VaR方法在房地产公司风险管理中的运用.

内蒙古财经学院本科学年论文VaR方法在房地产公司风险管理中的运用——以内蒙古为例评语：成绩：作者高伟系别统计与数学学院专业风险管理年级08学号指导教师陈志芳导师职称讲师指导教师姓名：2010年12月31日VaR方法在房地产公司风险管理中的运用——以内蒙古为例摘要：住房问题一直是我国居民最关心的问题之一，近几年来随着我国经济的快速发展，城市化水平的迅速提高，居民对住房的需求迅速加大，使得房地产行业出现了空前的繁荣与超速的发展，加之房地产行业与其他行业关联度较高，在带动其他产业发展的同时也解决了不少社会问题，所以迅速成为了国民经济的支柱性产业之一。但是在我国房地产行业迅猛发展的背后也存在着很多严重的问题，如区域性较强，部分地区房价增幅过快，受土地、资金的高度制约，高负债高风险，波动性大等等。这些问题使得房地产行业在发展过程中存在着巨大的风险，所以我们有必要研究房地产公司在发展过程中的风险管理问题。关键词：VaR方法，风险管理，房地产，历史模拟法。一：我国房地产行业发展的特点我国房地产行业的发展经历了一个曲折的过程，近年来逐步向粗放型的发展向着合理化转变。总体来说，我国的房地产行业的发展具有如下四个特点：1.区域性。我国房地产行业的发展在不同地区呈现出不均衡的发展特点。在北京、上海、江浙等经济发达的一线城市，房地产行业发展火热，甚至出现过热的情况，在中西部等一些二线城市则发展稍缓。2.制约于土地、资金的限制。我国人口众多，对住房的需求比较大，这推动了我国房地产行业的迅速发展，同时也导致了一些城市的房价过高的现象。另外，房地产行业是高投入的行业，对资金的需求较大，加上我国的一些房地产公司，特别是一些民营企业还处于发展阶段，用于可开发的资金较少。所以我国房地产业的发展制约于土地和资金的限制。3.高风险、高负债。由于房地产行业的高投入，所以导致了企业在发展时可能承担较大的债务，但房地产行业同时存在着很大的风险性，取决于政策、市场的影响，所以导致了一些公司的寿命较短。4.政策导向作用。房地产行业是国民经济的支柱性产业之一，政府必须根据需要出台一系列政策来引导房地产行业的发展。二：我国房地产企业的风险管理分析（一）我国房地产企业存在的主要风险我国房地产企业的发展处在由粗放型发展向合理化转变的过渡阶段。就房地产企业的风险管理来讲，面临的风险主要有如下几个方面：1、市场风险。房地产市场变化多端，如竞争激烈、通货膨胀、价格变化、需求变化等等都会给房地产企业带来很大的风险2、政策变化。房地产企业是国民经济的支柱产业之一，需要政府强有力的政策指导。政府会根据市场的要求对房地产市场做出宏观或微观的调控，以便于房地产市场长期的、健康的发展。但是政策的变化有可能导致一些房地产企业短期内难以适应，从而给企业带来风险。3、财务风险。房地产行业需要很高的投入，企业的资金流动量大且周期较长。土地成本的增加、企业之间的竞争压力、银行信贷的变化都会给房地产企业的财务状况带来风险。4、决策风险。人是企业发展的决策者，是企业能否取得成功关键因素之一，人才的质量决定企业的成败。所以企业的决策者能否制定出正确的决策对企业的发展至关重要。（二）我国房地产企业加强风险管理的必要性我国房地产行业近年来发展迅速，势头良好。同时我们也看到我国房地产行业目前面临国家的宏观调控、动荡的市场环境、激烈的市场竞争等等，这些都会给房地产企业带来风险。加上我国房地产企业发展中存在的一系列自身的问题，如实力不够雄厚，资金紧张等。所以如何避免和减少风险，是我国房地产企业必须进行研究的，这就需要房地产企业进行风险管理。就目前来说，我国房地产企业还没有充分的认识到风险管理的重要性，风险管理往往是被动进行，而且缺乏风险管理方面专门的人才。随着我国经济与世界经济的联系越来越紧密，我国房地产企业面临的风险也将会越来越复杂，房地产企业要想实现企业的既定目标，要想实现利润的最大化，就必须要识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，只有这样才能适应复杂多变的市场环境，才能确保企业的可持续性发展。三：风险价值VaR方法的计算1、VaR方法的概念和特点概念：VAR实际上是要回答在概率给定情况下，银行投资组合价值在下一阶段最多可能损失多少。在风险管理的各种方法中，VAR方法最为引人瞩目。尤其是在过去的几年里，许多银行和法规制定者开始把这种方法当作全行业衡量风险的一种标准来看待。VAR之所以具有吸引力是因为它把银行的全部资产组合风险概括为一个简单的数字，并以美元计量单位来表示风险管理的核心——潜在亏损。特点：1、可以用来简单明了表示市场风险的大小，单位是美元或其他货币，没有任何技术色彩，没有任何专业背景的投资者和管理者都可以通过VAR值对金融风险进行评判。2、可以事前计算风险，不像以往风险管理的方法都是在事后衡量风险大小。3、不仅能计算单个金融工具的风险。还能计算由多个金融工具组成的投资组合风险，这是传统金融风险管理所不能做到的。2、VaR方法的基本原理VaR方法计算的核心在于估计证券组合未来损益的统计分布或概率密度函数。一般直接估算未来的损益分布很难做到，因此通常情况下证券组合用其市场因子表示（证券组合的加之是所有市场因子的函数），就是通过市场因子的变化来估计证券组合的未来损益分布，计算时，首先实用市场因子当前的价格水平，利用金融定价的公式来对证券组合进行估值，然后使用市场因子未来的一系列可能的价格变化，并且对证券组合进行重新估算，在此基础上计算证券组合的价值变化，即价值组合损益，由此得到了证券组合的损益分布。根据这一分布就可以求出给定置信水平下的证券组合VaR值。3、VaR方法的计算VaR是指在一定的概率水平即置信度下，某一个金融资产或组合在将来给定时间内的最大损失。表达式为：其中，ΔP为资产组合在给定时期Δt内的损失，VaR为置信水平C下风险中的价值。通常金融机构采用的置信度在90％-99％之间。若定义w为初始投资额，R为其在设定的全部持有期限内的回报率，则投资组合的期末价值为W=w(1+R),由于有随机因素的存在，R可以看作为一个随机变量，其年度均值和方差分别设为ｕ和S.投资w在选定的置信度C下的最低回报率为r，则w在这个置信度C下的最低期末价值为W＇=w（1+r）。W的期末价值均值减去期末最低值，就是VaR值。所以，因为所以这个公式可以变为：VaRwwuw1rwur所以，如果能推算出置信度C下的u和r,就可以求出某投资组合在该置信度下的VaR值。一般可以用三种方法推算：1、历史模拟法。即根据每种资产的历史损益数据计算当前组合的历史损益数据，将这种数据从小到大排列按照置信度的水平找到相对应的分位点u和r,从而计算出VaR值，当u和r的概率分布函数未知时可以用这种方法。2、RiskMetrics方法。其思想是首先从估计模型得到投资组合的收益关于风险要素的敏感系数，再用历史数据确定风险要素的波动系数和相关系数，得到主要的参数—均值、方差和协方差矩阵，再用敏感系数乘以方差矩阵，得到投资组合收益分布；其次在主要市场参变量服从正态分布的前提下，可以求出一定的置信水平下反映了分布偏离均值程度和临界值，最后建立与风险投资的联系，推导VaR值。3、蒙特卡洛法。与历史模拟法不同的是蒙特卡洛法并不直接利用每种资产的历史数据估计风险值，而是估测它的可能分布，并估计分布的函数，然后用相似的“随机数发生器”产生大量的符合历史分布的可能数据，从而构造出组合的可能损益。在得到的大量的组合可能损益中，按照给定的置信水平得到风险的估计。四：VaR方法在房地产风险管理中的运用——以内蒙古为例前面分析了我国房地产公司的风险管理以及VaR的计算，下面将VaR方法运用于房地产公司风险管理中。在这里运用历史模拟法。（一）、历史模拟法的步奏：假设时间为t，Si(t)为第I项资产在时间t的价格。（1）选取过去N+1天第I项资产的价格作为模拟资料；（2）将过去彼此相邻的N+1笔资料相减，就可以求得N笔该资产每期的变化量；（3）将步奏（2）所得的变化量转换成报酬率，就可以得到N中可能报酬率；（4）将步奏（3）所得的报酬率按由小到大的顺序排列，并且依照不同的信赖水准找出相对应分为数的临届报酬率；（5）将目前的资产价格乘以临界报酬率，得到的金额就是使用历史模拟法所估计得到的风险值；（二）、分析：（1）以房地产业增加值作为房地产业的风险因子；（2）选取历史期间的长度。因为房地产行业的特殊性，选取21年间的数据；（3）搜集历史数据，计算每期增加值波动的程度，及其所有相对应的损益分布；（4）将所有相对的损益按照从小到大的顺序依次排列，计算其方式机率并绘制直方图；（5）选定所要估计的信赖水准，在该百分位数的价值就是风险值；（三）、选取数据这里选取内蒙古1989年——2009年的数据：内蒙古1989年—2009年房地产业增加值统计表年份增加值（亿）年份增加值（亿）198915.30200098.38199015.252001114.66199121.922002139.89199231.372003193.99199340.932004232.90199448.532005295.33199553.902006349.24199659.962007411.89199767.292008472.43199876.422009610.67199985.34（四）、计算资料来源：内蒙古统计年鉴假设ｔ为年份，S(t)为房地产业增加值在ｔ年份的值，ΔS(t)为在ｔ年份增加值比上一年份增加值的变换量。则St＝St－St1。所以得：ΔS(1990)＝S(1990)－S(1989)＝-0.05；ΔS(1991)＝S(1991)－S(1990)＝6.67；ΔS(1992)＝S(1992)－S(1991)＝9.45；……ΔS(2009)＝S(2009)－S(2008)＝138.24。将所得到的结果统计为下表得：内蒙古1990年——2009年增加值的变化量情况表年份增加值变化（亿）年份增加值变化（亿）1990-0.05200013.0419916.67200116.2819929.45200225.2319939.56200354.1019947.60200438.9119955.37200562.4319966.06200653.9119977.33200762.6519989.13200860.5419998.922009138.24（五）、由增加值变化量转换成增长率，假设R(t)为t时期增加值增长率，则可得：R(t)=ΔS(t))/(S(t−1)；所以R(1990)=ΔS(1990)⁄S(1989)=-0.0003；R(1991)=ΔS(1991)⁄S(1990)=0.4373；……R(2009)=ΔS(2009)⁄S(2008)=0.2926。将以上结果统计成下表得：内蒙古1990年——2009年增加值增长率统计表年份1990199119921993199419951996199719981999增长率-0.00330.43730.43110.30470.18570.11060.11240.11220.13570.1045年份2000200120022003200420052006200720082009（六）、将以上结果由小到大排列，重新统计得下表（七）、为了便于观察，将（六）所得结果绘制成直方图得下图：2009年内蒙古房地产增加值为610.67亿元，所以由以上结论可得：当置信水平C=90％时，VaR=610.67×38.67％=236.15.即2010年有90％可能性内蒙古房地产业增加值比2009年多236.15亿元。当置信水平C=95％时，VaR=610.67×43.11％=263.26.即2010年有95％可能性内蒙古房地产增加值比2009年多263.26亿元五、结论：我国房地产发展迅速，已经成为国民经济的重要部分。房地产业的健康发展关系到我国经济是否能够持续健康的增长，关系到人们是否能够安居乐业与社会的和谐。房地产行业的健康发展是