面签等交易节点为界，在此规定时间内，借款人仍可按原政策操作。”伟嘉安捷方面认为，北京银监局“先抵(押)后放(款)”新政对市场冲击力较大。该政策已从4月20日开始执行，从现阶段的实际操作情况来看，多数银行逐步严格按照“先抵后放”的新规执行，即在买卖双方办理完过户、领取房产证、建委网报公示、办理完抵押登记手续、领取他项权利证并转交银行后，银行才会放款给业主。与之前“过户后见契税票3个工作日-5-放款”的速度相比，购房人要推迟至少1个月才能拿到房产证和银行放款。“先抵后放的政策效力更为直接一些，对房贷市场造成的冲击力也比较大，成为导致新政后房贷市场交易量下降的主要因素。”伟嘉安捷相关人士表示。+中行率先调高存量房贷利率银行或集体跟风业内人士称，七折贷款实质上已不能创造盈利中行率先调高存量房贷利率，极有可能其他商业银行集体跟风。上周末，多家银行高管向证券时报记者表示：七折贷款已处于盈亏平衡线以下，银行为保存盈利空间，将可能上调贷款利率以应对。放贷打折银行或将失700亿4月2日，中国银行宣布在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。目前，其他银行仍处于观望状态。工行上海分行客服称，对于今年4月16日以后审核的客户，将按贷款新政执行；存量房贷客户仍按老政执行。建行上海分行也表示，目前对存量贷款执行原合同。业内人士表示，因七折贷款实质上已不能创造盈利，中行的做法可能引来其他银行跟进。招商银行总行零售银行部总经理刘建军表示，若多家银行都对现有按揭贷款加息，招行也会考虑跟随。上海银行副行长王世豪则向记者算了一笔账：商业银行长期存款成本约为3%，运营成本约为1%，营业税0.2%，三者相加接近七折房贷4.158%的贷款利率。除此之外，由房贷坏账损失和资本金占用所带来的成本由银行白白承担。他预测，由存量房贷打折造成的银行业利息损失约在700亿左右。分析人士认为，2008年遭遇国际金融危机后，银行业普遍认为危机持续时间较长，长期利率可能持续低迷，因此在2009年放出7折巨额房贷，岂料宏观经济迅速反弹，通胀升温，资金成本一路上涨，去年放出的巨额房贷反而成为银行一大负担。因此，只能通过向存量房贷加息来转嫁成本。或引发法律风险纠纷有房产界人士表示，若把利率由7折提高至8.5折，将增加贷款人的还贷成本。部分贷款人可能面临无力偿还放贷的问题，甚至出现断供的情况。对此，商业银行纷纷表示，假设买房者停止月供，则银行有权收回房产将其拍卖，拍卖-6-所得若不能偿还按揭款，则买房人仍负有还款义务。某银行法务部人士解释道：按照我国的《民法通则》和以往的判例，如果抵押品减值，则银行有权要求贷款人提供足够担保；如果贷款人断供，则银行也能从追索贷款者的其他财产中优先受偿。由于我国尚未建立个人破产保护制度，这意味着银行有权利要求法院对贷款者的其他存款或资产实施冻结。但大多数购房者认为，银行贷款是基于该套房产发放的；假设房屋减值，而购房者断供，银行最大权限在于将房屋收回拍卖，而购房者最大亏损应为首付款和所缴纳月供，银行没有权利对剩余亏空向投资者追偿。+住宅房产税拟从第三套征收最快五一后出台“从商用物业扩大至住宅物业的房产税最快有望在‘五一’后出台，而根据初步征收方案，房产税将从包括自住在内的第三套房开征，在成交价的基础上按0.5%征收，每套按一定比例递增。”一位接近国税总局的消息人士日前向记者透露。这也意味着，继推出主打信贷牌的“新国十条”后，国家调控楼市的最重磅政策也不日将问世。在此轮房地产调控中，国务院明确提出，要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。近日来，有关开征房产税的传闻接连传来，其中更有消息称北京、上海、重庆、深圳四个城市的试点已获得国务院批准，将按照户型面积从小到大累进增加税收。“目前财政部有关部门正在修订《房产税暂行条例》，其中一项很重要的内容便是增加非自住住房保有环节税负。”上述消息人士表示，由于物业税属于新税种，需经过全国人大批准，短期之内难以成行，而房产税属于国务院法规，不需经过全国人大批准，能在短时间内调整税基、税率。在物业税短期内无法推进的背景下，房产税有关规定的修改就成为调整现有房地产相关税种的方向。该消息人士指出，目前相关部门对房产税的调控思路将以保护自住为主，兼顾改善型，根据此前内部征求意见的方案，初定税率大约为成交价0.5%的基础上，每套按一定比例递增。以一套价值100万的三套房为例，如果未来出台的方案与目前拟定的方案相符，就是这套房子每年就要征收5000元的房产税。“但征收方式很有可能是保有环节税交易环节征。”据了解，由于目前所有城市关于住宅的基础数据缺失，物业税此前的空转也基本在商用物业试行，因此房产税一旦开征，寄希望于个人每年主动缴纳将会产生很多弊端，因此相关部门初步的设想意在未来多套住房入市的时候进行一次性缴纳。至于试点城市，“北京没听说，重庆确实是批了”。业内人士表示，一旦房产税开征，确实会增加一部分炒房者的房屋空置成本，手中空置房源越多，房主所付出的成本就越大，可能会迫使一些人将这些房源投放到房产交易市场中去，进而增加二手房的供应量，但并不能排除卖房者将该房产税转嫁给购房者。“卖房者往-7-往可以硬性要求消费者承担所有‘额外’的费用，包括各种税费，目前营业税便是这样。”财税部门倾向将第三套房及以上住房定性为经营性住房首付比例和贷款利率大幅提高这一严厉房地产信贷政策出台之后，社会各界对税收政策猜测颇多。记者22日从相关渠道获悉，财税部门在这一问题上已经有了初步思路，未来将把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。日前出台的楼市调控“新国十条”指出，财政部、国家税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。接近财税部门人士透露，这一表述提到的税收政策的重点就在于房产税政策的调整，目前的思路是对个人拥有的房屋进行区别对待。一位接近国家税务总局的专家向记者表示，通过增加保有环节税收来调控房地产市场是财税部门一直以来的思路，但在包括土地出让金是否纳入物业税等众多难题没有解决之前，物业税短期内还难以出台，因此要将重点放在现有的税种上。房产税是现有房地产税种中最有可能被祭出的调控利器。按照现行的房产税暂行条例，个人所有的非营业房产可以免缴房产税，但条例并没有明确规定营业房产的范围，不少个人房屋虽然用于经营，也并没有按期缴纳房产税。根据1986年出台的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。也就是说，如果将第三套房定性为经营性住房，即使不出台新政，三套以上住房也将进入到税收调控的范围，每年按上述标准缴纳房产税。“这毫无疑问会给拥有多套住房的人带来压力。”上述权威专家指出。不过，社科院数量经济与技术经济研究所副所长李雪松表示，新的住房信贷政策刚刚出台不久，政策效果还有待观察，新的税收政策何时出台还需要相机而行。+新华社首提房价“合理回落”从“新华六评”开始，新华社对楼市调控的评论就成为政策和市场的重要风向标。昨天，新