台山房地产发展

广东技术师范学院天河学院社会实践调查报告课题名称：关于台山市房地产的发展调查报告系部：建筑工程系专业班级：工程管理092学号：2009090843201姓名：曹桢啸时间：2012年1月25日改革开放30年—————台山市房地产的发展调查时间：2012年1月15号—23号调查地点：台山市调查对象：台山市房地产、台山市各房产代表调查方法：上网查阅新闻、书籍、访问代表性人物调查人：曹桢啸导语：台山市的房地产开发最早开始于上世纪80年代中后期，那时主要是以集体投资开发。一直到2002年，台山市的房地产开发才向私营、民营经济开放，此时的投资者基本上都是台山本地人；从2000以后开始，外地开发商开始进入台山房地产市场……近30年来，该市房地产从单体楼到小区，迅猛发展，呈现出一派欣欣向荣的景象。从“居者有其屋”到“居者优其屋”很多台山人可能都还记得，以前，一家人几代同堂挤在一间小屋子居住，勉强“有瓦遮头”；现在，入住高尚住宅小区已经成为人们的首选了。一些老人说，30年前，台山市大多数城乡群众的住房都成问题，城市一家人住在几十平方米的小房子里，乡下一家三代甚至四代同堂住在祖屋，人均只有“三珩瓦”。改革开放后，随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，群众开始考虑解决的第一个大问题就是住房，于是，台山市区房地产建设开始蓬勃发展。据了解，一直到上世纪八九十年代，台山市的住宅楼基本上以单位分配为主，住宅楼全都是单体楼，这种楼房为群众进城、为城里人扩大居住面积发挥了重要的作用。上世纪90年代后期，国家推行商品房，封闭式管理的住宅小区开始成为台山市房地产市场的主力。近10年来，随着六福、侨雅、东方豪苑、碧桂园等大型楼盘进驻台山，住宅小区从无到有，从小到大，市场份额不断扩大。据统计，四五年前，住宅小区的销售额开始超过传统的单体楼，至今，台城市区九成以上的商品房都由住宅小区占据。据悉，位于台城南面的南门住宅区是台城最早的住宅小区，该住宅区距旧城中心1.5公里，用地面积30.2万平方米，房屋总建筑面积21.9万多平方米，间隔最少为1：0.8，建筑密度为13.5%，居住面积净密度为54%，人口净密度266人/公顷，共有建筑物128幢。该小区建设的指导思想是“配套齐全，服务就近，环境良好，居住安宁，交通方便”和“适用、经济，在可能的条件下注意美观”。该小区始建于1979年，1986年基本建成，是台城最早颇具规模、配套齐全的住宅小区。3年前，全国最大的房地产开发商碧桂园进驻台山市，启动占地6000亩的大型楼盘，为群众带来全新的“城镇化小区”居住观念，在小区内添置城市功能和城市设施，将小区建设得像个公园，使台山市的房地产发展又上一个新台阶。中高档住宅区不断涌现自2000年以来，六福山庄、侨雅花苑等住宅小区的开发，打破了台山市长期以来房地产开发以单体楼建设为主的格局，住宅小区逐渐成为城市房地产开发的主流。华侨花园、东方豪苑、秀荷花城、金海湾、金碧花园、美琴花苑、荣华花园等一批规模化、配套相对完善的住宅小区大量涌现，所占市场份额超过总开发量的一半。中高档住宅小区逐渐成为台山市商品房开发的主流。据统计，从2006年到2007年上半年，台山市商品房报建面积113.33万平方米，其中住宅小区商品房报建面积86.13万平方米，占该市商品房总报建量的76%。由此预测，从2007年到2008年台山市将有100.51万平方米的商品房竣工推出市场，其中小区式的中高档住宅75.25万平方米，占整个市场的总供应量的75%，可见未来两年台山市房地产市场将由中高档的住宅“唱主角”。随着台山市房地产市场的不断扩大，市场竞争越来越激烈，市民的居住需求也不断提升，更注重居住环境、配套设施和物业服务，追求高品质的生活。开发商逐渐走出产品同质化的瓶颈，不断创新产品的建筑形式，为消费者提供多样化的住宅产品。2006年，碧桂园进驻台山，强大的品牌效应、综合性大型社区式的建设规模以及五星级酒店的配套建设，确立了台山市房地产业规模化、品牌化和多元化的发展模式。碧桂园台山项目营销负责人潘予说：“在我的印象中，刚来台山时单体楼还比较多，市区的居住环境不是这么理想，基本上见到的单体楼都没什么管理，但是短短几年台山变化真是很大，由单体楼转向了小区。有了小区带来什么变化呢？我觉得第一个是物业服务，有保安、保洁等，在安全方面，给市民一个好的居住环境。另一方面，我们从台山的销售来看，台山这几年楼盘不断涌现，楼盘销量也是一年比一年好，碧桂园更给台山市民带来新的居住理念。从我们几次的销售情况来看，每一次销售都是火爆的，无论是普通洋房，还是别墅，还是我们刚推出凤凰大街商铺，都很火爆。”■历史见证台山市政协原副主席、台山市建筑设计院原院长苏育人：“台山人也可以住上好房子了！”“改革开放初的台山，根本没有所谓商品房的概念。”台山市政协原副主席、台山市建筑设计院原院长苏育人从1981年开始从事建筑设计工作，陪同台山房地产走过了曲折的近30年。苏育人说，台山最早建成的颇具规模、配套齐全的住宅小区应当是南门小区，“那只是不完全的商品房，因为那是由政府统建办统一规划，各部门单位分配给职工，其地产权仍然属于单位。”据了解，到上世纪90年代初，台山经过房改后，住宅地产权才真正属于住户。台山的房地产发展并非一帆风顺，前后经历了三个阶段。第一阶段为改革开放初期，1986年前，以南门小区和平湖路前期建筑为代表。这一时期的建筑以混合结构为主，装修、面积、标准都比较低，最大的特点就是建筑外墙以石粉水渗黄色颜料的水刷石墙为主，外观简单，无可观性可言。第二阶段为1986—1991年，以台山科学馆、台山影剧院和园林酒店为主要代表。建筑由混合机构转变为框架结构，外墙也由水刷石转变为玻璃马赛克。建筑外观开始变得时尚、悦目。第三阶段为1991年后。该市的建筑行业得到了统一正规的质量管理，单幢商品房、小区住宅逐渐涌现。苏育人告诉记者，台山的房地产发展曾经走过一段“弯路”——无序混乱建筑阶段。上世纪90年代初，台山的建筑呈凌乱、分散状态。“当时，有地就可以申请建房，房子左一间，右一间，见缝插针，毫无秩序。”苏育人对当时的情况仍然历历在目。无序混乱的建筑对台山的持续发展影响至深。“首先，城市的环境生态受到严重破坏，根本不能形成小区，也不能种树栽花，搞绿化，人们的生活环境差；然后，杂乱的建筑使每幢楼间的间距小，成为所谓的‘握手楼’，大大增加了火灾的危险；最后，霸占土地和闲置土地的做法，对台山的经济有较大的负面影响。”长期的无序建筑引起了政府的重视，上世纪90年代末，台山建筑终于开始走向正式、规范的发展道路。从2000年以后，台山市引进了碧桂园等外地开发商到台山开发房地产，六福山庄、侨雅花园、千禧花园等小区楼盘不断涌现，台山的商品房开发越来越规范。“像碧桂园这样的知名建筑商进驻台山，对台山本地区的商品房住宅建筑带来了有力的冲击。市场竞争大了，建筑质量越来越好，消费者的选择也多了，台山人也可以住上好房子了。”苏育人说。■人物专访台山市长兴建筑工程公司董事长关活明：台山房地产健康有序发展关活明是台山市长兴建筑工程公司的董事长，从1972年开始接触建筑行业，2002年成立了台山市长兴建筑工程公司，以承建厂房、商品房为主要业务。2004年，该公司兴建长兴名园小区，全区面积达23亩。小区分两期销售，首期商品房已经全数售完。目前，二期工程尚未封顶，预售程度已经达到45%。2003年，台山市成立工商联建筑与房地产行业商会，作为台山老建筑的关活明当选为会长。日前，记者采访了关活明，了解台山近年房地产发展情况。关活明告诉记者，台山市的房地产投资目前主要有三种模式：一是台山本地人投资开发，一种是外地人来台山投资开发，还有一种是本地人和外地人合资投资开发，但是，总的来说，目前，台山市的楼盘仍以本地人开发为主，外地人开发为辅。目前台山的楼盘具有明显的新旧交替和经营模式之别。新旧楼盘之间明显区别在于，旧的楼盘多是单体为主，没有小区，楼与楼之间也没有围墙，形成相互独立的格局；而新的楼盘一般都设计为小区格局，一个楼盘的几栋楼被通过围墙等途径相联系，形成一个与外界相对独立的小世界。在近几年开发的楼盘之间，又有本地人开发的楼盘与外地人开发的楼盘之别：本地人开发的楼盘虽然也是小区管理模式，但是，本地人开发的楼盘多为洋房，如碧翠园、金碧花园等，很少有别墅，规模也比较小，一般一个楼盘也就是几栋楼，楼盘内的绿化也往往比较简单；而外地人开发的楼盘以别墅等高档住宅为主，也配有部分洋房，如碧桂园、华侨花园等，这些楼盘的规模大，楼盘内的绿化也相对比较好；在建筑风格上，本地人开发的楼盘多是传统的风格，而外地人开发的楼盘更多具有现代风格。“我认为，目前台山市本地开发商与外地开发商之间的关系，应该是竞争而不对抗。”关活明说，“市场经济必然有竞争，但是台山的房地产商之间的竞争是良性的，是健康的。”他认为两者都有优势，外地的优势在于资金、整套的经验和当地政府的优惠政策；而本地的优势在于设计格局、建筑面积等方面更符合本地的文化，更符合本地人的需求。关活明认为，外地开发商的进驻，对当地房地产开发的冲击是多方面的，但是他们的进驻也让本地开发商有理由检讨一下自己的发展历程，取长补短。现在，本地开发商也开始向外地开发商学习经营、管理、销售模式。总体来说，目前，台山市的房地产开发商之间形成一种竞争而不对抗的关系。2003年成立的台山市工商联建筑与房地产行业商会使得台山的住宅建筑得到了正规的管理和约束。台山现在的房地产正向着平稳健康、有序正规的方向发展。结束语：从2000年以后开始，外地开发商开始进入台山房地产市场，台山市的房地产从集体投资开发到向私营、民营经济开放，此时的台山房地产发生着根本上的变化，改革开放后，随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，群众开始考虑解决的第一个大问题就是住房，于是，台山市区房地产建设开始蓬勃发展起来。特别是台山的绿色小区开发还有较大的发展空间，因此，对绿色小区开发和建设的前景是可以乐观的。按规划，台城城区将在近年由现时的约２２．１平方公里扩展至３５平方公里，这无论对于外来的开发商还是本地的开发商来说，都是一个很好的投资机会，并且从长远来看，发展方向就是开发和建设绿色小区。