加强我国房地产保有环节税收的分析与建议

加强我国房地产保有环节税收的分析与建议作者：王冬梅，刘雅涤，WANGDong-mei，LIUYa-di作者单位：北京交通大学,经济管理学院,北京,100044刊名：北京交通大学学报（社会科学版）英文刊名：JOURNALOFBEIJINGJIAOTONGUNIVERSITY(SOCIALSCIENCESEDITION)年，卷(期)：2009，8(1)被引用次数：1次参考文献(5条)1.张天犁关于房地产税制度改革若干对策思路研究2000(03)2.寻子员拉弗曲线理论分析及其启示[期刊论文]-山东财政学院学报2003(04)3.张青物业税研究20064.王金波对我国个人房产开征房产税的几点看法[期刊论文]-涉外税务2004(10)5.中华人民共和国国家统计局中国统计年鉴2000-2007相似文献(10条)1.期刊论文李晶.LIJing我国房地产税收体系研究-大连民族学院学报2007,9(2)房地产税收体系是我国税收体系的重要组成部分.从房地产税收体系、房地产税负水平、房地产课税环节、房地产收费水平四个方面,对我国及国外典型国家房地产税收现状进行了分析,并从我国房地产实践的总体情况和发展趋势出发,提出了房地产税收体系调整和优化方案.2.学位论文李国香我国房地产税收制度研究2006在国民经济活动中，房地产业占有举足轻重的地位。1997-2004年，房地产开发投资增量占全社会固定资产投资增量的22％，成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。房地产业在国民经济链条中处于中间环节，对关联产业，如机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料等产生需求，带动国民经济增长的作用很大。1997-2004年间，扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占GDP增量的比重达到11.6％，其中，2004年达到13％。房地产业健康持续发展对我国国民经济可持续发展具有深远的影响。因此如何建立合理的税收体系、有效发挥税收政策的稳定器作用，显得十分的迫切。房地产税收的理论依据有两类基本观点。一类是公共经济学观点，认为应体现土地税收的政府财政收入功能和社会财富公平分配功能。第二类是土地经济学观点，重点关注土地税收是否影响资源配置。从而分析得出，我国房地产税收应有提供稳定的税收来源，平等负担、缩小差距，杠杆调节、发展经济等职能。房地产具有位置固定性、增值保值性等特殊的资产属性，而且房地产作为不动产，具有难以隐匿的特点，是一种比较稳定的税收来源。房地产课税加重的是房地产价值较大占有者的负担，而相对减轻房地产价值较小或不占有房地产者的负担，利于平等负担，缩小差距。通过房地产课税可以抑制这种投机行为，以促进房地产产权的活动，使更多的人享有这一财富，从而创造平等竞争的市场环境。通过税收的一征一免，多征少征，调节纳税人的经济利益，直接影响经济，借以鼓励和限制某些产品的生产和消费，杠杆调节，发展经济。就一个完整的房地产开发项目而言，我国目前的房地产税收及其相关税收包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、印花税、契税、固定资产投资方向调节税等十三种。依据房地产税收应有的职能标准来分析，我国现行的房地产税收制度与房地产市场的发展要求很不适应，不能发挥税收应有的功能，阻碍了房地产市场的进一步发展。主要表现在，我国房地产税费混乱，费挤税现象严重，一方面导致房地产的高成本和高价格，严重扭曲了房地产商品的真实价值，直接加重了消费者的负担，另一方面使房地产开发者和消费者都对政府行为的规范性和稳定性产生怀疑，从而影响房地产开发规模和房地产市场繁荣。中国现行房地产税制构成在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大，导致土地闲置、浪费现象严重，抑制了土地的流动和正常的市场交易。从税制的要素来看,纳税主体内外有别，从价计征与从租计征有失公平性，征税范围过窄违背了多受益者多纳税的公平原则。房地产税收征收管理来看，立法层次偏低，税收法规多变，税收征管的配套措施不完善，如财产登记制度、评估制度不健全。在国外，房地产业在国民经济活动中占有举足轻重的地位，对房地产开发、经营、持有、使用和转让等活动进行课税，构成了当今世界各国税收制度的一项重要内容。分析国外房地产制度，可借鉴的先进经验有，房产税收是国外地方政府财政收入的主要来源，用于当地的各项基础设施建设，这种良性循环的税收机制一方面激发了地方政府征收房产税的积极性，另一方面又扩大了地方政府基础设施和公用事业的规模。他们普遍以市场价值或评估价值为房产税计税依据，使其具有随着经济增长而增长的弹性特征，同时也体现了公平税负、合理负担的原则。各国重视对房地产保有的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，这样的税种结构极大地鼓励不动产的流动，刺激了土地的经济供给。他们根据本国的税收体制，设定具有充分弹性区间的税率，使各地房地产征收与实际情况相适应。根据房地产税收应具备的职能和目前我国房地产税收体系问题分析，再借鉴国外房地产经验，结合我国国情，可得出我国房地产税收制度优化设想。遵守“公平、效率、适度和法治”四原则基础上，我国房地产税制体系改革的基本思路是，正税、明租、少费，扩大税基、公平税负，合并税种、简化税制，建立依据房地产市场运行过程和市场运行设定的、便于征管的税收体系，并适度整顿规范税收优惠措施。房地产税收体系税种设置构想是，土地批租阶段设置耕地占用税；房地产开发阶段设置房地产投资方向调节税；房地产流转阶段设置营业税、印花税、所得税、遗产税和赠与税，房地产保有阶段设置房地产税。具体税种完善设想有，提高耕地占用税征收标准，税款纳入地方政府财政预算，实行专款专用。针对高档商品房供给量偏大，而中低档商品房供给不足实情，把原来对房地产企业课征的固定资产投资方向调节税改为房地产投资方向调节税，以调控房地产投资结构。取消土地增值税，归为所得税。将现有契税的部分税目改为印花税税目，同时降低税率，以增大人们的有效需求。归并内外两套企业所得税，为内外企业的公平竞争创造一个合理的税收环境。适时开征遗产税和赠与税。合并城市房地产税、房产税，统一征收房地产税，实行从价计征，外资、内资企业和其他纳税人均按统一的税法纳税。完善房地产税收体系还需强化房地产税收征收管理，应建立健全房地产法规体系，尽快规范房地产市场行为。建立健全一套规范化的房地产市场管理制度，保证房地产税收的有效实施。建立房地产评估制度。进一步研究房地产税收的特点，可以发现房地产税收适合为地方税的主题税种。科学选择地方税主体税种，建立地方税持续的内生增长机制，是健全和完善地方税体系的重要内容，也是进一步深化分税制财政体制改革的客观要求。我国现行的地方税制体系中虽然税种数量较多，但缺乏税源充足、收入稳定的主体税种。房地产税课征具有区域性，税源相对充足广泛，税收收入稳定可靠，符合便利征管的原则，可以弥补商品课税和所得课税的不足，因此房地产税收是地方主体税种的理想选择。确立房地产税在地方财政收入中主体税源地位，应该理清租、税、费体系，完善房地产税收制度。本文的内政逻辑思路是，房地产税收的理论依据→房地产税税收制度选择→评价与借鉴→构建我国房地产税收制度。本文的创新之处是，首先，房地产税收理论为依据，寻找房地产税收的基本出发点和房地产税收应有的职能，然后将职能标准贯穿整篇文章，评价我国房地产税收体制并提出完善建议。再者，从美国和英国的整体税制与房地产税收制度的关系和我国的整体税制与房地产税收制度的关系进行对比研究，找到一些体制因素的差异。3.期刊论文柳婧我国个人房地产税收体系管理的研究-时代经贸（学术版）2007,5(10)近年房地产投资的热情逐年升高,房地产经济迅猛发展,其在GDP的比重也越来越重.房地产税收体系也成为我国税收体系得重要组成部分,个人房地产税收是房地产税收的重要部分,从个人房地产的取得、交易和保有环节来评价我国个人房地产税负水平.并提出相关环节的问题及其解决方案.4.学位论文丁杰关于完善我国房地产税收法律制度的思考——基于税收调控视角2006目前房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。它的巨大发展不仅促进了我国经济的快速增长，也极大提高了人民群众的物质生活水平。然而，由于房地产市场的混乱和不规范，也出现了“房地产过热”现象，对我国经济社会的各个方面产生了一定程度的负面影响。作为国家管理经济的一个重要调节杠杆，房地产税收是国家参与房地产收益分配、再分配活动的主要方式，也是国家借以调控房地产市场，促进土地资源优化配置和有效利用的重要经济手段。我国现行的房地产税制基本上建立了以土地取得、房地产开发、流转、保有为征税环节的税收体系，在调节经济和组织财政收入等方面发挥了一定的积极作用。然而，随着我国市场经济的进一步发展，现行房地产税制已经不能很好地适应房地产业发展的需要，房地产税收体系以及一些主要税种的不足和弊端也日益暴露出来。这些问题的存在使得税收对我国房地产市场的经济调控呈现出低效率运行的非理想状态，即失灵。因此，房地产税制改革势在必行。鉴于此，本文基于税收调控视角，从我国现行房地产税制存在的问题入手，对其缺陷和弊端进行了深入地剖析，并借鉴国外及地区房地产税制的成功经验，阐述了我国房地产税制改革的必要性、目标以及基本思路，进而提出了系统完善我国现行房地产税制的建议，构建出了适应社会主义市场经济需要的、能够充分发挥税收对房地产市场经济调控作用的新的房地产税收体系。本文共四万余言，在体系结构上分为五个部分：第一部分我国房地产税收法律制度的现状及缺陷考察这是本文提出问题部分。就其具体内容而言，涉及两个方面：首先概述了我国现行的房地产税收法律制度，其中包括界定房地产税收法律制度的相关概念，明确本文所述房地产税的范围，以及介绍房地产税在通说上和本文中的分类，目的是为本文论述提供制度和理论背景；接着，对我国房地产税收制度的缺陷进行考察，先从整体上分析了我国房地产税收体系存在的问题，然后具体到部分，对一些主要税种存在的不足进行剖析，最后指出由于这些问题的存在，使得税收对房地产市场的经济调控功能不能有效运行，处于失灵状态。第二部分房地产税收制度的学理分析这是分析问题的理论研究部分。该部分主要是通过学理分析，论述房地产税收制度的应然状态，为本文所要研究的问题做必要的理论支撑。这部分从三个方面展开：首先，对房地产税收制度进行法理分析，论述了国家对房地产征税的法理基础、目的及其变迁；其次，站在经济法的角度，阐述了房地产税收制度作为经济法的重要组成部分，对房地产市场发挥着重要调控作用；最后，对房地产税收制度中的房地产税的归属、课税原则选择、税率控制等问题，运用经济学理论加以分析，找出解决途径。第三部分国外及地区房地产税收制度的启示与借鉴这是分析问题的实证考察部分。这一部分首先简要介绍了国外及地区的房地产税收制度及其特征；然后有选择性的考察了美国与我国台湾地区的房地产税制，其中着重分析了美国运用税收手段促进房地产业健康发展的主要措施，以及我国台湾地区完善的税收体系构建；最后以此为基础，总结出国外及地区房地产税制建设的基本经验，从而为我国房地产税收制度的改革和完善提供借鉴。第四部分我国房地产税收制度改革的基本问题研究这一部分探讨和研究的是我国房地产税制改革的必要性、目标和基本思路，目的是为下文税制改革具体设想的展开提供理论指导。其内容包括了三个方面：首先从五个方面论述了我国房地产税制改革的必要性，指出税制改革势在必行；接着阐述了我国房地产税制改革的四个基本目标，即结构优化、功能强化、规模壮大、制度简化；最后，提出了我国房地产税制改革的基本思路：税收适度调控、“正税，明租，少费”、优化税种设置、中央与地方适当分权等。第五部分完善我国房地产税收法律制度的具体设想这一部分是本文的重点。在对房地产税收制度进行学理分析以及考察借鉴的基础上，这部分按照我国房地产税制改革的基本目标和基本思路，提出了改革和完善的具体设想。就其具体内容而言，涉及四个方面：第一，按房地产市场的运行过程，分环节对房地产税的实体法进行完善，提出具体的解决方案；第二