国家调控对房地产行业影响评估1057137468

国家调控对房地产行业影响评估一、对政府及经济形势的影响1.2006-2010年国家及呼市GDP走势分析2.房地产行业与GDP的关系3.总结二、对开发企业的影响1.概念解析2.各开发企业资产情况3.数据分析及结论三、对终端客户的影响1.限购令调查问卷及小结3.限购令影响客群分析4.限购令影响客群需求分析5.对项目的影响及举措6.保障性住房及影响7.总结四、11年呼市地产走势预判1.地产运行机制2.呼市历年销售数据3.走势预判五、发展商对策1.影响力预估2.发展商对策目录一、对政府及经济形势的影响国内历年GDP数据及增速0500001000001500002000002500003000003500004000000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%国内生产总值（万亿）209407246619300670335353370036增速10.7%11.4%9.6%8.7%10.3%2006年2007年2008年2009年2010年2005-2009年房地产占同期GDP的比重走势图从全国GDP指数上可以看到，我国GDP增速呈平稳增长的趋势。城镇房地产开发投资总额占同期GDP总额的比重逐年增加，但总体占比较低。政府公布的2011年GDP增长目标是保“8”，是一个比较容易达成的目标。房地产在全国GDP中所占比例不高，在保8比较容易完成的情况下，国家有打压房地产的空间。呼市历年GDP数据及增速2006-2010年呼市房地产占同期GDP的比重走势图呼市GDP数据显示：呼市GDP增速一直处于较高的水平，年增长幅度在13%以上；2011年呼市GDP的增长目标为16%，是全国的两倍。呼市城镇房地产投资总额在GDP中的比重呈波动性递增，06至09年一直处在全国平均水平之下，在2010年出现爆发性的增长。2006年-2010年呼市GDP及增速900.11101.11316.371643.99185018.00%18.10%13.60%15.90%13.50%05001000150020000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%GDP900.11101.11316.371643.991850增长率18.00%18.10%13.60%15.90%13.50%06年07年08年09年10年2006年-2010年呼市房地产业占GDP比重5.57%8.78%7.63%6.85%13.35%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%20062007200820092010数据来源：尚达信数据库我们预测呼市政府对房地产打压的力度偏小。投资内需GDP楼市低迷楼市低迷楼市低迷楼市低迷居民购买能力下降失业率上升非房地产行业景气度下降GDP增幅下降房地产相关行业景气度下降市场利润下降银行偿债能力下降银行业景气度下降潜在金融危机固定投资下降银行坏账增多员工福利下降相关行业景气度下降公共财政支出下降各地财政收入下降买房能力下降买房能力下降居民购买能力下降增幅降增幅降增幅降房地产与GDP关系注：GDP三驾马车：投资、需求、出口我们通过投入产出表的完全消耗系数和完全分配系数，推出投入产出表中的房地产产业链：利用投入产出表计算的完全消耗系数，代表后向拉动效应，而完全分配系数，代表前向拉动效应，而前向与后向拉动效应之后代表总拉动效应，反映该行业与其他行业之间的关系。假定计房地产业的固定资本形成额变动为1%，我们可以得出房地产行业对各行业产出的影响。行业房地产业对行业的总带动效应化学工业0.094金融业0.079批发和零售业0.072金属冶炼及压延加工业0.064通信设备、计算机及其他电子设备制造业0.06建筑业0.053租赁和商务服务业0.048通用、专用设备制造业0.045电力、热力的生产和供应业0.043电气机械及器材制造业0.041交通运输及仓储业0.039住宿和餐饮业0.038交通运输设备制造业0.037完全消耗系数，是指某一部门每提供一个单位的最终产品，需要直接和间接消耗（即完全消耗）各部门的产品或服务数量。完全消耗系数揭示了部门之间的直接和间接的联系，它更全面更深刻地反映部门之间相互依存的数量关系。固定资本形成总额是按支出法计算的国内生产总值的组成部分。包括有形资产，如建筑工程、安装工程、设备工器具购置和无形资产（如矿藏勘探的支出、生产的计算机软件）之和。由图表可知，受房地产行业影响较大的行业主要是服务业，如金融业、批发零售业、租赁和商务服务业等。由此可见，房地产涉及的相关行业较多且综合占GDP比重很大，“牵一发动全身”，国家调控只为打压房价，而非打压该行业。资料来源：申万研究新“国八条”第七条明确提出：新建住房价格控制目标没有达成、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责，对问题严重的，要追究责任。此次问责细则相比于05年、06年、10年等调控政策中的问责范围有一个显著特点，即问责标准是具体的量化标准，住房价格控制目标以及保障性安居工程目标都应该指的是具体数字，直接解决了调控房价不力如何判定，房价过快上涨如何量化等问责的软肋问题，各指标责任人更明确自己的任务目标。调控升级问责制量化问责制量化，会解决之前调控有问无责的状态，在问责制的监督下，地方政府明确责任人，相关责任人会努力控制目标，从而将房地产调控将落到实处。总结从全国的GDP数据来看，国家对房地产业的调整对GDP的影响有限，这也坚定了国家在一定程度上调控房地产业的决心；同时，国家调控目的不是打垮房地产业，而是控制房价；政府问责制的量化，可增强调控政策的执行力。在呼市11年GDP增长目标16%的压力下，我们预测呼市政府对房地产调控政策的实施上将趋于谨慎，力度将弱于房价过高的其他发达城市。二、对开发商的影响资产负债率资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率，此指标过高，债权人可能遭受损失。当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。在房地产行业，资产负债率在50%-60%左右属于合理负债。流动比率流动比率是指流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。流动资产越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强，企业资金链条运行情况越好。数据显示：1、上述房地产开发企业资产负债率均有不同程度上升；2、上述房地产开发企业资产负债率情况，万科、保利等的资产负债率均超过行业负债正常范畴，资金链趋紧；3、上述房企中，流动比率大多维持在较高水平，资金链不会出现太大问题，天津松江与富力地产流动比率较低，短期偿债风险较大。单从负债上看，开发商负债率普遍偏高，这些都是主动负债，是频繁拿地、加大开工量导致的。调控或“限购”将直接导致开发商资金回笼速度放慢，而加息也意味着市场将收紧，政策叠加效应将导致开发商资金链趋紧，迫使负债率高的开发商率先降价出货。由于限购只是针对住宅，商业地产不在限购范围内，多家房地产企业加快布局商业地产的步伐。2010年，万科地产宣布未来将会发展20%的持有型商业，保利房地产也宣布未来3年至5年，将持有型商用物业的投资比例增大到全部投资的30％。金地集团也表示将商业地产的开发和运作作为未来重要战略规划，2010年20％的资金投向了商业项目。开发商转型三、对终端客户的影响限购令调查问卷您是本地还是外地人281,56%223,44%本地外地1、本次调研有效样本量为504份，其中本地户籍居民占56%，非本地居民占44%；2、10年成交客户中本城区客户占67.01%，省外其他区域占22%。为了深入了解呼市民众对房地产限购令的认知程度及限购令对置业需求的变化情况，我们于2011年3月2日至5日进行了限购令调查问卷，调研有效问卷共504份，调研区域覆盖新城、赛罕、如意、回民四区。受访对象职业涵盖大型商业中心员工、银行职员、政府官员、个体户、私企业主、教师、中高端车行员工及来访客户、本项目少量来访客户。2010年成交客户地域分布比例9%22%1.99%67.01%本市城区本市其他本省其他地区外省市外地限购令的影响程度调查您知道限购令吗？131,59%91,41%知道不知道对此次房地产调控的看法214,39%335,61%房价肯定会降调控效果不大目前已经有59%的受访者知道限购令，随着时间的推移，特别是呼市实施细则的出台后，这个比例将更大。61%受访者认为调控效果不大，但也有39%的人认为房价肯定会降，说明已经有一部分人进入观望期。受访者中，符合限购令购房条件的占66%；34%的人不符合购房条件。有效需求的影响程度调查我们针对诺卡、左右城意向客户进行了电话调查，发现有50%的客户将受到限购令的限制，面临着大量客户流失的威胁。调查中受限购令影响情况符合条件,156符合条件,66不符合条件,38不符合条件,75050100150200250本地人外地人不符合条件符合条件诺卡、左右城受限购令影响情况可购买,42可购买,53限制,40限制,54020406080100120左右城诺卡限制可购买您想买多大面积？10,6%67,43%67,43%7,4%1,1%4,3%60㎡以下90㎡左右两房120-130㎡三房130-150㎡三房150-170㎡四房180㎡以上您想买多大面积9,14%36,54%19,28%1,2%0,0%1,2%60㎡以下90㎡左右两房120-130㎡三房130-150㎡三房150-170㎡四房180㎡以上户型面积需求变化的调研呼市限购令前后人们购房倾向对比0.0%20.0%40.0%60.0%限购令前6.9%55.4%10.3%8.8%8.0%10.6%限购令后6.0%38.2%35.6%11.0%5.7%3.5%60㎡以下90㎡左右两房120-130㎡三房130-150㎡三房150-170㎡四房180㎡以上25.3%17.2%限购后受访人选择120-130平方米三房户型的占比跃升了25.3%。90平米左右两房下降17.2%。四房及以上大户型的需求下降。限购令对购房计划的影响限购令对购房计划有何影响？36,16%97,44%88,40%提前购房推迟购房没影响44%符合购房条件的受访者选择推迟购房。16%提前购房，待当地实施细则出台后，该部分客户将转变为受影响客户。面对呼市限购令，为何推迟购房？13,13%13,13%71,74%暂不想购买暂无购买能力观望，等房价下降推迟购房的受访者当中，观望等待是房价下降的主因。以下方式买上房，会选择哪一种32,14%7,3%187,83%仅与发展商签订协议，暂不办理房本假结婚后真离婚都不愿意限购令应对措施8成以上符合购房条件的大部分受访者不愿意接受可钻政策空子的方式买房。以下方式买上房，会选择哪一种20,18%8,7%83,75%仅与发展商签订协议，暂不办理房本假结婚后真离婚都不愿意符合购房条件不符合购房条件25%不符合购房条件的受访者标示愿意接受政钻策空子的方式，其中20%可以接受暂不办理房本的提议。调查问卷小结1、调查中发现受政策限制的客户比例非常高，形势很严峻；2、限购令知晓程度较高，并且已经形成了一定的观望情绪；3、三房的需求意愿有所增加；4、被政策阻挡在外的部分购房者仍想钻政策空子买房。客户分类分析(呼市本地)财富拥有等级等级描述房地产政策影响物理层面影响心里层面影响富豪拥有多套房产限购有足够的应对途径，没影响中高端拥有2套房以上限购政策对其有一定影响，投资欲望被压制，可能会转向商业地产等其他投资产品小康拥有1套房或无房但有能力买房对首付款及贷款利率十分在意，政策对其影响最大最容易产生观望情绪，市场舆论的跟随者温饱租房者无力购房，政策对其无影响，最底层人群可以得到保障性住房或补贴漠不关心或对房地产业产生不信任情绪新政出台无房阶层及富豪阶层受影响不大，受影响最大的是小康阶层，他们一般是刚需或低端改善型需求者，家庭拥有2