叠加别墅深度分析（PPT47页)

概念作为一种特殊形式的别墅，叠加式别墅是一种概念型产品，将一成不变的居住方式由平面改为垂直分布。•低层：四至五层，通常是两套别墅住宅上下叠加。•低密度：容积率在1左右。•房型面积：多在150平方米以上，大多数在200平方米至300平方米。•具有别墅的所有要素：下单元的小花园，上单元的露台；良好的不可替代的自然环境。起源与发展•欧洲源于英国诺丁汉，在荷兰等土地较为紧张的欧洲国家，从８０年代末至９０年代初，叠拼占相当主导的地位，尤其到８０年代后期，郊区新盖的房子有三分之一以上都是叠拼；在德国，土地的紧缺状况相对荷兰要好一些。叠拼的进深一般都控制在１０至１５米以内。•美洲风行于美国、澳大利亚，为众多豪门巨贾所钟爱。品质不断提高，很多叠拼产品都安了电梯，它以营造有天、有地、有花园的私密生活空间，实惠于独幢的价格，在市场上独树一帜地形成热销。特点•克服了联排别墅面宽窄的缺点；•栋距大，营造出宜居户外景观环境•相对联排别墅，价格更有竞争力。•附赠空间大，更利于室外空间的设计•入户方式受到叠加的局限；•上层住户无私家车库；下层住户无屋顶花园。•住户之间干扰无法避免•交通面积造成一定浪费•通过巧妙的入户方式设计，使每户都能享受到纯别墅式的独立入户。•下层住户附赠地下室；上层住户附赠阁楼及屋顶花园延展其空间利用率。•增加露台及凸窗设计，创造空中庭院。•充分利用面宽优势，打造气派客厅•利用自身特点创造出丰富的立面效果市场欧洲当时叠拼住宅的消费者大都是中等偏下的人群，而开发这类产品的开发商由政府支持，也不允许赢利。但目前国内的叠拼买家至少是中等收入以上，现在的叠拼与欧洲当年的叠拼已经不是一个层面的产品了。叠加式别墅的主要客源是中等消费群体别墅。别墅的价格普遍较高，众多白领并不具备很高的消费能力，但对于立体生活孜孜追求的消费心态，使他们更愿意购置这种类别墅住宅新形态：一是房价的适中合理使他们可以用公寓的钱买别墅生活，二是立体空间演绎精彩为居家生活备添活力。因此，只要产品营造到位，这种物美价廉的别墅应不愁销路。目前市场上叠拼产品的拥趸者大都是这样一类群体：３０～４０岁左右；受过良好的教育；收入稳定，介于中档与高档之间；在各自的单位中肩负着中层以上的职位；家庭已经构建完成；对品质生活有着热切的追求和较高的品位；已完成一次置业，升级改善需求迫切；情调之外，实用也是其考评物业的另一条重要标准。可以用“具有小资情结的中坚阶层”来描摹这一购房群体。户型篇叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾叠拼户型创新案例研究-----万科渝园叠拼户型创新案例研究-----荣域别墅叠拼户型创新案例研究-----中海蓝湾（210-250）叠拼户型设计导则2F+3F4F+5F送阁楼1F送-1F---------------五层三户户型篇叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾户型篇叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾户型篇叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾户型篇叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾户型篇叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾户型篇叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾设计不足：户型篇叠拼户型创新案例研究-----华润橡树湾借鉴意义：•该户型是介于花园洋房与叠拼别墅之间的一种创新户型。•户型面宽大•地下车库分户就近停车，每户送独立地下室，提供了直接由车库入户的方式•每户都有独立庭院，独立入户•栋距较大•作为别墅产品缺少后勤区域，未设置保姆流线户型篇叠拼户型创新案例研究-----万科渝园万科渝园E1型(叠下A)5室3厅3卫1厨144㎡万科渝园E2型(叠中)5室3厅4卫1厨163㎡万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187㎡万科渝园E4型(叠下B)5室3厅4卫1厨160㎡万科渝园E3型(叠上A)4室2厅3卫1厨187㎡3F2F1F-1F户型篇叠拼户型创新案例研究-----万科渝园万科渝园E1型(叠下A)5室3厅3卫1厨144.00㎡下沉式后院下沉式中庭花园下沉式中庭花园首层后院花园首层前庭花园不计入产权面积后院花园后期可改房间不计入产权面积客厅挑空后期可改房间地下室不计入产权面积户型篇叠拼户型创新案例研究-----万科渝园下沉式后院下沉式中庭花园地下室不计入产权面积首层前庭花园首层中庭花园不计入产权面积后院花园后期可改房间万科渝园E2型(叠中)5室3厅4卫1厨163.00㎡户型篇叠拼户型创新案例研究-----万科渝园万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187.00㎡负一层储物空间不计入产权面积入户花园客厅挑空不计入产权面积空中花园不计入产权面积空中花园不计入产权面积一层入口户型篇叠拼户型创新案例研究-----万科渝园万科渝园E4型(叠下B)5室3厅4卫1厨160.00㎡下沉式中庭花园下沉式中庭花园后院花园后院中庭花园后院中庭花园客厅挑空不计入产权面积不计入产权面积后院花园后期可改房间户型篇叠拼户型创新案例研究-----万科渝园•该户型为介于叠拼别墅和联排之间的一种创新户型。•赠送面积几乎高达实际购买面积的一倍，产品极具竞争力。•多空间可具备改造可能性，为后期产品的延伸提供空间。•保证住户私密性的同时在有效空间内通过做到多维度私人花园。下沉式花园与庭院花园空中花园组合应用，在每一层都可观赏到多种花园。•户型紧凑，功能完备。借鉴意义：户型篇叠拼户型创新案例研究-----中海蓝湾（210-250）错层设计，上下住户同享前后景观资源客厅层高4.5米顶层（二层）主人套房朝江设置，配阳光浴室、顶层50平方米大露台首层配设110平米花园，三层配设32平米空中花园交通组织：入户方位错开，提升私密性。户型篇叠拼户型创新案例研究-----中海蓝湾借鉴意义：•错层设计将各部分功能空间置于几个不同高度的平面，更具私密性•客厅层高•入户方式在两个不同平面上，独立互不干扰•室外堆土形成半地下室，增加地下室的采光面积•错层设计对于结构抗震不利,造价也相对较高•错层设计增加交通面积，上下楼梯对老人小孩造成不便1F+2送-1F3F+4F送阁楼户型篇叠拼户型创新案例研究-----荣域别墅户型篇叠拼户型创新案例研究-----荣域别墅T5-1户型3室2厅3卫1厨186.00㎡2F1F-1F上叠住户入口1,2F住户入口附赠景观露台下沉庭院打造全明地下室别墅式入户花园赠送地下室户型篇叠拼户型创新案例研究-----荣域别墅T5-2户型(上叠)阁楼3室2厅3卫1厨181.00㎡5F4F3F赠送阁楼叠拼别墅的停车方式中央集中式停车：由统一人行出入口出地面，由地面入户分户就近式停车：由地下车库通过地下室及地下大堂直接入户地下车库半地下车位户型篇•区别于普通叠拼产品，实现每户有天有地，通过入户方式的组织达到单体别墅的独门独户。•以资源为导向，放大局部空间，体现资源优势，在视觉上创造大感受。•通过丰富的立体空间院落增加产品的产品特色和品质别致感。•利用产品的空间特点，赠送大面积露台及地下室，增加附赠值，给客户超值感受。叠拼户型设计导则户型篇叠拼户型设计导则---下叠（220)-1F1F2F下沉庭院打造全明地下室通过地下室入户一层庭院前院入户后勤服务流线-保姆间-后庭院露台景观空间露台景观空间户型篇叠拼户型设计导则---上叠(210)3F4F屋顶独立入户入户花园露台景观空间露台景观空间附赠阁楼及屋顶花园露台景观空间立面篇立面篇叠拼别墅立面风格研究-----法式立面主要材料：石材立面篇叠拼别墅立面风格研究-----法式立面主要材料：石材，面砖立面篇叠拼别墅立面风格研究-----英伦立面主要材料：面砖立面篇叠拼别墅立面风格研究-----英伦立面主要材料：涂料，石材立面篇叠拼别墅立面风格研究-----英伦立面主要材料：面砖立面篇叠拼别墅立面风格研究-----西班牙式立面主要材料：涂料，文化石立面篇叠拼别墅立面风格研究-----托斯卡纳立面主要材料：涂料，面砖，文化石立面篇叠拼别墅立面风格研究-----意大利地中海立面主要材料：涂料立面篇叠拼别墅立面风格研究-----新古典立面主要材料：面砖，石材立面篇叠拼别墅立面风格研究-----新古典立面主要材料：面砖，石材立面篇叠拼别墅立面风格研究-----新古典立面主要材料：面砖，石材，涂料立面篇叠拼别墅立面风格研究-----新古典立面主要材料：面砖，石材，涂料立面篇叠拼别墅立面风格研究-----新古典立面主要材料：面砖，石材立面篇叠拼别墅立面风格研究-----莱特草原别墅立面主要材料：面砖立面篇叠拼别墅立面风格研究-----莱特草原别墅立面主要材料：面砖，涂料，石材立面篇叠拼别墅立面风格研究-----现代风格立面主要材料：面砖，涂料立面篇叠拼别墅立面风格研究-----现代简约风格立面主要材料：面砖立面篇叠拼别墅立面风格研究-----新中式风格立面主要材料：涂料前景叠加式别墅户型的优势在于：它作为一种别墅户型产品，它的核心价值在于其户型的特点。叠加式的总面积较小的户型设计上克服了三层落地的Townhouse的单层面积偏小造成的户型设计不能更合理以及楼梯走道面积过大的缺陷。同时，在该类户型的设计统筹中，可加入譬如叠加式全景设计或多种入口的私密性户型设计手法，以增加该产品的竞争力：以叠加式全景观别墅中央风情景观长廊，实现窗窗有景，移步换景。用空中花园、天台花园、5.5米架空层花园的多种开放设计，让每个组团、每个单位都拥有三重景观。以多种入门途径：首层与空中花园入客厅、二层于阳台入主人房及工人专用门入厨房或工人房。将别墅生活的高私密性特点引入，使叠加式别墅的业主充分体验了该户型的“别墅“特点。未来，叠拼向何处突破？不能否认，任何一样产品总有不尽如人意之处；作为低密度的起步产品，叠拼自有其“力不从心”的“先天不足”，比如交通、动线的局限；比如是面宽、采光的限制；比如格层高的阻碍；比如如何在一定面积范围内、在有限的空间内出彩，颇有“巧妇难为无米之炊”的尴尬。但随着经济发展和消费者购房需求的调整，叠拼产品应该有能力向更优化的方向突破。第一就是控制住进深；第二是力争在空间上多一些变化；其三，要保持居住动态的私密性和处理好公共部分的尺度；所有低密度产品的特性都应在叠拼产品上有所体现并力争突破。“叠拼是价格和舒适度之间妥协和让步之后形成的产物”，其言未免尖刻，但叠拼确实是一个不错的中间值的产品，希望未来它能走得更远。