关于公布临沂市市区多层商品住宅开发成本分析

临沂市房地产业协会临沂市建设工程标准造价及招标投标协会临房协发[2009]1号临沂市房地产业协会临沂市建设工程标准造价及招标投标协会关于公布临沂市市区多层商品住宅开发成本构成的公告为帮助公众了解商品住宅开发成本构成，提高商品住宅交易价格透明度，增强房地产市场主体之间信息对称性，维护交易双方合法权益，促进全市房地产市场健康稳定发展，临沂市房地产业协会会同市建设工程标准造价及招标投标协会对临沂市区多层商品住宅开发成本构成进行了调查摸底，现予以公布（详见附表），并就有关事项说明如下。一、调查摸底范围与板块划分此次公布开发成本构成调查摸底的范围是临沂市市区2008年年初以来竣工、开工、正在进行销售的多层商品住宅，按照商品住宅座落位置不同，将市区多层商品住宅市场划分为以下四个板块：1、西城板块：是指通达路以西，西至临西九路，南至陶然路（兗石铁路北侧），北至滨河路（祊河南侧），鉴于东城板块多层商品住宅较少，此次公布开发成本构成未再对其进行调查摸底；2、罗庄板块：是指沂河路以南，南至工业路，东至罗四路，西至罗十路，包括罗庄区与高新技术产业开发区两个组成部分；3、河东板块：是指滨河东路以东，东至东外环（沃尔沃路），北至金桥街，南至北横路，包括河东区与经济开发区两个组成部分；4、北城板块：是指北城新区青年路以南区域；鉴于城西板块、罗庄板块和河东板块框架结构多层商品住宅较少，本次仅公布其砖混结构多层商品住宅；同时鉴于北城板块砖混结构多层商品住宅较少，本次仅公布其框架结构多层商品住宅。二、开发成本构成及支出情况市区多层商品住宅开发成本共有七个组成部分，各组成部分具体内容与支出情况如下：1、土地成本：是指土地出让金、契税等，约占12.23-34.09％；2、前期工程费用：是指规划设计费、建筑设计费、人防设施费、基础设施配套费、劳保统筹费等，约占6.07-16.43％；3、建筑安装工程费用：是指土建工程施工费、安装工程施工费等，约占30.08-54.91%；4、配套设施费用：是指小区红线内道路、排水、环卫、绿化、供水、供电、供热、供气、教育、卫生等设施建设费用，约占2.43-9.41％；5、开发间接费用：是指建设管理费、销售管理费、资本化借款费用及前期物业管理费、工资福利等费用，约占3.71-11.04%；6、不可预见费用：是指材料涨价及银行利率调整等因素，约占1.62-3.79%；7、经营税金及附加：是指营业税及附加、土地增值税以及印花税等，约占5.84-10.99%。三、开发成本影响因素分析影响市区多层商品住宅开发成本的因素主要是有以下五个方面：1、土地购置费用：由于住宅小区地理位置、容积率、土地出让年限、征地时间不同，其土地购置费用不同。2、工程建造标准：此次调查对象为毛坯房，所谓毛坯房是指厨房、厕所的吊顶和墙地面及外门由开发企业统一组织施工，其它房间墙地面和顶棚仅做普通抹灰，内门由业主自己安装。但由于其建筑结构、外墙装饰标准、垂直交通方式等方面不同，其建安成本不同，例如建筑结构有的为砖混，有的为框架；外墙装饰有的为乳胶漆，有的为干挂花岗石；垂直交通方式有的为楼梯，有的为电梯，等等。3、配套设施建设：此次调查的小区内部道路、停车、绿化、环卫、供水、供电、供热、供气、教育、卫生、商业等配套设施建设均符合国家《居住区建筑规划设计规范》的要求，但由于各项目配套设施建设档次不同，其配套设施建设费用支出不同，例如小区停车有的采取地面停车位停车，有的采取地下停车场停车，小区闭路电视监控系统与中水回用设施有的已规划设计、准备建设，有的未规划设计、不准备建设，等等。4、企业经济实力：企业经济实力、资金来源、融资渠道、开发周期等因素影响开发成本。有的企业经济实力较强，自有资金较多，借贷资金较少、且以银行贷款为主，手续办理与工程款支付及时，开发周期缩短，借款利息支出较少，降低了开发成本；有的企业经济实力较弱，自有资金较少，借贷资金较多、且以民间融资为主，手续办理与工程款支付不及时，开发周期延长，借款利息支出支出较多，增加了开发成本。5、项目建设规模：零星开发项目，主要依托社会公共资源进行配套，企业在项目配套设施建设方面投入较少，开发成本相应降低。四、其它事项说明1、本次公布市区多层商品住宅开发成本构成是在认真总结上次公布中心城区高层商品住宅开发成本构成工作经验的基础上进行的，广泛地吸取了各级领导、专家和社会公众的意见建议，在诸多方面进行了改进。主要是扩大了样本抽查比例，各板块符合条件的项目绝大多数被列入抽查范围；核查工作更加严格细致，在组织企业申报开发成本构成的基础上，市房地产业协会与市建设工程标准造价及招标投标协会组织专业人员对项目建设状况、成本支出情况进行了深入细致的调查了解与核实，并与上次公布的中心城区高层商品住宅开发成本构成进行了对比分析，力求所公布结果客观、真实。2、本次调查开发成本构成工作区分已竣工项目和在建项目两种情况，已竣工项目开发成本构成按实际支出核算，在建项目开发成本构成按照实际支出结合预算支出核算。3、本次公布的开发成本构成仅供社会各界人士参考。附：临沂市区多层商品住宅开发成本统计表二00九年七月十六日临沂市区多层商品住宅开发成本统计表项目西城板块(砖混结构)罗庄板块(砖混结构)河东板块(砖混结构)北城新区板块(框架结构)低位成本所占比例（%）高位成本所占比例（%）低位成本所占比例（%）高位成本所占比例（%）低位成本所占比例（%）高位成本所占比例（%）低位成本所占比例（%）高位成本所占比例（%）土地费用610.4832.42908.5532.15158.8912.23267.8015.85272.5916.16520.6919.97906.5330.271245.9534.09前期工程费用209.9311.15223.437.91213.4216.43216.5012.81205.4312.18219.858.43218.857.31221.826.07建筑安装工程费用740.0039.30850.0030.08713.2654.91820.0048.52720.0042.68980.0037.591050.0035.061200.0032.83配套设施费用45.822.43189.206.7047.503.66108.306.41112.416.66245.259.41194.836.51288.407.89开发间接费116.716.20269.739.5448.163.7190.465.35147.298.73287.9311.04279.959.35303.158.29不可预见费用50.002.6675.002.6521.001.6246.002.7264.003.7967.002.5779.002.6481.002.22经营税金及附加110.005.84309.9810.9796.787.45140.908.34165.159.79286.6510.99265.538.87315.018.62开发成本1882.941002825.891001299.011001689.96100.001686.871002607.371002994.691003655.33100