商业地产分析方法

商业地产专业讲台——项目投资与财务分析主讲：徐伟成第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理徐伟成：各位新浪乐居的商业地产频道的观众朋友，大家下午好！我是第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理徐伟成，今天很高兴跟大家分享一下商业地产里面的财务分析概况。不知道大家明不明白，其实商业地产的整个财务模型和投资决策是相辅相成的，它不是独立存在的。所有的招商到消费群的分析，到整体的运营最关键的决策指标都是要通过财务分析和财务里面的指标来决定的。但是整个过程是很复杂的。接下来也会透过我的讲义内容跟大家做个详细的介绍。今天的课程大约分为六个大的标题。第一个标题就是房地产—商业地产里面的投资分析要素；第二点，就是SWOT及风险分析的考虑；第三点，我会关注到项目模型里面的财务分析。第四点，我们会讲到怎样编制一个财务模型表格。第五点，我们会透过财务模型分析整个商业地产里面的综合决策，看哪一些值得投资，风险会在哪里。最后，我们会研究它的可行性到底怎么样。我要跟大家说明一个非常重要的观点，其实在外国基本上所有的房地产项目包括住宅地产，商业地产，他们都会先做可行性分析。可行性分析，顾名思义就是可不可行，怎么是可行？怎么是不可行？风险在哪里？机遇在哪里？我们怎么样操作整个商业地产？让他更清楚，我们看什么决策的指标，看一本大帐到底怎么看，都是要看财务分析里面的一些重要数据。最后，当然我们是以实战为题。其实今天我们的标题很清楚，我们会跟大家讲实战的方法和概述。当然是以房地产开发财务分析、投资来说明。其实有一个很关键的决策。大家都知道，之前几堂课程包括商业地产的分类、外国地产的比较以及一些发展历程和阶段。传统的商业地产，可能大家会更关注品牌、招商，还有一些消费群的分析。如果我们作为专业的开发顾问人员，我们会更重视大局，也会去粗取精，把每一环都分得非常清楚。我跟各位网友说一下，从地产开发到宏观因素，到消费者、市场竞争对手、人流、交通、地段，或者未来的周边规划等等分析，更重要的是它有一些需求调查分析。但是我刚刚所论述的过程，我们已经在很早的阶段已经把整个商业地产的财务分析模型已经注入到整个开发的研究里面。记得我们的华贸中心新光天地，包括他们的开发总经理房超先生也讲过，他认为30%是前期的规划；70%是后期的专业的运营。但是前面的规划好比一个IQ很高的小孩，他去了一个非常好的幼儿园，启发了他的专业思考，让他明白他的世界观，他对人生的定位等等。我刚才讲到商业地产里面的开发，很关键的一点，前期的租金收入包括从商场每年的租金收入，包括酒店、写字楼还有出租的公寓，甚至用来做销售的高档公寓和定级住宅物业，我们都会在商业地产的财务分析里面讲到。最后，财务分析有一个很关键的点，我们要抓住财务报表，要抓住一些很重要的指标。到底我们怎么样关注这几个重要的课题？接下来的时间我们会跟大家一个一个说明。如果各位观众听不明白，我们在网站上除了通过我们的视频以外，我们也会插入专题的幻灯片，会让大家更清楚。今天这个案例不好讲，因为财务分析模型是一个非常有专业技术的课题。每一个项目，每一个个案其实都是不一样的，不是可以一概而论的。我们讲一个小时，你参与了这个课程以后就可以说得清清楚楚。在我们说正题之前我们有一个很关键的要素，投资者，包括商户，包括股东方他们都会很关注风险要素。其实看一个好的前期开发研究，我们会很清楚地了解到每一个商业的风险到底在哪里。我举一个例子。我们在2012年在北京打算开发这个项目，因为北京08年有奥运会，我们这个项目在07、08年在做前期开发的时候，我们已经注意到08年后奥运到底会发生什么状况。我们更关注如何去回避风险，打个比方，我们要盖五星级酒店，如果我们这个项目里面有五星级酒店或者超五星级酒店，我们会遇到什么风险呢？奥运会以后市场会萎缩，经济气侯会发生逆转，高端客户会下降。这些我们07年已经意识到。09年我们来引证我们当年的前瞻性有多少。如果项目里面有酒店、综合体的，我们会尽量引进一些高端的国际运营管理公司，公寓管理集团也要同样地引进，来保持它最定级的高端竞争优势。当然，这个集团要有自己的开发销售渠道。对于零售商业物业，比如我们这个项目在12年推出市场，在北京朝阳区燕莎及三元桥商务圈附近，当然燕莎区没有大量的商业零售面积和新增的工艺，但是也不少。所以对商务及休闲的消费未来也会有适当的调整。当然，我们在07年做这个项目的时候已经能够估计到奥运后的外商投资，我们会做新的调整。随着宏观经济的发展，我们在09、10年还是会看好北京的整体销售。租金未来正确的评估对我们今天这个标题非常关键，因为我们今天主要讲财务分析。租金数据未来的正确评估，可能我们合理的准确率会达到95%以上。我们对未来的数字预测是非常关键的，因为有些很敏感的要素，比如土地成本、租金收益，包括工资成本等等一些很关键的因素。在今天的模型里面，我们在几年前项目还没盖，我们已经想到未来如何去应变环境包括一些宏观经济，包括市场竞争、经济要素的转变过程，如何去回避哪些风险，已经已经想到了方方面面。基本在商业规划里面有几个计划，从大盒子主意店、零售店、品牌店。其实基本上一个好的、成功的商业地产策划是非常有策动力的。因为使用手册信息量很丰富，用户可以看到房地产开发报告，他就知道怎么样去应对未来。当然写字楼今天不是我们主要探讨的对象，未来商业地产，我们考虑2012年写字楼供应会比较大，也会有一些国际外商进入北京。随着07、08年大量的供应北京写字楼，未来的压力也会很大。至于对框分享，怎么应对呢？我们希望通过一些管理服务，带着一些租金的微调策略，也会吸引一些国际的租户。当然，我们要把每个项目做好策略。上个礼拜国务院发布上海将会成为未来真正的国际金融中心和航运中心，对我们北京有什么影响？我们认为有一些世界知名的城市都会受到影响。当然，我们北京有专业的人才，它本身的政治、经济中心是不可动摇的。我们商业地产里面的写字楼无疑也会受到影响。接下来，我们再讲一下在我们专业的商业投资开发决策前提下，我们到底会怎样去做前期的策划？其实一个很关键的要素，在整体开发商约束条件下，财务分析模型最关键的就是起点的问题。我们要很清楚知道开发商，他的利润点到底在哪里。比方他要投资30个亿，希望20年收回来。或者投资5个亿启动，需要5年收回来的整盘财务模型是不一样的。我们的专业顾问会告诉他，你的投资是什么。我们还要考虑很多因素，包括市场的因素，竞争，周边的对手，未来的城市规划等等。另外，你要不要打出一个标志性建筑。这些假设的前提我们要非常清楚。例如你在北京逛马路，有500米路你打着超高层会很好。另外，零售商业物业的部分，一些高级的购物中心要不要引进一些奢侈品，像国外的一些大型主力店，现在咱们常常去新光天地会留意到，现在国际大层基本上会盖两层或者三层的旗舰店，在边边角角里面有一种街区的感觉。当然，我们也非常关注贷款比例等等。同时，还要关注日照、地形的面积等等。比如一个100万平米的占地面积，一期、二期怎么开发，这个时间都非常关键。最后我们在这些条件分析下，才给他开展专业的市场研究及需求访谈，最后透过财务模型把他们连贯起来。本身做房地产开发好比是一个交响乐团，开发商好象是一个指挥家一样，怎么样指挥这样100人庞大的交响乐团，从大提琴、小提琴、单簧管、双簧管都要协调好。这是我们一个非常重要的环节。我们会有一个专业的表格，综合地产的整个方法流程。通过这个流程大家就会很清楚。很多时候我们在做这种大型的商业地产项目，它都不会是零售购物中心。而且商场可能会有一些“双酒店”，例如五星级酒店结合精品酒店。或者是25000平米的一个精品酒店做到100到150个房间，它可能会有写字楼、精品购物间，有购物中心，还有甲级办公楼。很多时候我们会做A、B、C不同的方案，有不同的比例。跟大家分享一个很重要的经验。不同的开发商有不同的开发物业比例兴趣，例如万科在CBD附近更愿意做一些住宅类型的地产，再结合一些商业地产。其实每个开发商在10年以上有成熟的团队，对开发比例有他们自己的观点。像香港地铁，他们也很喜欢做购物中心，他们在楼上也喜欢做住宅。像新世界，也有做酒店，因为他们是做酒店起家的。所以他们对酒店、购物中心、写字楼是情有独钟的。基本上我们有些时候会做到A、B、C到F，我们会给它不同的业态比例，给开发商做决策。但大部分情况下我们不希望看到这种选择，因为在大的业态里面，做商业地产的高端综合体基本上土地面积是有限的，可能是1万平米占地面积或者25000占地面积就到头了。很少像现在一些新城的规划，50万平米或者100万平米的占地面积。这基本上是一个城市的规划。跟个别商业地产的单独模型不太一样的。我们很少做到30平方公里的财务模型分析，基本上最理想的财务投资开发测算是在几十万以内的总建筑面积，这样比较容易操控。我们也可以和投资商做比较好的分析。下面进入到一些实战的过程。在这个实战过程以前我先给大家看一些财务分析的表格。我们今天的课程里面很关键的一点，到底如何编制项目财务表格的几个报表。在一个现金流的表格里面，一个就是现金的流入，一个就是现金的流出，当然还有一些税前的现金流和税后的现金流的分析。最后通过一个综合的模型我们会看到它的净现值和内部收益率。大家可以看看我们的附表6，里面有一个很关键的就是现金流入，第一部分就是销售的收入；第二部分就是租赁的收入，租赁的收入当然包括酒店的租金和商业的租金。但是我们在做专业表格的时候，很多时候我们会请专业的管理公司来做，业主商可能会收取一些租金收益和最后的总收益。酒店管理公司会收取这个管理费。零售资金的租金年收入也是很关键的。但是我们最后发现，从03到08年，很多开发商也会非常关注利润收入，像北京的银泰中心，包括SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)等等，他们也会卖一些商铺和豪华住宅，来增加现金的收入。所以，第一项收入，包括酒店现金流、商铺现金流，这些是非常关键的。税前现金和税后现金是不太一样的，我们也会有一些局部的融资安排。包括一些股东贷款、银行的利息贷款，还有一些利息什么时候分摊，也是要跟我们的财务分析师，再结合开发商财务总监探讨出来。你怎么样调动前后左右这些成本，包括一些自由现金流的收益等等。我们现在的财务模型一般会算5年或者10年。10年以后我们会把整个资产还原，回归，来算MPV。如果下次有时间我们再慢慢详谈。这些基本上是一些财务里面的专业术语，很难讲清楚。比如开发商银行很关注一些要素，例如租金如果下滑了5%、10%，它的MPV的敏感性分析，包括土地敏感性的分析，比如土地涨了，未来整盘收益的影响会怎么样，这些也是很关键的。头一年我们可能会有适当的免租期，再结合我们假设的出租率，可能不同区域有不同的假设。当然有不同的假设，我跟各位网友强调一点，空置率、租金率和一年以后的租金收益和家加租比例都要非常贴近现实。但是在06、07年经济腾飞，股票上涨，房价上涨，租金也在暴涨的时候大家会盲目乐观。我们专业人员会把它冷却一下，比如我们会冷却10%到15%，因为未来是不确定的。如果我们头脑发热觉得这个项目是可做的，产生的后果可能就会相对很严重。所以我们对出租率、租金的收益和商业运营成本，加上合理的通胀、工资成本的涨幅，对商业零售的物业租金我们会有一个客观的观点。销售收益，我们会客观地进行调研。比如我们在商场楼上，有一些豪宅或者高档的公寓要出售，我们会有很多假设。比如我们2000年基本上房价是往上扬的，09到10年，大家可以看到我们发表的一些报道，我们早就知道08年会有适当的回落。比如我们新的楼盘在2010年或者2011年出售，我们会有他一个非常合理的价格评估。当然这是跟我们的商业策划、跟我们的市场定位是有关系的。写字楼的租金也是同样，还有写字楼的收租金的时间。大家都知道写字楼是在入住前就开始出租的。商业地产商可出售的面积，我们对租金的计算也非常准确。例如在新光天地，租金到1500/平米物业费，可能我们会给它调得低一点。基本上整个财务分析不是盲目把那些数据乱套进去，其实包括整体的开发里面所有的经验，从租金的设定、控制率，结合开发商讲的一