PPP综合项目土地回报资源补偿参考案例

资源补偿项目(RCP)融资模式特许权要点设计——以某湿地公园项目为例[摘要]本文以解决某市湿地公园项目融资难问题为目，引入资源补偿项目(ResourceCompensateProject，RCP)融资模式，结合项目实际状况，分析了土地资源、旅游资源和矿产资源补偿方式可行性，并得出只有土地资源补偿方式可行结论。随后，本文定量分析了住宅用地资源补偿量。最后，本文就特许权合同提出了十二条核心条款建议，可供政府或投资者参照。全文思路、办法和特许权合同条款建议可供RCP融资模式应用提供借鉴。[核心词]资源补偿项目(RCP)；特许经营(PPP)；项目融资；土地资源；特许权合同[Abstract]ThispaperistosolvethefinancingissuesforawetlandparkdevelopmentprojectlocatedinacityinsouthernChina.Resourcecompensateproject(RCP)financingmodeisconsidered.Firstly，basedontherealconditionsoftheproject，thefeasibilityofcompensationofthreekindsofresources，i.e.land，tourismandmineralresourcesareanalyzedrespectivelyanditisconcludedthatonlylandresourcecompensationisfeasible.Then，adetailedquantitativeanalysisiscarriedoutsoastodecidetheexactareaandvalueofthelandascompensation.Finally，12criticalprovisionsoftheConcessionAgreementtobesignedbetweenthelocalgovernmentandinvestorsareproposed.[Keywords]ResourceCompensationProject(RCP)；Public-PrivatePartnership(PPP)；projectfinance；landresource;ConcessionAgreement1引言国内南方某市政府欲打造西南地区最大湿地公园，初步规划公园占地面积400公顷，总投资约为8亿元，预测建设期为两年。但政府财政紧张，无法独自承担湿地公园建设费用，如果采用老式银行贷款融资方式，则政府也不能承担沉厚利息，并且政府当前并没有筹划为湿地公园制定收费机制，因此该项目对民间资本没有吸引力，应用BT、BOT等融资模式不可行，于是打算应用RCP融资模式。RCP融资模式即选取一种也许产生盼望收入资源项目去补偿一种财务上不可行项目，是由刘方强与周心愿结合实际案例时所起名称。其本质上是政企合伙(Public-PrivatePartnership，PPP)模式中一种捆绑形式，其详细含义如下：政府通过特许权合同，授权投资者（普通组建项目公司）进行非经营性或非自偿性基本设施/公用事业项目融资、设计、建造、运营和维护，并向使用者收取恰当费用（如有收费机制），以收回项目某些投资，特许期满后项目公司将项目免费移送给政府；同步，政府以对项目公司进行补偿方式将经营性基本设施/公用事业项目周边一定数量资源（如土地、旅游、矿产等）开发权出让给项目公司，以捆绑方式提高项目公司整体赚钱能力，以保证项目投资者获得合理回报，调动投资者积极性[1]。上文中提到湿地公园项目属于典型非经营性基本设施/公用事业项目，此类项目由于自身特性，始终以来都存在融资难问题。RCP融资模式提出，为非经营性或非自偿性项目融资提供了新方式，具备减轻政府财政压力、提高项目运作效率和加速资源开发等长处，对解决基本设施/公用事业项目建设资金局限性、加快建设具备重要现实意义[1]。2湿地公园项目应用RCP模式定性分析把RCP模式引入到该湿地公园项目中，一方面要考虑是补偿方式。虽然该项目所在地可选补偿方案有土地资源、旅游资源和矿产资源补偿，但是前期初步可行性分析已经排除了背面两种补偿方式可行性[2]，因而，本文仅分析土地资源补偿方式。将土地作为补偿资源，政策上遇到最大问题是国内对土地出让方式有严格限制，例如，咱们熟知“8.31大限”[3]等。为理解决这一难题，当前普通通过三种方式来使土地使用权获得合法化：捆绑招标、作价入股和土地出让金补偿。表1是对这三种方式进行比选成果。表1土地使用权获取方案比选方案名称捆绑招标优势劣势可提高投标人/公司准入原则，充分发风险利益分担不甚合理，上、下位法挥公司专业优势律法规存在冲突，法律风险大作价入股政府对项目公司有控制权，既发挥公有关因素牵扯多，操作方式复杂，土司专业优势，又保证民众利益地使用权价值有波动出让金补偿项目构造简朴，可操作性强，也能充对项目没有后续控制能力，政府不能分发挥公司专业优势分享开发收益由于湿地公园项目是建设两型社会试点项目，因此在敏感问题操作上政府还是应当选取法律风险较低方式；此外，政府需要对湿地公园项目有一定控制能力，因此，选取作价入股补偿方式比较适当。选取了作价入股方式之后，依照项目所在地规划，本文选取了对投资者吸引力最大四块住宅用地作为潜在补偿用地。这四个地块规划类型为一类住宅用地（控制性规划指标见表2），位于湿地公园北部，紧邻某河，环境优美，湿地公园建成后，交通便利，适合开发建设成高档联排或双拼类别墅社区，土地规划中还涉及健全公共设施，如医院、幼儿园和警务站等，是抱负居住之地。湿地公园建成后这片居住用地价值一定会提高，相对于其她住宅用地，这个地块对投资者吸引力是最大。表2住宅用地状况地块编号用地性质用地面积(㎡)容积率建筑面积(㎡)绿地率(%)建筑密度建筑限高一类居住用06-03地一类居住用06-04地一类居住用06-05地一类居住用06-06地3土地补偿定量分析由于待估土地都是未开发，因此，本文采用假设开发法来评估土地价值，并考虑资金时间价值，采用钞票流折现计算办法。下面逐渐对这四个地块进行价值估算。（1）开发经营期这四个地块总用地面积为237406.75㎡，总建筑面积为189925.4㎡，依照房地产开发经验和征询有关从业人员，预测开发销售期为三年，其中两年为开发期，一年为销售期。（2）开发完毕后房地产价值采用市场法，在估价时间点（5月）对该四个地块周边（5公里内）类似高档住宅项目进行了调研，对于容积率不大于1住宅项目，即别墅和类别墅项目，容积率对其价格影响非常大，例如容积率为0.3别墅项目每平方米价格大概是容积率为0.6项目一倍；此外，国内法规明文规定，后来停止别墅用地供应，这里“别墅用地”重要指是独栋别墅用地，因此该住宅项目也许建设户型为独栋、双拼、联排和洋房综合住宅。依照以上分析，在该住宅项目周边找到了三处容积率为0.8左右可比项目案例，见表3。(%)(m)66164.540.852931.63248221259935.340.847948.27248221259106.220.847284.97648221252200.650.841760.52482212表3周边可比住宅项目案例楼盘编号类型占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）容积率绿化率（%）均价（元/㎡）1独栋、联排、双拼180000010672000.84084002独栋、联排211300000.6452100003独栋、联排、双拼103999823450.85608200可比项目案例平均销售价格为8867元/平方米，基于对价格呈持续上涨趋势和湿地公园对楼盘价格拉动预测，结合项目所在市新建商品住宅分类价格指数变化，取年平均价格增长率为6%，预测通过两年开发建设后，开发完毕后房地产价格将为9963元/平方米，房地产总价值为189222.7万元（3）开发成本在对项目所在市同类住宅项目开发成本平均水平进行推算和征询有关从业人员之后，得到本住宅项目开发成本见表4。表4住宅开发成本费用项目费用支出单价费用项目费用支出单价(万元)(元/㎡)（万元）(元/㎡)A勘察设计和前期工程2256.3118.8社区医务室100.0费征询调研费95.05.0D建筑安装工程费35594.01874.1勘察、设计费1405.474.0基本解决工程1012.353.3前期及后期手续费174.79.2土建工程18992.51000.0外窗、幕墙及外装饰工前期工程费531.828.04372.1230.2程门类及相应小五金工前期及后期其她费49.42.61139.660.0程B基本设施费10083.2530.9精装修工程7597.0400.0市政前期费364.719.2机电工程505.226.6红线内市政工程费2263.9119.2消防报警工程102.65.4热力站点792.041.7弱电工程569.830.0环境景观工程费2864.1150.8燃气工程174.79.2红线外市政工程费3798.5200.0公共部位装饰工程95.05.0C公共配套设施费620.0标记工程32.31.7幼儿园500.0工程开办费1000.952.7警务站20.0开发成本总计48553.52556.5（4）管理费管理费取开发成本1%，为485.5万元。（5）销售费用销售费用取开发完毕后房地产价值3%，为5676.7万元。（6）销售税费销售税费取开发完毕后房地产价值5.5%，为10407.2万元。（7）开发利润10%由于前文对房价预计属于保守预计，在查阅多方资料后来，也保守地取开发利润为10%。综上，住宅项目有关费用预测汇总如表5所示。表5住宅有关费用预测项目计算办法总价金额(万元)单价金额(元/平方米)发生时点（1）开发完毕后价值9963×189925.4189222.79963（2）开发成本2556.5×189925.448553.52556.5开发期均匀分布开发经营期均匀分（3）管理费用（2）×1%485.525.6布（4）销售费用（1）×3%5676.7298.9销售期均匀分布（5）销售税费（1）×5.5%10407.2548.0销售期均匀分布采用钞票流量折现法计算地块价值，折现率取10%，不考虑投资利息和开发利润，计算过程如表6所示。表6土地价值计算项目计算办法总价金额(万元)单价金额(元/平方米)（1）开发完毕后价表6显示，四块住宅用地价值共为84931.6万元，不不大于湿地公园预测开发成本费用。因而，政府应当选取补偿方式是，把湿地公园内四块一类住宅用地补偿给湿地公园投资者，容许其使用该住宅用地开发建设类别墅住宅，以收回成本和获得合理利润。4特许权合同核心条款设计前文已经运用RCP模式，基本解决了湿地公园融资问题，下面从政府立场，结合项目实际状况，对特许权合同核心条款进行设计。第一条特许权内容特许权合同双方为：甲方：某市地方政府乙方：投资者和政府构成项目公司。1.1甲方将先导区内06-03、06-04、06-05、06-06四个地块总价值为84931.6万元入股到乙方，股权由地方国土资源局持有；甲值189222.7/(1+10%)3142165.87485.3（2）开发成本48553.5/(1+10%)44139.52324.0（3）管理费用485.5/(1+10%)1.5420.822.2（4）销售费用5676.7/(1+10%)2.54473.2235.5（5）销售税费10407.2/(1+10%)2.58200.7431.8土地价值P（1）-（2）-（3）-（4）-（5）84931.64471.8方特许乙方独占排她享有06-03、06-04、06-05、06-06四个地块特许权，该权利在整个授权期内有效。甲方郑重保证：至本合同订立之日，未授予任何第三方享有本合同中乙方享有06-03、06-04、06-05、06-06四个居住用地地块特许权。并将保证依照本合同授予乙方特许权、其她权利和优先权不以任何方式受到损害和妨碍。特许权重要涉及如