国家税务总局王海勇司长讲课稿(XXXX年10月海南房地产培

企业所得税专题讲座二〇一一年十月最新政策概览收入确认税前扣除几种特殊事项的处理企业注销前的所得税退税处理企业所得税专题讲座二〇一一年十月一、最新政策概览企业所得税专题讲座二〇一一年十月收入、扣除、资产的税务处理《关于公益性捐赠税前扣除有关问题的补充通知》（财税【2010】45号）《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函【2010】79号）《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函【2010】201号）《关于企业减持上市公司限售流通股所得缴纳企业所得税问题的批复》（国税函【2010】307号）企业所得税专题讲座二〇一一年十月收入、扣除、资产的税务处理《关于发布企业境外所得税收抵免操作指南的公告》（税务总局公告【2010】1号）《关于发布企业重组业务企业所得税管理办法的公告》（税务总局公告【2010】4号）《关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告》（税务总局公告【2010】6号）《关于取消合并纳税后以前年度尚未弥补亏损有关企业所得税问题的公告》（税务总局公告【2010】7号）企业所得税专题讲座二〇一一年十月收入、扣除、资产的税务处理《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（税务总局公告【2010】13号）《关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（税务总局公告【2010】19号）《关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（税务总局公告【2010】20号）《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（税务总局公告【2010】29号）企业所得税专题讲座二〇一一年十月收入、扣除、资产的税务处理《关于发布企业资产损失所得税税前扣除管理办法的公告》（税务总局公告【2011】25号）《关于税务机关代收工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告》（税务总局公告【2011】30号）《关于企业所得税若干问题的公告》（税务总局公告【2011】34号）《关于企业国债投资业务企业所得税处理问题的公告》（税务总局公告【2011】36号）《关于企业转让上市公司限售股有关所得税问题的公告》（税务总局公告【2011】39号）《关于印发境外注册中资控股居民企业所得税管理办法（试行）的公告》（税务总局公告【2011】45号）企业所得税专题讲座二〇一一年十月二、收入确认企业所得税专题讲座二〇一一年十月收入总额：以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入房地产企业：销售开发产品取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益，具体分为：商品房销售收入、土地使用权转让收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、商品房及周转房租赁收入以及其他应税收入。（预收款、定金、预约保证金、合同保证金、诚意金、意向金、排号费、会员费、违约金、政府奖励、返还利润、手续费、补贴、基金、集资费、优质费、采光费、宣传费、上房费、施工方延误工期的罚款收入、先租后售的租金、代收款项、代垫款项及其他各种性质的收入。）企业所得税专题讲座二〇一一年十月代收款项：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的（企业开出的各种票据），应按规定全部确认为销售收入。（与会计有差异，先调增，后调减）（应于移交时扣除）未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（与会计无差异）企业所得税专题讲座二〇一一年十月商品销售收入的确认条件：1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；（应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断）2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；（售后租回，仍能实施有效控制）3.收入的金额能够可靠地计量；4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠核算。（国税函〔2008〕875号）企业所得税专题讲座二〇一一年十月关于开发产品销售收入确认采取一次性全额收款方式销售开发产品的：应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入实现。采取分期收款方式销售开发产品的：应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（有差异）采取银行按揭方式销售开发产品的：应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入实现，（有差异）余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。采取委托方式销售开发产品的：应于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（支付手续费；视同买断；基价+超基价分成；包销方式）企业所得税专题讲座二〇一一年十月关于未完工开发产品预售收入确认企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得收入，应确认为实际销售收入实现，不再引用“预售收入”的概念。应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加和土地增值税后计入当期应纳税所得额，完工结算计税成本后再行调整。税会差异：先纳税调增，再纳税调减；允许扣除相应成本、营业税金及附加和土地增值税（会计上没进入损益）顺理成章，未完工开发产品销售收入也成为计算业务招待费、广告费和业务宣传费扣除限额的基础（一次）企业所得税专题讲座二〇一一年十月视同销售收入的确认之一：企业将自产的货物、劳务用于在建工程、管理部门、非生产性机构，资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可不再视同销售（国税函【2008】828号）将自产货物等用于境外分支机构，应视同销售开发产品转为办公、出租等不再视同销售（可转为固定资产或投资性房地产（成本、公允价值），或直接在出租开发产品摊销核算）企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，开发产品不视同销售，按计税成本提取折旧。企业所得税专题讲座二〇一一年十月视同销售收入的确认之二：确认收入（或利润）的方法和顺序（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。企业所得税专题讲座二〇一一年十月租金收入的确认：部分收付实现制：按合同约定承租人应付租金的日期确认收入实现租赁期限跨年度但约定租金滞后支付的，按约定日期确认收入实现（收付实现制）租赁期限跨年度但按约定租金提前一次性支付的，出租方可按收入与费用配比原则，将一次性收取的租金分期均匀计入相关年度。（权责发生制）（国税函【2010】79号）企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。企业所得税专题讲座二〇一一年十月三、税前扣除企业所得税专题讲座二〇一一年十月税前扣除的种类已销开发产品成本期间费用营业税金及附加、土地增值税损失注意区分：开发产品成本与期间费用；已销开发产品成本与未销开发产品成本；开发间接费用与期间费用；计入开发成本的利息与计入财务费用的利息；企业容易通过混淆成本、费用区别人为调节利润，结合各年优惠情况和盈亏情况，降低整体税负。企业所得税专题讲座二〇一一年十月开发产品计税成本支出的内容按产品类别：土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本按费用性质：土地征用费及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施费开发间接费（间接费用）企业所得税专题讲座二〇一一年十月已销开发产品计税成本的计算流程在开工前合理的划分成本对象归集开发成本分配开发成本确定完工标准（3个完工标准）计算单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积计算已销开发产品计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本企业所得税专题讲座二〇一一年十月成本对象的确定为归集和分配开发产品成本而确定的费用承担项目：土地、房屋、可有偿转让配套设施（邮电通讯、学校、医疗设施、单独建造的停车场、营利性的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等）、代建工程等会计规定：以整个开发项目；以开发期数；以开发产品形态为成本核算对象。税法规定：按可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则来确定成本对象。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。企业所得税专题讲座二〇一一年十月开发产品成本的分配开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：占地面积法；建筑面积法；直接成本法；预算造价法。土地成本，一般按占地面积法进行分配；公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。企业所得税专题讲座二〇一一年十月开发产品完工标准除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用（开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，国税函【2010】201号）。(三)开发产品已取得了初始产权证明。企业所得税专题讲座二〇一一年十月计税成本的确认原则（一）权责发生制原则：实际发生+规定预提。除规定几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（与会计差异）真实性原则：以合法凭据为准。企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。（与会计差异）企业所得税专题讲座二〇一一年十月预提费用的几种情形出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。公共配套设施（不可有偿转让的）尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规定必须配套建造的条件。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用（物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）可以按规定预提。企业所得税专题讲座二〇一一年十月预提公共配套设施费的计算开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率配套设施费预提率=该配套设施费预算成本÷应负担该配套设施费各开发产品预算成本之和应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、土地、能有偿转让在开发小区内开发的配套设施等。企业所得税专题讲座二〇一一年十月计税成本的确认原则（二）配比原则：不允许“混淆成本对象”和“不配比结转成本”。及时性原则：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。企业所得税专题讲座二〇一一年十月已销开发产品成本的计算会计：单位建造成本×已售面积已实现营业收入×营业成本占收入比营业成本占收入比例=某房产项目总建造成本/某房产项目总预算收入已售商品房营业成本=已售商品房营业收入×营业成本占收入比例税法：单位工程成本×已售面积注意：有可能存在差异企业所得税专题讲座二〇一一年十月关于损失扣除问题按揭贷款担保损失在实际发生时可据实扣除（担保时保证金不得税前扣除）因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可按规定在税前扣除企业开发产品整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予