技术部工程维修部岗位作业指导书

西部智谷工程部岗位流程作业指导书目录序号文件编号文件名1西部智谷工程部组织架构图2PROELDO-GCQC-01工程维修部主管岗位作业指导书3PROELDO-GCQC-02设施设备管理作业指导书4PROELDO-GCQC-03公共能耗管理作业指导书5PROELDO-GCQC-04公共设施维修养护作业指导书6PROELDO-GCQC-05房屋维护保养作业指导书7PROELDO-GCQC-06柴油发电机管理作业指导书8PROELDO-GCQC-07电梯设备管理作业指导书9PROELDO-GCQC-08对外委托维修保养管理作业指导书10PROELDO-GCQC-09二次供水设备管理作业指导书11PROELDO-GCQC-10给排水设施设备管理作业指导书12PROELDO-GCQC-11工程维护工具管理作业指导书13PROELDO-GCQC-12工程维修养护安全作业指导书14PROELDO-GCQC-13工程维修入户流程图15PROELDO-GCQC-14房屋质量整改管理作业指导书16PROELDO-GCQC-15房屋质量整改流程图.17PROELDO-GCQC-16供配电设施设备管理作业指导书.18PROELDO-GCQC-17弱电设备管理作业指导书19PROELDO-GCQC-18设备房管理作业指导书20PROELDO-GCQC-19设施设备管理流程图21PROELDO-GCQC-20监控系统管理作业指导书.22PROELDO-GCQC-21消防设备管理作业指导书23PROELDO-GCQC-22水景设备管理作业指导书24PROELDO-GCQC-23中央空调冷水机组管理作业指导书25PROELDO-GCQC-24中央空调热水机组管理作业指导书26PROELDO-GCQC-25入户维修管理作业指导书序号文件编号文件名27PROELDO-GCQC-26配电房值班管理作业指导书28PROELDO-GCQC-27电梯困人应急预案29PROELDO-GCQC-28设备房突发事件处理预案30PROELDO-GCQC-29火灾应急预案31PROELDO-GCQC-30水浸事故应急预案32PROELDO-GCQC-31煤气泄漏应急预案33PROELDO-GCQC-32停水应急预案34PROELDO-GCQC-33停电应急预案35PROELDO-GCQC-34风机设备操作作业指导书36PROELDO-GCQC-35消防设备维护保养作业指导书37PROELDO-GCQC-35消防设备维护保养作业指导书38PROELDO-GCQC-37低压配电设备异常情况处理作业指导书.39PROELDO-GCQC-38电梯设备异常情况处理作业指导书40PROELDO-GCQC-39二次供水设备异常情况处理作业指导书41PROELDO-GCQC-40热水机组异常情况处理作业指导书42PROELDO-GCQC-41水景设备维护保养作业指导书43PROELDO-GCQC-42水景异常情况处理作业指导书44PROELDO-GCQC-43消防设备异常情况处理作业指导书45PROELDO-GCQC-44中央空调热水机组维修保养指导书46PROELDO-GCQC-45中央空调维修保养作业指导书47PROELDO-GCQC-46中央空调异常情况处理作业指导书48PROELDO-GCQC-47工程部钥匙管理作业指导书49PROELDO-GCQC-48工程低值易耗品使用管理规定50PROELDO-GCQC-49工程维修部员工绩效考评作业指导书成都银都物业服务有限公司编号：PROELDO-GCQC-013供配电房值班电工西部智谷工程部组织架构图岗位编制说明总编制12人工程部主管：1名运行领班：1名运行工：4名维修领班：1人维修组员工5人，装修管理员包含在维修组内。工程维护部主管运行组领班维修组领班弱电、空调工装修监管员水泥电木气漆维修员电梯工工成都银都物业服务有限公司编号：PROELDO-GCQC-014工程维修主管岗位作业指导书1目的明确工程维修主管的岗位职责，完成本项目工程维护保养工作，协助项目经理完成工作计划。2适用范围适用于公司各项目工程维修部主管的岗位工作。3职责3.1在项目经理的领导下进行工作，执行公司有关工程管理方面的工作方针、政策、规章和制度。3.2收集各种设施设备的技术资料、图纸。3.3做好能源消耗统计，注意节能降耗，杜绝跑、冒、滴、漏现象。发现异常或者超标准应及时整改，采取节能措施。3.4解决技术难题，进行设施设备的抢修，参与事故、故障分析，进行整改。3.5了解掌握有关房屋及设施设备修理改造的材料、配件协助进行急需器材的采购。3.6前期管理工作3.6.1在项目接管前30天协助项目经理制订“接管验收计划”，根据项目情况修改“业主手册”范本。3.6.2参与新项目的接管验收和交房工作。3.6.3在交房前7天，协助项目经理完成项目管理设施设备动态管理数据图表的制作和安装。3.6.4协助项目经理开展交房后的工程整改工作，并进行全程跟踪，随时掌握整改的情况，对完成整改的事项及时通报给客户中心。3.7后期管理工作3.7.1年度工作a、每年12月26日前向项目经理递交本年度的“年度工作总结”，配合项目经理完成下年度“经营预算”、“年度工作计划”、“年度设施设备管理计划”；b、配合完成客户满意度调查工作。3.7.2季度工作a、按“年度设施设备管理计划”的实施方案进行实施；b、每季度本项目进行一次安全工作检查。检查出存在的问题和隐患，实施整成都银都物业服务有限公司编号：PROELDO-GCQC-015改；c、每季度根据外委维保单位工作情况提出个人意见；d、每季度首月上旬对工程维修养护工作的预算执行情况和多种经营开展情况进行汇总分析，并将汇总分析情况上报项目经理；e、积极参与项目的各类巡视、专题检查及会议工作。3.7.3月度工作a、安排本部门人员查抄代收代缴的水、电、气表读数，抄报客服中心核查后报公司财务收费。对公共能耗进行统计分析，生成相关统计数据，并对异常数据应及时复查、处理；b、每月对设备及设备用房进行卫生检查；c、每月5日将本项目上月度工程类的工作指标完成情况汇总,上交到项目经理审核；d、每月5日收集整理上月度的相关记录表格并归档；e、每月15日对库房进行盘点，根据库房盘点情况和预算计划申购下月物品,并于每月19日提交的月度物资申购计划报项目经理审批；f、每月28日前对未入住的空置房进行检查，并将检查结果记录在“空置房巡视记录表”中；g、每月30日前将部门考勤及员工月度考核报项目经理；3.7.4每周工作a、每周一安排本部门人员对公共能耗进行抄表记录，发现异常及时处理；b、每周参加项目工作例会，汇报本周工作，提交下周工作计划。C、每周1次检查设备及设备房，检查运行记录的记录情况；3.7.5每日工作a、每日召开部门早会，听取昨日工作汇报和当天工作安排b、关注日常维修及计划保养开展情况；c、处理其它日常事务；d、完成上级领导交办的其它各项工作。参与装修期间的施工巡查管理。装修竣工后参与设施设备的验收工作，并做好记录；4记录无成都银都物业服务有限公司编号：PROELDO-GCQC-016设施设备管理作业指导书1目的确立公司各项目各类设施设备的管理要求，确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。2适用范围适用于公司各项目各类工程设施设备的综合管理工作。3职责3.1各项目经理负责本办法的实施情况进行检查、督导。3.2工程维修部主管负责本办法的具体实施3.3工程维修部人员负责所辖物业范围内的各类设施设备的日常管理工作。3.4公司品质部负责各类设施设备档案的管理工作的监督、指导。3.5各项目客户主办负责各类设施设备档案的管理工作。4程序要点4.1工程设施是指园区道路、场地、休闲椅凳、路灯、游泳池、建筑小品、雨、污水管、井等成都银都物业服务有限公司编号：PROELDO-GCQC-017静止运行状态的共用物业。工程设备是指发电机、电梯、水泵等转动运行的共用物业。4.2档案的建立要求4.2.1各项目在接管物业后2个月内应将管辖范围内建立相应的“设施设备台账”和使用档案，并在建档后的3个工作日内将台账移交客户主办存档。4.2.2各项目应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设施设备进行标识及编号：a、所有设施设备应单机单台或按功能系统进行“设施设备标识”；b、“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：（1）设施设备名称；（2）设施设备编号。c、设施设备编号按下列规则编制：设备流水号（01，02…）设备名称缩写（取汉语拼音字头）设备系统名称缩写（取汉语拼音字头）物业项目名称注意事项：（1）设施设备流水号按物业项目的设备总数流水编制；（2）同类型同系统设施设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。d、标识的制作规范：标识材质用双色板制作，表面亚光色。4.2.3各项目在设施设备接管验收后2个月内必须完善设施设备的统计工作。a、设施设备的统计工作应真实、准确、帐物相符的原则；b、设施设备统计以设备台帐的形式，主要统计设施设备的基本情况，内容主要包括：设备名称、设备型号、装机容量、电压等级、工作方式、出厂编号、出厂日期、生产单位、使用时间、设备原值、检测周期、配套电机型号、主要部件、随机资料、设备图样等；c、设备台帐与随机资料图册、运行检修记录构成设施设备的全部档案内容；d、设施设备使用状态的统计以机电设备运行一览表的形式反映设备的状态，内容包括：设备名称、型号规格、电机容量、设备编号、使用情况等；e、设备的统计资料必须全部真实地反映实情；f、设施设备的统计资料应交客户主办存档备查。4.2.4所有设施设备应按单机单台或功能系统建立设施设备卡。成都银都物业服务有限公司编号：PROELDO-GCQC-0184.2.5设施设备台账应保持与设施设备现行状态一致，为此，设施设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时进入设备台帐。4.2.6设备台账和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）由总办统一保存。项目保存复印件。4.3设备状态标识4.3.1各项目工程维修部应对设施设备状态进行标识，以防止因设施设备误操作造成人员伤害和设施设备损坏。4.3.2设施设备状态分为运行、备用。停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。4.3.3正常运行中的设施设备可不予标识。4.3.4标识的方式方法a、设备状态用标识牌进行标识，标识牌尺寸按100mmX50mmX1mm（长x宽x厚）制作（供配电设备按电力行业统一标准）；b、白色塑料板制作，字体为红色；c、设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；d、设备状态改变，标识应随之改变。4.4设备的日常操作、运行、维修保养管理4.4.1工程维修养护按照各类设施设备操作、运行、维修保养标准执行。4.4.2设施设备的巡视管理a、巡视检查分为定期巡视、特殊巡视和夜间巡视三种：（1）定期巡视，值班人员按设施设备运行、维护保养要求的时间和项目，对运行和备用的设施设备及周围环境进行定期检查。包括：日检、周检、月检、季检、年检。（2）特殊巡视，对特殊情况下增加的巡视。如在设施设备超过负荷或负荷有显著的变化时，新装、检修或停运后的设施设备投入运行，运行中出现可疑现象及特殊天气时的巡视。（3）夜间巡视，对需要夜间才便于发现的情况进行的巡视。如接点过热和绝缘污秽放电情况。b、巡视检查方法：（1）看：看各设备外观有无损坏，内部各接线端有无烧灼痕迹，各仪表读数、水位、油位是否正常；成都银都物业服务有限公司编号：PROELDO-GCQC-019（2）听：听设备运行的声音有无异响；（3）嗅：嗅运行中的设备有无焦糊等异味；（4）感觉：感觉设备及设备房温度是否正常。c、巡检工作须定时按各类设施设备所列项目进行认真巡视，并将结果填写在相应的巡视记录表上。发现问题及时处理,并将巡查结果填入巡检记录表。4.4.3维修人员在进行巡视时，应带上相关巡视表，同时将巡检结果用黑色签字笔逐一清楚记录。4.4.4巡视人将巡视时发现的问题填在《报修及