安邦房地产研究简报

1安邦房地产研究简报〖行业政策及趋势〗物业税开征至少还需要等三、四年去年底，自从十六届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”之后，物业税问题一直受到普遍关注，市场上对于商品房价格将大幅下降的预期也开始增多，有关人士甚至大胆预测，物业税开征后，房地产价格降幅有望达到40%以上。不过，参与房地产税费改革的中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员刘维新日前表示，物业税的开征的准备期至少需要三四年。刘维新认为，目前开征物业税的条件还不成熟，仍受制于明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点等多方因素的限制，至少需要三四年的时间。比如，仅在我国目前的住宅建设形式方面，就存在着商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等多种形式，由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值总量的巨大差异，并助长了不正之风泛滥。欲开征物业税，首先应将这多种住宅建设用地进行归并，统一起点。而此类归并还包括土地国有与集体所有制的归并、土地出让和划拨的归并等多方面。刘维新指出，物业税调节主体的明确是开征物业税成败的关键所在，如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产上，恐怕大多数中低收入阶层都难以承受。反过来，如果调节主体定位在房屋炒作者和富裕阶层，以抑制房地产的炒作和投机，则可尽快启动。至于房价水平，最终仍由各区域市场的供求关系决定，开征物业税后虽然房价水平会有所下降，但不会如人们想象的那么乐观。（IHJ）囤积土地2年内不开发将被收回据国土资源部调查，截至去年，国家土地储备170万亩，囤积在开发商手中的没有开发的就有70万亩。为此，建设部已将打击囤积土地的矛头直指开发商。建设部副部长仇保兴日前表示，从《土地法》的角度来说，囤积土地两年内没开发就应该予以没收。中国准备出台规定，为土地规划许可证设立期限，2年必须完成规划指标，否则规划许可证就取消，以此缓解土地供应紧张的矛盾。此外，建设部官员还表示，加强城乡规划和土地宏观调控来保证房地产业的健康发展有三项基础性工作：首先，房地产规划调控和金融调控应该联动；其次，应该建立房地产的观察和监督体系以及预警系统。目前，我国已向四川省派驻城乡规划监督员，北京、上海等地已建立房地产预警预报制度；再次，要建立法律保障体系。（IHJ）2建设部官员提出的房价控制目标是每年上涨3%房价虽然是个市场问题，但由于其特殊性，容易受到多方关注。建设部一位副部长最近对国内房价普遍上涨过快，提出了含蓄的批评。这位官员表示，今年一季度我国35个大中城市房价平均上涨7.7%，而且我国在高速发展过程中房价很难下降。而建设部的理想目标是把房价控制在每年上涨3%左右，使老百姓买房与银行利率相比不会亏本，这样的房地产市场才是比较健康的。（IHJ）处理历史遗留问题，就是处理政府的信誉问题今年8月31日是国内对经营性土地历史遗留问题的最后期限。据业内人士称，在清理过程中，各地的土地储备中心可能会收购不少土地。据北京市国土房管局透露的数据，北京市土地储备中心约可收购土地面积近6200公顷。不过，一个突出问题是，6200公顷的拟收购土地，若收购价按每公顷2000万元计算，则共需资金1240亿元。资金从哪里来？这将成为北京市政府面临的一大挑战。一位熟知北京土地政策的开发商表示，所谓的“历史遗留问题”，也就是北京市政府一些部门先前对土地建设单位的承诺；所谓的“解决历史遗留问题”，就是北京市政府如何处理这些有效或无效的早期承诺。2002年，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令〔2002〕第11号，简称“11号令”），规定从当年7月1日起，全国经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式出让。但在11号令下来之前，北京市政府已经把绝大部分经营性用地承诺给各家开发商开发，但这些土地大部分都没办理出让手续。如果严格执行11号令，意味着市政府必须将已承诺给某个开发商的土地拿到公开市场上去出让，由于开发商已经在土地上投入了许多资源，或已经在其他关联项目上为市政府作了很多贡献，因此市政府很难做到将土地收回再公开出让。严查商业地产，地方的态度很关键今年3-5月份，国土资源部等四部委曾对国内购物中心建设进行调查，收集数据，尤其是各地的MALL建设情况。不过，据知情人士表示，“第一次彻查实际上没有查下去，银监会当时按照商业联合会提供的购物中心名单，到几个城市摸了一下，发觉不行，就放弃了。”据介绍，查不下去的主要原因在于对“购物中心”的概念界定不统一，有的只有2000或3000平方米也叫购物中心，有的明明是购物中心却申报项目叫某某大厦。不过，对于这个问题，国务院领导十分重视，据称温总理对此有过三次批示。据称，从7月份开始，由发改委、商务部、建设部、国土资源部和银监会五大部委组成的联合调查组，将3再次对全国所有在建和未建的大型商业设施进行检查，而且“范围更广，力度更大。”商务部官员曾放风，从7月份开始的检查主要以地方自查为主，把本地的商业设施建设的情况搞清楚，将有关项目分为三类：对于不符合商业网点规划、没有市场前景的在建大型商业设施项目，应予改建或停建；未开工的拟建项目，组织有关部门重新进行论证；符合商业网点规划的项目，协调有关方面予以支持。据中国商业地产联盟一位负责人称，所有超过3000平米的在建未建项目都将列入此次检查范围，而此前3月份的有关调查范围是5000平米以上的项目；考虑到最近国务院派出调查组比较多，五大部委名义上组成联合调查组，但一开始不直接往下派，而是以地方自查为主，联合调查组此后将根据自查结果进行抽查。（LHJ）一季度我国建设用地供应总量74.9万亩据介绍，对房地产开发用地适度从紧的供地政策主要包括，积极调整土地供应结构，加大普通商品房的土地供应，限制高档公寓等高档商品房用地的土地供应，停止别墅类土地供应。这些措施的执行效果明显。今年一季度，全国建设用地供应总量74.9万亩，其中存量建设用地37.9万亩，占供应总量的50.5%，初步遏制了过去建设用地供应主要以新增建设用地为主的势头。全国房地产开发用地22.5万亩，其中普通商品房用地11.6万亩，占房地产开发用地总量的52%。从各地房地产开发用地供应总量来看，东部地区11个省市、中部地区8个省份和西部地区12个省区市的供应总量分别占全国房地产开发用地供应量的56%、25.1%和18.9%，与东、中、西部的房地产市场发育程度基本适应。城市地价水平及变化趋势总体上与房地产市场发展相适应，与社会经济发展指标总体相协调。统计显示，2003年以来，中国大多数城市的总体地价水平均保持了稳中有升的趋势，但地价增长幅度普遍低于房价增长幅度。（RJYL）2003年房地产上市公司市值总和同比下降22.3%房地产上市公司整体综合实力增强，而股市表现与综合实力增长及房地产行业发展背离。一方面，房地产上市公司随着房地产行业的增长而整体综合实力增强。2003年，全国房地产行业出现了高速的增长，房地产投资首次超过1万亿元，施工面积和竣工面积分别同比增长26%和21.5%，商品房销售额和销售面积同比增长34.1%和29.1%，在此背景下，房地产上市公司总资产、主营业务收入、利润总额分别较2002年上涨13.3%、9.4%、14.8%；另一方面，沪、深两市2003年总市值为42458亿元，同比增长10.77%，而2003年房地产上市公司市值总和为1764.9亿元，较2002年相比下降22.3%。相对于综合实力增强及房地产行业增长，房地产上市公司股市表现差强人意。运营质量稳定性4差，现金流波动幅度大。对76家房地产上市公司近三年平均每股现金净流量研究表明，在76家房地产上市公司中，88.2%的公司在近三年中出现了每股净现金流为负的现象，最高的公司出现了每股现金流3.03元的高值，最低的公司出现了每股现金流-1.89元的低值，这表明由于开发周期长，投资大，资金回款速度慢等特点，房地产企业现金流不稳定成为普遍现象。（IJYL）刘永好的地产业务开始“呼吸困难”刘氏兄弟在“分家”后，刘永好的新希望集团开始曾将资本重点转向乳业。不过，由于新希望进入乳业已错过了高额回报期，2003年公司年报显示，它的乳业成本比上年增加293.91%，毛利却下降20.94%。新希望集团将房地产作为第二主业。它在1996年进入房地产领域，两年后，投资12亿元与成都统建办联手开发锦官新城，这是成都市最大的房地产项目。紧接着又进入大连，建设中的大连新希望花园档次高、位置好，增值潜力巨大。总投资6亿元，位于上海浦东世纪公园南大门附近的“世纪全景台”建设也在积极推进。目前，新希望集团在房地产领域总共投资35亿元。不过，今年在中央宏观调控背景下，在土地出让政策以及银行收紧银根的连环重压之下，一直给新希望集团输送巨额利润的地产业，开始呼吸困难，至今在建工程仅60万平方米，并且还不知道它的房地产部门有多少土地储备，是否已缴足这些土地转让价款的巨额资金。（BHJ）外资基金进入中国房地产业的几种形态目前，外资基金开始进入中国的房地产业，不过，因为中国的法律环境尚待完善，企业的透明度不够高，法人治理结构也不够完善，外资基金有些犹豫。一般来说，境外基金分为三类：一是开发型，因为法律问题进入的并不多，国内目前境外基金用于开发房产的不超过10家，但投资额度并不少，有一家投资额度已经超过40亿元；二是持有物业型，持有房产或拥有房地产公司的一部分股权，通过出租来解决资金回报问题，在美国叫做不动产商业信托，目前进入比较多，大概有二三十家；三是重组类，就是替地产公司把不良资产处理掉，如烂尾楼等的打包处理。目前，前两类基金准备进入国内市场的情况比较多，这与人民币升值预期有一定关系，就算现在购买房产并没有挣到钱，仅仅凭人民币升值也能迅速增值。据华远总经理任志强估计，按公司现有总数量来看，估计可能不会超过3%的国内房地产企业能够和国外基金公司接洽、上市以及动用信托手段和境外基金结合。（BHJ）摩根士丹利认为拆迁政策使国内重建项目拖慢1年半5盲目扩大拆迁规模，甚至滥用行政权力、违法违规强制拆迁一直是国内城镇房屋拆迁的主要问题，为此，国务院向全国发出关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知。对此，著名国际投行，摩根士丹利近日发表报告提醒，拆迁政策对地产商的中长期盈利会有负面影响，按照以往的经验，此政策将令国内大部分城市中牵涉拆迁的市区重建项目的发展进度拖慢1年半，包括一些知名的大地产商在内。大摩认为，该项措施对于持有较多已支付地价及发展图已获批准的地产商来说比较有利，那些土地储备集中在郊区，以及发展大众化住宅为主的地产商受到的影响也较小。此外，大摩还估计，中国现在每年有20%至30%是物业落成量是来自市区重建，因此，该项措施的出台将使全国每年的物业落成量减少6000万至1亿平方米，相当于每年2000亿至4000亿元人民币的投资额，而这相当于中国每年固定资产投资的3%至7%。（RZHJ）〖区域市场动态〗北京市场今年土地供应不是问题，而资金是个大问题今年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发〔2004〕71号，以下简称“71号令”），要求各省市在2004年8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕，8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。北京市国土资源与房屋管理局此后对北京市经营性项目历史遗留问题进行了清查，结果显示：北京尚有历史遗留项目用地1091宗，如果严格执行“71号令”，那么涉及尚需办理出让的土地面积多达16362公顷，规划建筑面积2.0189亿平方米。2003年一整年，北京市共出让经营性国有土地使用权3261公顷，不到16362公顷的五分之一。换句话说，如果严格执行“71号令”，北京市必须在8月31日之前将多于去年全年出让经营性项目用地总量5倍的土地量出让到市场中去。很明显，如果这些土地今年内完成协议出让，将对北京的房地产市场产生很大冲击。因此，就今年形势而言，北京市的土地供应不是问题