京城之别墅市场研究

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料北京别墅市场研究一、北京别墅总论据天朗网的数据，北京目前已有别墅项目138个，其中有销售许可证的纯别墅及含有别墅的综合项目（低密度住宅项目）共有96个（戴得梁行数据）。从其地域分布来看，昌平23个，朝阳22个，海淀10个，怀柔3个，密云2个，顺义20个，大兴4个，丰台6个，通州6个。其中昌平、顺义、朝阳、海淀集中了全市78％的别墅项目，昌平和顺义两区别墅项目共有项目43个，占全市的45％。全市别墅总建筑面积超过1093万平方米，均价从2100～26051元/平方米不等，全市的平均价格约8339元/平方米。北京别墅大多沿高速或快速道路为主，主要按方位分为以下几个片区：北部：东北的京顺路、机场高速沿线潮白河、马坡怀柔、密云正北的立汤路沿线西北的京昌高速路沿线西北的香山、西山沿线南部：丰台大兴，其中又可分为亦庄北京经济技术开发区，京开高速沿线。东部：大致位于通州区，沿京哈高速公路项目开发数量总开发规模平均价格元/M22000年后开盘项目占本区全部项目的比例个数占全市比例总规模万m2占全市的比例平均价格元/m2与全市均价的关系北部7780.30%64359%9952高19％34%南部1010.40%299.827%6171低26％70%东部99.30%15014%5754低31％44%戴德梁行数据二、北京别墅市场发展阶段（一）总论以下的阶段主要按照开发时间进行划分。第一阶段：1992年，北京第一个别墅项目—丽京花园别墅在北京市场推出，售价为2400美元/平方米，创下了当时居住物业的天价。由于其投资回报率高，吸引精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料了众多的海内外投资商，引发了1992、1993年的别墅开发热潮。1994年是别墅发展的高峰期，仅北京东北部就有15个项目进入预售和销售。1992年的较有影响的项目品为丽京花园、玫瑰园，93年为八仙别墅一期，94年为龙城花园。第二阶段：由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1996、1997年仍有大量别墅竣工，市场供给注入速度大于消化吸收速度。1998年、1999年，由于少有新建别墅投入市场，存量别墅处于平稳消化阶段，但是受到亚洲金融危机影响，别墅需求明显收缩，别墅交易市场保持平淡。95年的较有影响的项目为香江花园、碧水庄园一期、龙苑一期、八仙二期等96年的较有影响的项目为北京名都园、丽斯一期、紫玉山庄等98年的较有影响的项目为莱蒙湖、北京嘉浩国际商住别墅城等第三阶段：2000年上半年，碧水庄园二期、玫瑰园三期、橘郡的热销，TOWNHOUSE风行一时，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起人们的关注。新开发项目在物业类型上表现以下几个特征:1、在北部的京昌、立汤、京顺、马坡等传统的别墅开发区继续开发以单体、联体别墅为主的高档别墅。但其中又有一些不同，京昌路沿线新开发的许多项目为前期知名项目的二期、三期。京昌高速沿线的项目价格集中于11000～16000元/平方米，新开发的项目普遍比老项目的档次更高，容积率更低，价格也更高。立汤路中的橘郡以19000元/平方米的价格成为内销房中价格最高，销售最快的项目，其市场运作的方式是极为成功的。京顺路、机场高速沿线则因为位置的优越，到达CBD的交通时间较短，出现了项目综合开发的趋势，致使容积率增加，以最近开发的丽高王府为例，从别墅到小高层公寓，几乎包涵了各种物业类型。2、近城区在开发大量的以TOWNHOUSE为主的综合项目，可以称之为经济型别墅，这些区域距离市中心均不太远，交通方便，价格集中在7000～13000元/平方米。其中以高档独立别墅为主，影响力较大的项目为碧水庄园三期、橘郡一、二期、玫瑰园三期、国际使馆村等以TOWNHOUSE为主，影响力较大的项目为一栋洋房、康城、雪梨澳乡等。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（二）高档别墅特征的比较分析因为在比较分析中，重点是分析北京2000年以后开发的高档别墅出现了哪些新的发展趋势，因此在分析过程中将第一阶段和第二阶段合在一起，作为2000年以前的项目进行研究。TOWNHOUSE项目作为2000年以后新兴的物业类型，无可比对象，需要独立进行分析。2000年以前的典型高档别墅总结表别墅栋数占地亩建筑面积万M2容积率绿化率户型面积售价92丽京花园151（别墅量）340100.4466％265～320＄2400原/1000现（精装）92玫瑰园一期1862185.80.470％233～5008400起/9500均（精装）93八仙别墅一、二期4001000150.2240％180～1000600094龙城花园14010001750％1200095香江花园44770012.50.38估55％226～451＄3000（精装）95碧水一期2384008.260.3170％277～3229877毛坯95龙苑一期23137250％341～886＄160096北京名都园500有公寓24010.30.6530％280～725＄1500（精装）96丽斯一期79（1）109（2）240共2.48（1）3.75（2）0.39共50％275～588＄1400/＄1100起（精装）96紫玉山庄180100014.60.3380％120～600＄300098莱蒙湖231（纯别墅量）241共9.89（共）0.4860％274～653＄1600联排/2000独立（精装）98北京嘉浩别墅城8551380300.3340％215～1800＄2300总计36386920144.40.32备注除去个别公寓比例较大的楼盘，平均户型面积在307平方米左右，55％绿化率，0.32的容积率精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料小结：1、类型及分布以独立别墅为主，双拼、联排为辅。其中位于东北的京顺路、机场高速、顺义一带的有7个，西北京昌高速、立汤路沿线的有5个。2、规模这12个项目的总规模为144.4万平方米，总套数为3638套，其中除嘉浩以外，其它项目的销售已经基本结束。按嘉浩50％的销售率，其它项目90％的销售率计算，总量为3000套，再加上50％的未知量，在1992～1999的八年间有超过4500套的高档别墅得到消化，平均每年消化562套，按平均户型307平方米计算，每年高档别墅的销售量超过17.27万平方米。3、容积率及绿化率上述项目的平均容积率为0.32，绿化率达到55％。4、价格上述12个项目除去八仙别墅（价格较低）的平均售价达到了15400元/平方米。5、主力面积及总价平均每户面积达到307平方米，平均总价达到472.8万元。2000年以后典型高档别墅项目总结表项目名称位置价格(元/M2)套数规模万M2占地万M2绿化率容积率主力户型（M2）总价私家花园开盘时间八仙别墅3期（毛）立汤路沿线650010042050%0.22258～550168～358300～6002002.3橘郡2期（装）立汤路沿线180005631050%0.3300～500570～950670~14002001.10翠湖花园（装）京昌路沿线110001564.61660%0.28186~420197~460220~10002000.8碧水庄园2期（毛）京昌路沿线15500104～1064.834.280%0.13357～660554～12001700~45002000.6玫瑰园3期京昌路166002004.1711.971%0.35400～800664～1300500~30002001.7精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（装）沿线丽斯花园2期（装）京顺路沿线116201093.59.850%0.35300～550420～7604002000.12国际使馆村（装）通州京哈高速沿线992414063070%0.2300～600300～6001400~35002001.8总计86730.07131.9平均127004.318.862%0.26346.84722000年以后的高档别墅特点总结1、类型及分布以单体别墅为主，辅以双拼别墅，比较纯粹。以上项目位于立汤路沿线的有2个，京昌高速路沿线的3个，京顺路沿线的1个，位于通州京哈高速的1个。类型及分布大体与2000年以前相同，区别在于京顺路沿线的项目有所减少，东部开始出现了高档项目。也就是说，北京的高档别墅开始有分散的趋势。2、规模以上别墅累计的规模为30万平方米，共867套（有销售证的）。3、容积率及绿化率上述项目的平均容积率为0.26，绿化率为62％，与2000年以前项目的0.32的容积率，55％的绿化率比较，容积率有所降低，绿化率有所提高，也就是说高档别墅在环境的营造上和居住品质的提高上较以往的项目有了较大的改进。4、价格以上7个别墅的价格平均售价达到了1.27万/平方米，较2000年以前的高档别墅项目的1.56万/平方米有所减少，但这应该是别墅市场发展进入正轨以后比较理性的价格。而且不少别墅项目因为产品品质的提高或市场运作的成功而导致销售价格大幅增加，如碧水庄园的价格从一期的9980元/平方米到二期的15500元/平方米；橘郡的价格从一期的7500元/平方米（独立）飙升到二期的18000元/平方米（独立）。5、主力户型及其总价以上高档别墅的户型面积基本在300平方米以上，户均面积达到346.8平方米，较2000年以前别墅项目的307平方米有了较大幅度的增长，平均总价达到440万元，较2000年以前的472.8万元下浮不多。也就是说，虽然单价有所下降，但是由于户精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料型面积的增加，致使总价下降幅度不大，也说明，在国内购买者增加的前提下，消费者的购买力仍然很强。资料来源：天朗网、中国别墅网、戴德梁行调查、企发部调查（三）TOWNHOUSE项目的市场分析方位项目位置交通总规模（万M2）在售规模（万M2）套数容积率绿化率均价元/M2户型M2主力户型总价万开盘时间东及东南一栋洋房亦庄五环、京津塘15.276250.6154.60%6400180-31596-1322001.5金地格林小镇亦庄五环、京津塘31202601.2537.50%6400200-250140-1602002.5康城通州京通快速、京沈高速100145780.5854.00%5800180-330118-1482001.12慧谷根园朝阳五环、机场高速5.55.52240.7536.00%9000260-420170-3602001.5总计151.746.516030.6851.60%6900北时代庄园朝阳五环、地铁五号线26.613.65570.7845.00%6800157-260102-1502001.7亚运新新家园朝阳五环、地铁五号线3061720.6767.00%13000354-500304-4802001.11雪梨澳乡海淀京昌高速1441740.4759.00%9800168-240148-2112001.8总计70.623.69030.6458.00%9867南未来假日花园丰台四环16113580.855.