加快转型升级抢占房地产发展先机XXXX1228

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司赵卓文总经理2012年12月28日加快转型升级抢占房地产发展先机穷则思变转型升级成为2012年行业热门词汇一、房地产转型升级的概念转型（Transition）【词语】：转型【注音】：zhuǎnxíng【释义】：转型，是指事物的结构形态、运转模型和人们观念的根本性转变过程。不同转型主体的状态及其与客观环境的适应程度，决定了转型内容和方向的多样性。转型是主动求新求变的过程，是一个创新的过程。转型主要指企业发展战略上的转向、转变或转移。广义的转型：包括从房地产行业向另一个行业的的跨越及房地产行业内的战略转型。狭义的转型：指房地产行业内的战略转型。房地产企业转型的概念房地产企业转型的方向企业战略布局发展模式及商业模式产品多元化和产品结构跨区域战略布局跨行业战略布局多元化战略布局规模速度型发展模式质量增长型发展模式金融地产型发展模式文化地产、工业地产刚需住宅产品豪宅产品投资型产品商业地产、旅游地产升级指为保持和创造企业核心竞争力，基于自身优势和发展需要，在产品、服务、管理、技术等方面对现有结构的拓展和提升。企业升级方向：产品升级、管理升级、服务升级房地产企业升级的概念【企业转型案例】从快速销售到长期持有从高周转到低周转从轻资产到重资产从高利润到低利润从高现金流到低现金流从高增长到低增长这样的转型谁愿意？2012年8月16日，SOHO中国宣布，企业重大转型，告别散售模式。引发股价暴跌。【企业转型案例】SOHO中国转型：散售为主转为持有经营为主转型目标：5年后至少持有150万平方米优质物业。70%写字楼，30%商业。转型条件：拥有150亿元现金，净负债率20%【企业转型案例】SOHO中国为什么要转型？潘石屹：“战略性的布局，内外部压力都有，销售税高，每年利润一半以上都交了税”。张欣：最大的动力是受租务市场的“召唤”。市场的压力：1、新市场环境下，SOHO中国的散售模式确实难以为继。2、SOHO中国的市场布局和产品结构都过于单一。3、商业租售市场的此消彼长。【企业转型案例】万科的转型万科一直坚持业务专一化，专注房地产业务，反对多元化发展。“以前如果有人游说把万科业务多元化，我会回应‘我死了以后才好想’，但现在想法有变，就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”——王石【企业转型案例】万科的转型2011年6月28日万科首次宣布正式进入商业地产，确定三大商业产品线。从社区商业扩展为城市商业，未来将进入城市综合体开发。确定了商业地产的三大产品线，包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”。在万科未来的开发模式中，住宅产品将占据80%的比重，其余20%将开发持有型物业。除了养老物业、酒店外，万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。目前，万科商业地产业务涵盖大型购物中心、社区商业、酒店、服务式公寓和写字楼，进驻全国超过50个大中型城市，总建面逾600万平方米。【企业转型案例】万达的转型万达集团是房地产企业转型的先锋。1988年创立。2000年5月17日，万达转型发展商业地产。第一代产品“单体店”。第二代产品“商业组合体”。第三代产品“城市综合体”第四代产品旅游城市“万达城”2005年开始投资文化产业，已进入大型舞台演艺、电影放映制作、连锁文化娱乐、中国字画收藏四个行业，连续多年成为中国文化产业投资额最大的企业。2020年彻底实现转型，加大在文化和旅游领域的投资，商业地产的比重降至50%以下。转型升级的必要性：市场环境及竞争格局已经或即将发生重大变化。（一）珠三角地区住宅发展高峰已过，未来五年将步入缩量市场阶段。规模速度型发展模式不具持续性。前30年，商品房发展的脉络为：（1）住宅开发为主体。（2）土地价格、商品房价格呈持续上升趋势。（3）开发量、销售量呈“增量市场”特征。房地产发展商的盈利主要依靠土地增值和以规模获取效益。商品房开发中，住宅投资及销售面积比例偏高。广东近三年住宅开发投资与房地产开发投资的比较年份2009年2010年2011年2012年（预测）房地产开发投资（亿元）2961365848995176其中，住宅开发投资（亿元）2103253834953616住宅开发投资占房地产开发投资的比例71%69%71%70%广东近三年商品住宅销售面积与商品房总销售面积的比较年份2009年2010年2011年2012年（预测）商品房销售面积（万平方米）7036732277617340住宅销售面积（万平方米）6557655270046143住宅销售面积占商品房销售面积比例93%89%90%87%广州近三年住宅开发投资与房地产开发投资的比较年份2009年2010年2011年2012年（预测）房地产开发投资（亿元）81798413071245其中，住宅开发投资（亿元）502548781703住宅开发投资占房地产开发投资的比例61%56%60%57%广州近三年商品住宅销售面积与商品房总销售面积的比较年份2009年2010年2011年2012年（预测）商品房销售面积（万平方米）1118785735942住宅销售面积（万平方米）978604557743住宅销售面积占商品房总销售面积的比例88%77%76%79%商品住宅市场未来面临如下挑战：————人均GDP超8000美元，人均住房面积超35平方米后，商品住宅需求下降。——经济增速减缓，产业转型。2012年中国GDP增速目标为7.5%。2013年GDP增长预计在8%以下。——人口红利面临拐点，城市化进程加快。广东省城市化率已达到66.2%。珠三角地区更是超过80%。刚性住房需求在逐年下降。——商品住宅“刚需”难以保持大幅增长速度。在城市家庭住房拥有率超80%以上的背景下，商品住宅的需求动力在于“投资需求”和住房升级换代的“改善型需求”。（二）土地资源稀缺，土地成本上升，商品住宅开发回报水平逐年下降广东房地产正逐渐香港化——高地价、高成本、高开发强度、高门槛。-21.88%232.28%-24.79%-16.85%50.63%36.81%-9.27%55.87%7.71%30.19%20.79%1.34%9.18%14.74%6.39%2.89%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%20052006200720082009201020112012土地购置单价同比增幅（%）商品房成交单价同比增幅（%）广东近年土地购置单价与商品房成交单价同比增长比较广东省土地利用节约集约水平虽然在国内居各省份前列，但与发达国家相比差距明显，单位土地产出仅相当于日本的13.33%、韩国的15.38%、德国的18.52%。根据2005年土地利用总体规划前期工作“四查清、四对照”的成果，全省有低效建设用地13.33万公顷，城镇存量土地3.5万公顷。“三旧改造”仍将是未来几年的重点。根据国家住建部对《广州城市总体规划纲要(2011-2020)》的批复，2020年，城乡建设用地1772平方公里，常住人口1800万人(包括户籍人口和非户籍常住人口)，管理服务人口2000万人(包括户籍人口、非户籍常住人口、流动人口等在内)。到2020年，广州建设用地总规模控制在1772平方公里以内，可利用的新增建设用地规模仅167.46平方公里，年均新增用地仅16.75平方公里，只相当于之前13年新增用地平均水平(41.94平方公里)的40%。2011年全市土地利用强度已达到22.8%。按照国际通行的30%的生态宜居警戒标准，全市未来土地新增空间只有大约522平方公里。广州用地效率与国内外发达城市有较大差距。去年广州单位建设用地GDP产出率仅为643亿元/平方公里。全市低效建设用地超过520平方公里、占全市建设总规模的32.4%。低效用地以494.1平方公里“三旧”用地为主，农村建设用地产出效益只有国有建设用地的1/10。今后，“三旧”改造仍大有可为。广州未来10年建设用地紧张地价水平仍将上涨2008-2012年商服类用地楼面地价变化情况说明：1、统计说明：以广州市十区各年度经营性商服类用地挂牌出让成交数据为统计范围，其中剔除了中新知识城等非正常市场交易价的土地案例。2、近五年来，广州市商服类用地的成交楼面地价呈上涨态势，2012年已达到6378元/平方米，较2008年增长了3.6倍。（三）地方政府鼓励发展商业经营性项目，主动降低住宅类物业发展比重。从近年广州出让地块情况看，商业用地比重逐渐加大。2008-2012年市辖十区经营性国有土地挂牌出让成交表（按用地性质区别）用地性质分项2008年2009年2010年2011年2012年居住用地实际出让宗数(宗)1927242724所占比重63%48%48%45%56%实际出让面积(亩)22776259166627952509所占比重87%73%45%66%74%商服用地实际出让宗数(宗)1129263319所占比重37%52%52%55%44%实际出让面积(亩)328237020311414865所占比重13%27%55%34%26%（四）楼市分化明显，中小企业生存压力加大。2011年全国房地产企业销售金额TOP10排名公司名称2011年销售金额(亿元)2010年销售金额(亿元)同比增长1万科集团1210102617.9%2恒大集团80852753.3%3绿地集团77665019.4%4保利地产73266010.9%5中海地产72057824.6%6万达集团560269108.2%7碧桂园43033030.3%8龙湖集团38133613.4%9华润置地36622661.9%10世茂房地产31526917.1%2011年全国商品房销售额59119亿元，增长12.1%。广东商品房销售额6175.63亿元，增长12.8%。大型房企销售金额增长远大于全国及广东商品房销售额的增长比例。2012年前三季全国房地产企业销售金额TOP10排名公司名称2012年前三季销售金额(亿元)2011年前三季销售金额(亿元)同比增长1万科地产959.0965.7-0.7%2保利地产764.0580.031.7%3中海地产757.0586.029.2%4绿地集团725.0580.025.0%5恒大地产615.0694.0-11.4%6万达集团470.0450.04.4%7华润置地382.0237.061.2%8世茂房地产355.0214.665.4%9绿城中国328.0267.022.8%10碧桂园300.0330.0-9.1%2012年前三季度全国商品房销售额40354亿元，增长2.7%。广东商品房销售额6175.63亿元，增长12.8%。2011年全国房地产企业销售面积TOP10排名公司名称2011年销售面积（万平方米）2010年销售面积（万平方米）同比增长1恒大地产122083146.8%2万科地产106084725.1%3绿地集团8087438.7%4碧桂园68460014.0%5保利地产647723-10.5%6中海地产5665306.8%7万达集团39227841.0%8龙湖地产33925831.4%9雅居乐30126414.0%10华润置地30022334.5%2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%。广东商品房销售面积7761.34万平方米，同比增长6.0%。大型房企销售金额增长远大于全国及广东商品房销售面积的增长比例。2012年前三季全国房地产企业销售面积TOP10排名公司名称2012年前三季销售面积（万平方米）2011年前三季销售面积（万平方米）同比增长1恒大地产996.01047.0-4.9%2万科地产917.0838.29.4%3绿地集团778.0560.038.9%4保利地产666.0518.028.6%5中海地产585.0427.037.0%6碧桂园493.0510.0-3.3%7万达集团390.0346.612.5%8华润置地344.0203.069.5%9世茂房地产296.0162.781.9%10龙湖地