入世对我国房地产业的影响及对策

安阳师范学院本科学生毕业论文入世对我国房地产业的影响及对策作者郑可冉系（院）经济学院专业国际经济与贸易年级2005级学号05171068指导老师牛亮云日期2009年6月学生诚信承诺书本人郑重承诺：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得安阳师范学院或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。所有合作者对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。签名：日期：论文使用授权说明本人完全了解安阳师范学院有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。签名：导师签名：日期：第1页入世对我国房地产业的影响及对策郑可冉（安阳师范学院经济学院，河南安阳455002）摘要：目前我国的经济发展较快，经济增长保持在一个稳定的势头，但是经济发展需要融入到世界经济发展中去。同时，世界经济发展也离不开中国，加入到WTO后为我国经济体制改革和发展注入新的动力。入世后，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，因此我国在经济体制转型时期尚未发育成熟的房地产市场将面临机遇与挑战。面对激烈的竞争，房地产业应采取发展集团、实施科技创新、完善政策法规等措施，大力促进我国房地产业的发展。关键词：入世；房地产；影响；对策几许期盼，几许隐忧，在漫长而紧迫的敲门声后，WTO的大门已经静静敞开。站在WTO门槛上，远观近看房地产业，既充满了机遇、也面对严峻的挑战。随着关税的降低和国内市场的更加开放，主要城市的经济活动趋于频繁，外销房、商住房等需求明显增加，使住宅类房地产的需求也开始面对强劲的国外竞争对手。对多数老百姓而言，更实惠的将是房价的变化。因为进口建材和建筑安装设备关税的下降以及国外竞争对手的进入，会使房地产成本明显下降。国外先进物业管理经验的引入和推行，将会使百姓的居住更加方便、更加安全。房地产是一个跨越二、三产业的产业链，入世后，它的大发展将带动一系列产业的成长和壮大。然而，面对咄咄逼人的入世，我们不仅仅得到了实惠，还会遇到挑战，尤其是我国房地产这一块，更是要遇到很大的影响。我们在加入世贸组织的环境下应该采取什么措施及对策来保护房地产业，促进他的发展，这对我们又是一个挑战。面对挑战我们要积极应对，化被动为主动，面对机遇要把握住，加强宏观及微观调控促进房地产业的发展。一、房地产行业的特点（一）房地产业的特点房地产业是一个包括土地开发、房屋建设、管理、土地使用权的转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业，其产业链包含投资、开发、流通和消费服务等诸多环节，涉及房地产开发，房地产中介（房地产评估、房地产经纪、房地产咨询）和物业管理等行业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产业第二层次的服务部门。房地产业的发展具有周期性。房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的总体状况和其它行业的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。房地产业具有很强的产业关联性和经济拉动性。房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如建筑材料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1：第2页1.7，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能带动一些新行业的发展，如物业管理、房地产评估、房地产经纪等。（二）我国房地产开发企业的特点1.企业的分布区域具有较高的集中性全国一半以上的房地产开发企业分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大。东、西部地区房地产开发企业之间的差距不仅体现在数量上，而且也体现在盈利水平、经营能力、创新意识等方面。东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发企业还远未达到这一层次。2.房地产业投资主体呈多元化趋势随着我国房地产市场的不断发展，房地产投资主体逐渐呈多元化趋势。根据国家经济体制改革的总体要求，近年来房地产业内的体制改革也在不断深化。国有房地产企业抓大放小，房地产评估业脱钩改制，房地产开发、中介等各类企业从单一的国有制企业发展到目前的国有、民营和外资企业并存的态势。许多国有企业和集体企业都改制为股份制企业，股份制房地产开发企业所占的比重越来越大。目前我国房地产开发企业仍是以国有企业为主，多种经济形式并存。3.房地产业规模效益不明显，企业规模及总体素质有待提高房地产中介服务业（包括经纪、咨询、评估、物业管理等）也有较大的发展，形成了一批信誉度较高的品牌企业。但同其它行业一样，房地产行业的整体水平与国际上先进国家房地产行业的水平相比，仍有较大差距。我国房地产开发企业普遍规模偏小导致其无法进行规模经营，无法获得规模效益，一方面造成运营成本较高，投资利润率降低。另一方面，不利于企业核心竞争力的形成。具体表现为开发出的楼盘总体规模偏小，而既有规模、配套设施又好的楼盘则少之有少，房屋销售价格高居不下。4.房地产开发企业的财务状况有待改善1995年以来，我国房地产开发企业的盈利能力急速下降，1994年全行业平均销售利润率为18.7％，而1996年仅为2.7％。近两年来，全行业的平均资产负债率在75％左右，高于工业企业的资产负债率。从销售收入的来源来看，商品房销售收入是房地产开发商的主要收入，平均比重约为60％左右；房地产开发企业的经营成本呈现出上升之势，近两年企业的经营成本占销售收入的比重不断上升。（三）加入WTO后，我国房地产业的转变加入WTO，是我国深化改革、扩大开放和建立社会主义市场经济体制的内在要求，是保持经济可持续发展的必要途径，也是改革开放的中国融入世界经济主流的战略选择。加入WTO对中国房地产业来讲，应该是一付“催化剂”和“起爆剂”，它将促使我国房地产业出现六个影响趋势：企业经营规模化、住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化、商品房价合理化、企业品牌化。1.企业经营规模化房地产业需要大投入，更需要形成规模经营。只有形成规模，才能克服目前开发整体水平不高、社会资源分散、利用率低等弊端，促使企业积极进行新产品、新技术的研究及新材料、新工艺的应用，形成规模筹资、规模开发，最终实现“住宅产业现代化”。就目前而言，我国住宅市场上民营开发商已替代了国营开发企业的主导地位，虽然市场化机构优势占主导地位的民营发展商已成为市场的主力军，仍受限于企业规模小、资源分散、规模经营未成气候。2.住宅建设产业化产业化是住宅建设的发展方向，和发达国家相比，中国差距很大。要解决这一问题，第3页不能只靠规模投资，还要靠产业化、现代化、集约化。加入WTO，国外的先进技术、设备、建筑材料和丰富的施工组织管理经验的引进，有利于推进我国住宅产业化的进程，有利于推广住宅部件的标准化生产，大大提高住宅生产效率，缩短生产周期。3.土地供应市场化“入世”使我国现行的土地出让方面面临冲击与挑战，现在的土地出让制度很不合理，外商普遍反映我国房地产市场透明度低，尤其是房地产游戏规则混乱，突出表现在土地供应方式上。应改变我国土地出让方式，采取透明化、市场化的操作方式，大力推行土地投标拍卖制度，特别是大多数城市应逐步建立土地收购储备机制，最大限度地利用土地资源，规范土地市场。4.管理行为规范化加入WTO后，国外先进的观念和管理模式有利于促进我国建立一套符合中国实际和国际游戏规则的新制度、新体制、新规范，制定符合国际惯例的房地产相关政策，逐步取消政府行政管理下的市场垄断行为，取消不符合市场经济法则的管理手段，提高政府部门办事效率，消除由于行业垄断的高额利润而导致的过高开发和管理费用。5.商品房价更加合理化加入WTO后，办公用房入世后可望走出低谷，而商品住宅则在入世后的短期内房价可能趋降，但中长期会有所上扬并趋于均衡，商品房价更加合理化。建筑成本降低，居民收入提高和房地产业经营与管理走向健全和规范会导致商品房价格趋于合理。6.企业推进品牌化加入WTO后，境外的房地产开发企业和中介企业将会大批进入国内，这会使当前竞争已经比较激烈的房地产出现严酷的局面，我国相当数量的房地产企业会面临更加严酷的挑战。由于我国相当数量的房地产企业无论在资本金、管理水平、人才素质、经营效益都无法与境外企业相匹敌，因此，企业要敢于迎接挑战，变压力为动力，要抓住一个核心，即国际化程度的提高。要积极参与国际房地产品牌市场的竞争。要大力营造自己企业的品牌，要造精品、创名牌，要敢于与国际知名品牌碰撞。二、入世后我国房地产受到的影响WTO的宗旨、原则及相关协议的约束范围几乎涵盖所有可贸易的产品和服务，它将通过以下八个方面对我国房地产业产生深远的影响：（一）土地使用权出让方式的变化我国土地使用权出让方式不透明，除个别城市外，大多数属于协议出让，而国外普遍采取的是市场化的招标竞拍出让方式。入世后，中国现行的土地出让方式会面临冲击。从笔者所在的城市来看，政府已经制定土地出让管理办法，今后一律实行招标拍卖。其他一些城市也陆续出台了开发土地使用管理办法。国土资源部也出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定全国范围内的商业、旅游、娱乐和商业住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这就意味着，开发商靠廉价土地赚取超额利润的现状将不会长久，结果要么利润率下降，要么提高房屋售价，而提高售价又会影响其销售。（二）宏观上通过对国民经济各个方面的影响，进而作用于房地产业加入WTO后，中国将降低关税，更加开放国内市场，这有利于扩大出口和吸引投资，并直接对中国主要城市特别是上海、广州等沿海中心城市的房地产业产生全面的影响。各类房地产需求增加，其中非住宅类房地产需求将首先增加。由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求。例如随着进出口业务的大量增加，作为海运、报关企业集中的地区的办公物业需求将明显增加；此外，经济活动的频繁意味着：职工收入的增加和就业的增加，关税的明第4页显下降，居民的日常开支也将降低。这些因素，均有利于居民购房资金的增加，使住宅类房地产需求增加。另外，适合外商的高档住宅需求，特别是租赁需求也会增加。（三）通过对房地产相关产业的影响，如建筑业，制造业等，间接对房地产业发生作用房地产业及相关行业发展空间增大，作为房地产业的一些相关产业，如建筑业、材料工业与房地产业有很大的关联度，入世后其竞争也将日趋激烈，这些变化也会更大程度上的间接作用于房地产业。例如加入WTO后，随着汽车关税的逐年降低，汽车价格大幅下降，城市人口汽车保有量将迅速增加，城市人口日常活动半径极大增加，郊区的住宅和其它房地产项目不再由于路途遥远影响销售，反而因其山清水秀，空气清新，远离闹市等环保概念成为人们追逐的热点。房地产适用土地资源大大增加。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，但是由于引入了强劲的国外竞争对手，新增的市场需求及原有的市场份额有被国外企业抢占的可能。对国内企业来说，竞争压力增加，但优势企业、优势项目将更易获得国外金融资本的支持，优势将增强；而作为弱势企业、弱势项目来说，对手的强大和增多，将使其更显弱势，市场优胜劣汰加速进行。（四）房地产开发企业严重困难新中国成立以来，我国一直采取福利分房制度，因而人们普遍关心的是能否分到房及住房面积的大小，而不是质量的高低和服务的优劣。近几年来，住房货币化的发展有利于改变我国房地产业长期以