基于非均衡理论的长春市住宅市场

问题的提出非均衡理论及模型住宅市场相关理论住宅市场非均衡计量经济模型宏观调控警戒线设置模型长春市住宅市场非均衡实证分析结论和政策建议现有研究多是基于一线城市的，而且基本上都是把整个房地产市场作为研究对象的，这样做虽然避免了数据可获得性的问题，但研究的深度和广度受到很大限制，因此笔者选取长春市住宅市场作为研究对象。从下图可以看出，长春市住宅市场非均衡问题比较突出，因此运用非均衡理论对其进行研究具有重要的理论和实践意义。010020030040050060019961997199819992000200120022004200520072008年份万平方米住宅竣工面积住宅销售面积住宅空置面积长春住宅市场供求关系发展图经济学对均衡的定义是指市场价格达到使供给量与需求量相等的水平时的状态。均衡模型中影响比较大的是马歇尔的局部均衡理论与瓦尔拉斯的一般均衡理论。经济学中的非均衡一般指非瓦尔拉斯均衡，是相对于瓦尔拉斯均衡而言的，它是指在不存在完善的市场、不存在灵敏的价格体系的条件下所达到的均衡瓦尔拉斯均衡通过价格摸索而达到均衡，而非瓦尔拉斯均衡则是通过数量摸索而达到的均衡非均衡所达到的均衡是在市场不完善前提下的均衡。概念需求（供给）和有效需求（供给）价格调整和数量调整价格信号和数量信号数量配额和配额均衡自愿交换和市场效率短边规则基本模型CES型指数聚合方程双曲线聚合方程最小原则方程示意图市场聚合后的交易量曲线Qt=minDt,StQ=(D−ρ+S−ρ)−1/ρQ=D+S2−D−S2+4r2DS2住宅市场指的是进行住宅买卖和租赁行为的经济组织，具有地区性、分散性、多元性和反复性等特点住宅需求是指在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量，它取决于消费者对住宅的消费欲望与其财政资源共同作用的结果，具有阶段性、个别性、渐变性和复合性等特点住宅供给是指由市场向住宅投资者和住宅消费者提供其所需的住宅存量和住宅服务流量的过程，包括存量供给和流量供给，具有多样性、滞后性、计划性、时间性等特点中国住宅市场层次结构中国住宅市场体系DEM=C1×ZZJ+C2×RJS+C3×RK+C4+μdSUP=C5×ZZJ+C6×GDP+C7×TR+C8+μsQ=DEM+SUP2−DEM−SUP2+4r2×DEM×SUP2Z＝DEM−SUPQ有效需求有效供给交易量非均衡度住宅供求两条警戒线示意图住宅市场最后手段应用示意图年份GDP(亿元)RK（万人）RJS（元）XSM（万平）JGM（万平）ZZJ（元/平）TR（亿元）1996434.9274.2416429.04104.0814578.631997491.2278.8470228.6583.8014985.941998569.6282.7475139.6986.8017209.071999683.7286.6511056.94126.61178916.612000803.2292.8556896.68153.36173520.882001928.9298.06339129.49251.39211940.8420021060.8303.96963173.21273.10207941.1720041415.6314.78900174.75213.57212064.8820051508.6337.210065251.75239.56233684.1420072089.0358.112811472.99472.433118203.8220082561.9360.815003517.42414.343341288.74注：1.因为缺少部分必要数据，2003、2006年被剔除；2.住宅销售价格根据年鉴中的有关数据整理计算得到；3.2001年住宅价格为笔者推算数据，1996-2008年长春市住宅市场相关数据因变量XSM与自变量GDP、RK、RJS、ZZJ、TR均成高度正相关，这表明线性模型在解释它们之间的关系时，是比较合适的但是，同样由表可知，各自变量之间的相关系数均超过0.9，说明自变量间的相关性较高，存在多重共线性的可能，因此在以下分析中，笔者将采用SPSS进行逐步回归以消除其影响。GDPRKRJSXSMZZJTRGDP1.00000.98040.99690.98250.97860.9641RK0.98041.00000.98600.97650.96730.9258RJS0.99690.98601.00000.98330.97450.9649XSM0.98250.97650.98331.00000.98830.9750ZZJ0.97860.96730.97450.98831.00000.9669TR0.96410.92580.96490.97500.96691.0000模型各变量间相关系数计算结果原模型设定为：回归结果：结果分析：供给函数和需求函数两个回归完全相同，这并不符合实际情况。其实，这主要是由自变量之间的多重共线性问题引起的，我们的模型设定出了问题。DEM=C1×ZZJ+C2×RJS+C3×RK+C4+μdSUP=C5×ZZJ+C6×GDP+C7×TR+C8+μsQ≤minDEM,SUPDEM=0.276×ZZJ−405.921，R=0.988SUP=0.276×ZZJ−405.921，R=0.988新模型设定为：回归结果：结果分析：供给函数和需求函数两个回归完全相同，这并不符合实际情况。其实，这主要是由自变量之间的多重共线性问题引起的，说明原模型设定出了问题。DEM=C1×ZZJ+C2×RJS+C3×RK+μdSUP=C4×ZZJ+C5×GDP+C6×TR+μsQ≤minDEM,SUPDEM=0.053×RJS−0.734×RK，R=0.992SUP=1.165×TR+0.087×GDP，R=0.993按此模型做出的预测曲线如下图所示，可以看出这个模型的拟合水平还是比较好的。010020030040050060019961997199819992000200120022004200520072008年份万平方米实际成交量预测成交量长春市住宅交易量拟合效果图下图表示的是根据上述计量模型估算出的长春市住宅市场有效供求量01002003004005006001996199719981999200020012002200320042005200620072008年份万平方米估算的有效需求（DEM）估算的有效供给（SUP）长春住宅市场有效供求估计值比较图根据下图的非均衡度指标，可以将长春市住宅市场分为三个阶段：1996～2001年为初步发展阶段；2002～2006年为大发展时期；2007年至今为成熟化时期。-2.00-1.50-1.00-0.500.000.501.001.501996199719981999200020012002200320042005200620072008年份非均衡度住宅市场非均衡度商品房市场非均衡度长春市商品房市场和住宅市场非均衡度比较图由下图可见，安居工程占住宅供需总量的比例关系并没有达到平衡。从比例上来看，1999年前安居工程的供求不平衡程度很高，但99年后的供求不平衡性明显减小。由于2000年起统计指标由安居工程转变为经济适用房，因此前后相比有较大变化。010020030040050060019961997199819992000200120022004200520072008年份万平方米0%10%20%30%40%50%60%70%80%百分比安居工程供给面积安居工程需求面积安居工程供给比例安居工程需求比例长春市安居工程供求对比图从下图来看，普通住宅的供需从比例上来讲是在平衡点上下波动的，除2000年外，普通住宅占整个住宅市场的比例基本其供求比例基本稳定在60-80%，即普通住宅始终是住宅市场的主流。从绝对面积来看，近两年的供不应求局面造成的缺口很大。0501001502002503003504004501998200020012002200520072008年份万平方米0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%百分比普通住宅供给面积普通住宅需求面积普通住宅供给比例普通住宅需求比例长春市普通住宅供求对比图从下图来看，高端住宅的供需不平衡状态在三个细分市场中是最严重的，而且还有进一步扩大化的趋势。2005年开始，高端市场的供给增长明显超过了需求的增长，处于供过于求的阶段。01020304050607080901001998200020012002200520072008年份万平方米0%5%10%15%20%25%百分比高端住宅供给面积高端住宅需求面积高端住宅供给比例高端住宅需求比例长春市高端住宅供求对比图有资料表明，经济发达国家和地区上市交易销售的住房中一手房与二手房的比例是1：3～5，交易对象大部分是二手房而我国由于住房改革制度尚处于改革过程中，市场体制尚不完善，目前的情况是一手房是绝对的交易主体，一、二手房的比例是倒挂的，在全国平均为9：1受多种不利因素限制，长春市二手房市场在2002-2004年的活跃之后，复转下降六成新13%二成新0%四成新2%八成新28%十成新57%2000年后13%解放前3%五十年代4%六十年代4%七十年代8%八十年代27%九十年代41%2003年底长春市房屋基本情况临界点非均衡度变化调控手段说明1996-1997剧减应该是采取了非常规手段调节所致1997-1998增加本应采取经济手段进行调节1999-2000降低应该是采取了非常规手段调节所致2001-2002降低应该是采取了经济手段调节所致2003-2004增加不应该过多干涉2005-2006降低应该是采取了直接调控手段调节所致长春住宅市场非均衡度波动临界点长春市住宅市场当前发展的两大问题：1、高端住宅市场供过于求；2、二手房市场发展滞后长春市住宅市场发展目标：均衡导向长春市住宅市场均衡发展取向的目标层次近期调控策略：控制高档住宅供给，增加中低端住宅的供给；扶持二手房交易市场，促进二三级市场联动发展。远期调控原则：价格调整和数量调整相结合；政府调节与市场调节相结合；完善长春市住宅市场体制；健全长春市的住宅市场体系。