福祥财富明都可行性分析报告(29-68)

福祥明都项目可行性研究报告南省地福祥实业有限公司目录第1总论------------------------------------------章----------------------------------------------------30第2项目概况--------------------------------------章----------------------------------------------------32第3原阳概况--------------------------------------章----------------------------------------------------32第4市场分析--------------------------------------章----------------------------------------------------34第5规划设计方案----------------------------------章----------------------------------------------------51第6建设工程配套条件------------------------------章----------------------------------------------------63第7建筑规模及主要经济指标------------------------章----------------------------------------------------63第8盈利预测--------------------------------------章----------------------------------------------------66第9资金来源与建设进度----------------------------章----------------------------------------------------67第项目评价--------------------------------------10------------------------------------------------章----68前言按照福祥明都项目的开发计划，河南省地福祥实业有限公司营销中心在2009年7月8日——2010年8月15日对该项目土地进行了前期市场调研并做了相关分析。在充分了解本案市场环境的基础上，营销中心对项目的可行性、操作性进行了深入研究，提出了本案调研的初步意见和相关建议，现将调查基础资料和营销中心分析意见形成的市场调研报告呈送给公司各位领导，以供参阅。第1章总论.1宗地及环境概述项目地块位于原阳县新城区黄河大道以南，农行大道以西，张仓路以东，民主路以北。原阳县新政府办公楼与其遥相呼应，本地块占地面积为275亩，地块现状为农田，地势十分平整。从区位发展来看，项目旁的黄河大道和农行大道不仅是综合中心区的黄大金道，农行大道作为原阳的南北向轴线，向南可快速抵达郑州市，向北举步即到新乡市；黄河大道作为原阳的东西向轴线，向西咫尺之遥即是京珠高速公路，向东贯穿整个城区。平原新区实现新城区是原阳未来发展的中心，连与郑接州的无缝对接，形成郑州的区域性卫星城市，与郑州形成优势资源的共享，共同来促进城市的发展与繁荣。新区建设，日新月异，原阳崭新的“城市名片”正在冉冉升起。目前，建成区面积已达11平方公里，知识、技术、商业、品牌等无形资产正在向新区汇聚，各路投资将会随之流入新区这片投资升值的黄金宝地，城市绿化亮化日臻完善，居住环境不断改善，生态园林城市和谐发展，区内主干道均已建成通车，各项配套设施得到初步完善，政府机关、企事业单位已相继入驻，一批工业和商业项目已落户，新城区的基本框架已搭建完成。随着新区基础设施建设、生活配套的逐步完善，未来新区的房地产行业将因占据这块贵脉核心之地而高速发展，所有在新区拥有房地产的业主其财富将“与日俱增”。原阳鼎立打造的综合中心区位于原阳新区的核心区域，由原阳主干道农行大道和黄河大道交叉围合而成，将依原阳独一无二的市政广场为中心，精心规划行政中心、文化科技中心、体育中心和金融商业服务中心，以四通八达的交通体系、现代清新的环境和各大政府机关的环绕，形成原阳最为亮丽的风景线和城市封面。.2可行性研究的依据本研究数据来源及梯级是：国家相关房地产政策和法规，省、市房管局公布的数据，统计信息网，原阳县人民政府网等。.3可行性研究的目的和范围通过福祥明都项目的市场分析、需求预测等方面进行调查走访，结合项目地块的特征、规划、内部管理等资料，对项目的经济效益、社会效益展开分析研究，论证其各项经济技术指标，据以判断项目在经济领域是否可行、对社会是否有益？为公司领导提供决策和判断的科学依据。小结▲原阳县整体经济的持续平稳发展，使得居民对生活质量的要求有所提升，将会产生相当一部分以改善居住条件为主要目的的二次购房人群，由于他们对小区的整体品质有较高要求，将促使开发商的楼盘不断的推陈出新。▲郑州作为中部崛起的龙头城市的地位日益提高，对周边城市的吸引力不断加强，会产生大量的人口涌入。随着郑州的北扩东移，常住人口、流动人口将选择周边县城投资置业的趋势越来越明显。第二章项目概况福祥明都是由河南省地福祥实业有限公司斥巨资8.5亿元，由河南省地福祥实业有限公司携手国内知名建筑园林设计单位、星级物业服务单位等诸多知名公司强强连手，鼎立打造的超大景观水系、生态园林式的大型高档生活社区。项目位于原阳县新城区黄河大道与农行大道交汇处，规划设计风格为地中海风格，项目用地面积为275亩，总建筑面积为456354.23㎡，住宅368272.16平方米，商业36131平方米，公共建筑面积51951.07平方米，建筑密度25.2%，容积率约为2.49，绿化率约为31.5%，一期规划7栋6层电梯洋房，面积从132—185㎡，一期总户数240户，项目开发居住总户数约为2538套。商铺面积约为3.6万㎡。配有双气、幼儿园、会所、商业及2558个停车位等配套设施。建成后集居住、办公、商业、娱乐与文化展示为一体的大型综合体项目，将形成原阳新城区标志性建筑，成为原阳对外展示与宣传的人居名片。福祥明都与原阳县新政府办公楼遥相呼应，地块现状为净地，地势平整。由原阳主干道农行大道和黄河大道交叉围合而成，将依原阳独一无二的市政广场为中心，精心规划行政中心、文化科技中心、体育中心和金融商业服务中心等其他生活配套设施。福祥明都项目本着舒适高效、创新求实的理念，坚持“以人为本”的指导思想，根据小区所处的地理环境特征，充分结合地形及现状条件，以高标准、高品质为原则，以市场经济理论为指导，力求规划出布局合理、用地经济、设施完善、配套齐全、生活便利、环境幽雅、美观超前的高品位可持续发展小区。整体功能结构与布局构思系统有机结合。住宅及空间形态构思错落有序，商业街及空间形态构思适宜新颖，商业内步行道设计合理、聚集人气，将打造成集休闲、会友、购物一站式商业步行街。绿化景观系统构思系统化、层次分明、方便、快捷、流畅、布局合理。第三章：原阳概况久负盛名，被誉为内陆特区的原阳县，地处豫北平原，南依省会郑州，北接市府新乡，西傍工业重镇焦作，东与七朝古都开封隔河相望，东经113。36'至114。15'，北纬34。55'至35。11'。总面积1338.5平方公里，辖22个乡（镇），1个农牧场，总人口62万。1998年工农业总产值32.6亿元，乡镇企业总产值14.06亿元。原阳古称博浪沙，因张良刺秦于此而闻名于世。自秦汉至元代，先后出过12位官邸宰相之职的著名历史人物。这里有张良刺秦古遗址，有保存完好、具有民族风格的明末清初民宅建筑夏家院，以及毛遂故里、陈平祠、张苍墓、玲珑塔等。自古为兵家必争之地，春秋战国，中原诸侯在此十五次会盟。原阳位置优越，交通发达。这里西靠京广大动脉，北依新荷新干线。亚洲第一公路大桥---郑州黄河公路大桥雄踞县境，107国道穿境而过，郑滑公路贯通全县，黄河二桥、京珠高速公路紧靠县城，近期破土动工；形成了四通八达的城乡公路交通网络；全县有110KV变电站1个，35KV变电站8个，年供电量1.8亿KWH；无线寻呼、移动电话、因特网等相继投入使用，程控电话村村相通；教、科、文、卫事业发展迅速。原阳物产丰富，遍地是宝。农业以小麦、水稻、棉花三大作物为主，玉米、花生、苹果、大杏具有传统优势；二花、葡萄、刺梨、芦笋、油桃等为新崛起的拳头产品；鸵鸟、鸭、鱼、团鱼、鲤鱼、鸡、猪、牛、羊等养殖业迅速发展；大米系列加工初具规模。1986年被省确定为粮食生产基地县。特别是黄河水浇灌的原阳大米，无污染、无公害、软筋香甜、舒适可口，曾五次荣获国家金奖，被国家绿色食品发展中心定为绿色食品，畅销全国各地，跻身国际市场。工业生产形成了以汽车零部件、化工、农药、水泥、建材、轻工、棉纺、酿酒等为主的工业体系。汽车制动器厂荣获“河南省工业行业利税二十强企业”称号；农药厂研制的“喷拌通”荣获95年中国科技精品博览会金奖；第一农药厂生产的“氯马乳油”荣获全国农药擂台赛第一名；毛遂系列酒荣获比利时布鲁塞尔国际精品博览会金奖。第四章：市场分析原阳房地产起步于2004年，以鑫源花园为代表，经过近几年的发展，目前呈现高速发展阶段，形成了以新城区为中心的发展现象。项目多分布在黄河大道沿线，楼盘有新银座华庭，天成相苑、锦绣华城、名门世家、盛世佳苑、鑫源花园、阳光新城、翰林华府、上宅公园世纪、东辉甲天下、乾华领袖城、祥云花园等项目，其中鑫源花园项目已销售完毕，在老城区，目前之前开发的有幸福家园，丰泽园，汇宝名都小镇等项目目前已经销售完毕。从整体上看，原阳县房地产项目现在都集中在新城区，近几年当地政府大力发展新区，出让的土地也主要集中在新区，因此造成新增加住宅项目主要在新区的结果。随着当地房地产住宅市场近一步发展，原阳县的房地产市场已经上升了一个台阶，由之前的产品及配套单一，到目前市场上已经出现多个花园洋房、小高层、高层、异域风情的高档别墅等业态，不管从营销推广，物业形态、建筑风格、景观绿化和内部配套等方面已经有了质的飞跃。价格也有原来的1100—1200元每平方米到2010年的1800—1900元每平方米，再到现在均价2200—2300元每平方米。原阳的房地产在发展，发展速度上特别是价格上的上升速度较慢。但是随着新区建设的日趋成熟及黄河107黄河大桥收费站的取消，加上针对郑州投资客进行针对性的宣传，对原阳房地产的迅速健康发展，将起到关键性的作用。我们针对市场上较有代表性的楼盘做了全面的分析，整合如下：1．1原阳县房地产体量分析正在销售及未销售的项目体量分析项目名占地项目项目地址建筑业态销售情况称规模乾华领农行大道与民多层、小高层、高层未开盘，正在800亩袖城主路交汇处等谈团购上宅公富康路与阳武多层、电梯洋房、花600亩未开盘园世纪路交汇处园洋房、小高层等东辉甲农行大道与阳未开盘，正在500亩多层天下武路交汇处排号福祥明农行大道与黄多层电梯洋房、高一期开盘，二275亩都河大道交汇处层、小高层等期正在排号汇宝花陈平路与民主200亩未定未开盘园路交汇处翰林华黄河大道和陈157亩电梯洋房未开盘府平路交汇处阳光新白庙路与陈平150亩别墅、多层未开盘城路交汇处备注：年20万左右的房屋面积消化量的水平，对于目前市场已经开始销售和即将开始销售的项目总的占地约2700亩，总的建筑面积按照容积率1.8计算，总的建筑面积约300万平方米。按照目前的年消化速度需要约15年的时间才能将目前市场上的投放量消化完毕。对于开发商来讲如何在供大于求的市场行情下，突出自己项目的优势，在产品定位上，营销推广上、楼盘定价上，吸引郑州客户来原阳投资置业上下足功夫，方可在销售速度上脱颖而出，达到迅速回款的目的。1．2物业形态分析1．2．1目前市场上存在的物业类型有：多层、花园洋房、独栋别墅、商铺联排别墅等，但是有些地产