关于农民诉画家房屋买卖问题的研究

关于农民诉画家房屋买卖问题的研究2007-11-2007:29:28□我的思考□关于农民诉画家房屋买卖问题的研究-对北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要分析◆张翔一．问题的提出农村宅基地上的房屋，农民是否有处分权呢？对这个问题的回答在法律理论上好象不是什么问题，一个所有权人，怎么能对自己所有的财产没有处分权呢？！但在司法实务中，这个问题就成为困扰法官和律师，以及因此而参与到诉讼中的当事人的问题。最近引发媒体热衷的一个问题是，北京市宋庄镇的画家和宋庄镇农民之间的房屋买卖出现了问题，这个问题无论怎么样被媒体描述，但在法律上这个问题我们可以给描述如下：一个（些）农民[1]在上世纪的90年代甚至最近，将自己所有的房屋出卖给了来宋庄镇谋生[2]的画家，画家们在90年代按照市场价格支付了购买房屋的价金，并对房屋进行了改扩建和装饰装修，许多画家在购买房屋后还例行按照本地的要求办理了税契手续，经村委会审批等。在居住了若干年后，农民突然向人民法院提起了诉讼，要求人民法院确认出卖人农民与购买人的画家之间签订的房屋买卖合同无效。审理此案的法官作出了确认画家与农民之间房屋买卖合同无效的判决。画家不服提起了上诉，案件在二审人民法院的审理中。2007年9月中旬，法律专家们就该案进行了论证，但散见于媒体的报道仅仅是法律专家谴责农民的贪心，对该案法院的判决是否符合法律规定没有进一步提出什么法律上的意见。我本人关注此类案件日久，亲自代理此类案件近10起，但案件在北京市的法院系统均以农民的房屋不能转让给居民为由确认农民与购买人之间的房屋买卖合同无效，还有一个案件是以法律规定的一户一宅为由确认二农民之间的房屋买卖合同无效。许多购买了农民房屋的居民或者其他农民，在北京市的法院的判决中岌岌可危中等着农民的起诉，也有一些人选择了其他方式处理这一问题。当然比其他购买人幸运的是，画家们有媒体的关注和当地政府的强有力的支持[3]，因此本案的二审审理的结果是否还会有变化我们不得而知。全国各地对这个问题在司法实务中的回答是截然相反的，最高法院的意见和北京市高级人民法院的意见就不一样，但最高人民法院在审判管辖上还不能审理北京市中级人民法院终审的案件[4]。那么，北京市通州区人民法院是以什么样的理由判决农民和画家之间的房屋买卖合同无效呢？我们掌握的既往的判决中，无论是一审法院还是二审法院，均以农民与购买人之间的房屋买卖合同违反了有关规定为由判决房屋买卖合同无效，但这个所谓“的有关规定”“关”到何处，我们无法查明，我的一个可怜的当事人在接到法院的判决后询问我们，我们无法给他回答，他在被强制执行出房屋的哪天，向法官询问有关规定是什么？执行法官的回答是你问作出判决的法院。作出判决的法院的法官自然不会接待他的来访，负责信访的法官当然也回答不出这个有关规定是什么。我本人向来都对这个有关规定不解，但我的不解仅仅是向中华人民共和国的法律求解，求解的结果当然是我更加茫然，在茫然中进一步求解，但终一无所获。2007年9月21日，宋庄镇画家们的律师给了我一个解，他们说法院判决确认合同无效的法律依据是北京市高级人民法院的一份会议纪要，我赶快查阅了我手中的北京市高级人民法院的文件，未见该会议纪要，经进一步询问，画家们的代理律师给了我一份三页纸的纪要，我的茫然在读完该纪要后就更茫然了：为了给所有关注这一问题的人一个研究的机会，我将这一纪要涉及到农民房屋买卖的问题摘录如下：北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要2006年9月14日…二、关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题关于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题，2004年12月高院民一庭曾联合高院审监庭、立案庭等相关部门进行了专门研讨，并在充分吸收一、二中院调研意见的基础上，形成了会议纪要。根据会议所达成的共识，农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外；从买卖双方的主体身份来看，如果双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。该会议纪要同时明确了“尊重历史，照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”以及”“综合权衡买卖双方的利益”等认定合同无效之后的处理原则。会议纪要发布之后，我市法院主要参照上述原则处理此类问题。研讨中，与会人员深入分析了的农村私有房屋买卖合同效力的政策法律依据和相应的法律后果。与会少数人员认为，目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定。因此，农村私有房屋买的买卖应认定为有效。从法律后果来看，认定合同有效不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，有利于稳定现有的房屋占有关系；而且“当事人不得因自己的错误行为而获利”，对出卖人事后主张合同无效进行必要的限制，有利于维护买受人的善意信赖，这也是“禁发言”和诚实信用原则的要求。但是，与会多数人意见认为，农村私有房屋买卖合同应认定为无效，认定无效的根据是我国现行的土地法规、宅基地使用政策而得出的结论。目前，在我市农村私房买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让私有房屋往往导致宅基地使用权的非法流转；另一方面，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，这显然不符合《土地管理法》等相关法规关于保护耕地的立法意图。根据多数人的意见，会议认为：农村私有房屋买卖应当认定无效，2004年《会议纪要》中所确立的原则是恰当的，仍应坚持；认定无效虽然可能引发一些诉讼，但可以制约众多潜在的房屋买受人，发挥司法应有的导向作用。同时，与会大多数人认为，虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同效力。例如，买卖双方都是同一集体经济组织成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。同时，与会人员一致认为：此类案件成讼多源于土地增值及土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动儿起诉。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。北京市的法院根据上述会议纪要，判决涉及到农村私有房屋买卖合同的效力问题。那么，北京市法院的会议纪要是否符合法律规定呢？二．关于农村宅基地上房地产买卖的法律规定（一）农村宅基地的历史发展农村宅基地是指农民建造住宅的建设用地[5]。新中国农村宅基地是经过了一个历史过程形成的。在解放后的土地改革中，按照《中华人民共和国土地改革法》[6]和《城市郊区土地改革条例》[7]的规定，将没收、征收的土地分配给农民，农民取得了被没收、征收的土地的所有权或者使用权，并依照法律规定经分配取得了被没收、征收的房屋所有权。宅基地的土地使用权，是在形成了私有土地所有权的基础上[8]，在农村合作化的基础上，经人民公社化后形成了现在的集体土地所有权[9]。在已经形成的集体土地所有权的基础上，对农民原经分配取得的宅基地的所有权，经过人民公社化后形成了宅基地的使用权。（二）农村私有房地产的权利分析1．主体农村私有房地产权利的主体包括：一是农民，即户籍身份为农民的中国公民。二是居民，农村的房地产权利主体为居民的情况是历史形成的。[10]三是华侨。四是港澳台同胞。华侨和港澳台同胞成为农村房地产权利的主体是基于我国长期以来准许华侨和港澳台同胞申请使用宅基地的政策和法律形成的。五外国人或者无国籍人[11]。2．农村私有房地产的权利客体一是房屋及其构筑物。二是承载该房屋及其构筑物的土地。3．农村私有房地产权利（1）房屋所有权，即所有权人对农村土地上的房屋的所有权。关于农村私有房屋所有权，其权利内容是否应当与其他的所有权完全一致，一直以来是一个问题。一种意见认为农村私有房屋的所有权的权利内容与其他所有权的权利内容一样，即对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。一种意见认为农村私有房屋的所有权是一种受到限制的权利，即只能由特定身份的主体享有占有、使用和收益的权利，其处分权利受到限制[12]。（2）土地权利农村私有房屋的土地权利在人民公社化之前的权利比较复杂，包括：一是房屋所有权人同时对该土地享有所有权，即农村私有房屋建造在权利人私有的土地上，这样的权利主要分布在农村，在城市即城市的郊区，则不然。二是房屋所有权人的房屋建造在其他土地权利主体的土地上，这类土地包括：国有土地所有权、集体土地所有权和其他土地所有权[13]。农村私有房屋的土地权利在人民公社化之后，私有房屋占用范围内的土地所有权随着人民公社化，房屋所有权人仅仅对房屋所占用范围内的宅基地享有土地使用权，不再享有土地所有权。农村私有房屋的土地使用权在实践中也包括二类，其一是国有土地使用权[14]，其二是集体土地使用权。按照1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村私有房屋的建设用地使用权被设定在集体建设用地使用权范畴内，而且随着集体所有的土地被征收（征用[15]），农村私有房屋的土地所有权变更为国有土地所有权。随着这一土地所有权性质的变更，农村私有房屋即可申请按照《城镇房屋权属登记管理办法》的规定办理房屋所有权登记，领取房屋所有权证书。（三）历史上新中国关于农村私有房屋买卖的规定1．合作化之前的农村私有房屋可以自由的买卖在合作化之前，农村私有房屋的所有权是受到法律保护的，农村私有房屋的产权人对房屋享有所有权，对土地也享有所有权（或者使用权），房屋的买卖是自由进行的，没有法律限制农村私有房屋的买卖问题。[16]2．合作化期间的农村私有房屋可以自由的买卖合作化是农民将自己的土地和其他生产资料交给农民合作组织，参加合作的农民按照合作社章程的规定取得劳动报酬和资本报酬的行为，农民的合作组织即为合作社，又分为初级社和高级社。初级社社员可以保留部分土地所有权，高级社后则土地所有权归集体[17]。无论是高级社还是初级社，对农民个人所有的房屋，均认可私有房屋所有权。对农民所有的房屋占用范围内的土地，则在不同的时期和不同的地方对该土地的权利的规定不一致，但总体上对房屋所有权没有影响。在这一时期，合作社的农民（在当时被称为社员）对自己的私有房屋，享有独立的处分的权利，可以自由的转让，法律没有限制这一转让。根据当时的法律的规定，转让房屋所有权土地所有权（使用权），应当经房地产主管部门审核并办理完毕了房屋所有权和土地所有权（使用权）的变更登记手续后，该买卖始受法律的保护，否则该转让被确认为一律无效（法律依据是什么？）。3．人民公社化期间的农村私有房屋可以自由买卖从初级社到高级社再到到人民公社，在不同的地方经历的时间是不一样的。随着中共中央八届十次会议于1962年9月27日关于《农村人民公社工作条例》（即六十条）的颁布施行，中国的农村由原来的合作社（高级社）过渡到人民公社，根据上述条例第四十五条的规定，“社员的房屋，永远归社员所有。社员有买卖和租赁房屋的权利。社员出租或者出卖房屋，可以经过中间人评议公平合理的租金或者房价，由出卖或者租赁双方订立契约。…”在针对六十条执行过程中涉及到社员宅基地及宅基地上的房屋的买卖的问题，中共中央在1963年3月《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》，在该通知中明确：“社员的宅基地，包括有建筑物的宅基地和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变，生产队应保护社员的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂。”“宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖和租赁房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的