对《关于解决新一轮农村土地房屋登记发证工作若干问题的指导意见》

对《关于解决新一轮农村土地房屋登记发证工作若干问题的指导意见》的解读2010-06-04对《关于解决新一轮农村土地房屋登记发证工作若干问题的指导意见》的解读市国土房管局按：近日，市国土房管局发布了《关于解决新一轮农村土地房屋登记发证工作若干问题的指导意见》（试行，渝国土房管发〔2010〕86号，以下简称“《意见》”）。该《意见》是解决新一轮农村土地房屋登记发证工作中遇到的突出问题的重要依据。为了广大群众了解相关政策，切实维护农村土地房屋权利人的合法权益，经重庆市政府网站约稿，市国土房管局就相关政策进行了解读。一、该《意见》出台的背景和原因农村集体土地和村民住房是土地房屋权利人的重要资产和财富，现行相关法律法规规定，依法登记的土地房屋权利受法律保护；十七届三中全会和今年的中央1号文件都明确提出要加快农村集体土地确权登记颁证工作步伐；市委、市府也将农村土地房屋登记发证工作列为近年的一项重要工作；同时，农村土地房屋登记发证工作也是当前城乡统筹发展中农村土地制度改革的重要基础。这些都对农村土地房屋登记发证工作提出了很高的要求。我市自上世纪90年代初起，就相继开展了农村土地房屋登记发证工作。但是，多年来形成的重城市轻农村的土地房屋管理现状，致使在农村土地房屋登记发证中沉积累了大量亟需解决的突出问题。为贯彻落实党中央、国务院和市委、市政府关于开展新一轮农村土地房屋登记发证的工作部署，切实维护土地房屋权利人合法权益，在现行有关法律法规规定比较原则的情况下，需要指导性的政策来解决工作遇到的具体问题。因此，有必要出台具有指导作用的规范性文件，以促进工作的开展。二、在农村土地房屋登记发证工作中有哪些基本原则（一）依法登记原则。依法登记的土地房屋权利受法律保护，具有公信力。本轮登记发证工作主要以《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《重庆市土地房屋权属登记条例》、《房屋登记办法》和《土地登记办法》等相关法律法规规章为依据。（二）申请登记原则。现行有关法律法规规定，土地房屋登记实行申请制度，即只有在土地房屋权利人提出书面申请后，土地房屋登记机构才能依据有关法律法规和政策的规定办理登记，如果土地房屋权利人不向登记机构按规定提交申请，登记机构无法予以登记。（三）公众参与原则。农村土地房屋的情况非常复杂，只有本集体经济组织成员之间最了解，最有发言权。因此，为了保护土地房屋权利人的合法权益，做到登记发证工作公开透明，《意见》规定，在工作中必须将登记发证的有关内容进行公示（公示期为15日），经公示无异议或异议不成立的方可登记。禁止任何单位或个人徇私舞弊，弄虚作假，损害权利人合法权益。三、对农村土地房屋登记发证有哪些要求？（一）登记程序方面《意见》规定，本轮农村土地房屋登记发证的程序为：调查摸底、测绘量算、现场公示、登记发证。（二）登记范围方面《重庆市人民政府办公厅关于开展新一轮农村土地房屋登记发证工作的通知》（渝办发〔2010〕77号，以下简称“77号文”）规定，本轮农村土地房屋登记发证范围包括：1、集体土地所有权，2、2009年12月31日前依法使用的宅基地使用权及村民住房所有权，3、2009年12月31日前依法使用的其他集体建设用地使用权及地上建筑物所有权。（三）登记规范方面纳入本轮登记发证范围的土地房屋，按本轮登记发证工作中出台的相关规定办理。2010年1月1日起，依法使用的宅基地、其他集体建设用地及地上建筑物申请登记的，按申报时的有关规定办理登记。（四）证书发放要求方面1、本轮登记发证相关文件规定，所有办理完毕的土地房屋权属证书，必须及时发放到权利人手中。禁止任何单位或个人，以统一保管等各种名义扣留、延缓向权利人发放房地产权证。2、因插花地（飞地）的原因，同一集体土地所有权权利人拥有多块界线不相连的土地的，原则上应合并登记，发放一本《集体土地所有证》，并在土地登记簿（土地登记卡）上注明各宗地地籍号。村社合并的，可依村民意愿和合并后的村社申请，按调整前的村社建制范围分别申请登记发证，并予以说明。3、由于在本轮土地房屋登记发证过程中要解决很多多年存积的遗留问题，因此，本着“尊重历史，解决问题”的原则，《意见》及相关文件规定，各区县国土房管部门可结合本地实际，会商规划、建设等相关部门并报经当地政府批准，对本次登记发证的程序予以精简、要件予以简化，以此方便群众。（五）申报时间方面77号文规定，全市要用3年的时间完成新一轮农村土地房屋登记发证工作，其中：1、集体土地所有权在2011年年底前全面完成；2、农村宅基地使用权（含地上建筑物所有权）：主城区在2011年6月底前全面完成；主城区外的其他各区县（自治县）在2012年年底前完成；3、其他农村集体建设用地使用权登记（含地上建筑物所有权）在2012年年底前全面完成。因此，各土地房屋权利人应在上述规定时间内，向土地房屋所在地登记机构提交登记申请及相关材料。四、对宅基地及村民住房测绘有哪些规定？（一）测绘机构：《意见》规定，宅基地及村民住房的测绘和面积量算工作，可委托专业机构实施，也可由当地政府及国土房管部门组织人员经培训后实施，但在宅基地及村民住房的测绘和面积量算工作中，不得向村民收取任何费用。（二）测绘方法：《意见》规定，宅基地及村民住房，可采取钢卷尺在现场单宗勘丈的方法测绘，其精度精确到0.01米。五、申请人申请登记的农村住房从未进行登记的应如何处理？申请人申请登记的农村住房自建成投入使用以来，从未进行登记的，在本轮申请登记时，《意见》作出如下处理规定：（一）1982年以前建房的：《意见》规定，在1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，并在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可按现有实际使用面积进行登记发证。（二）1982年——1987年建房的：《意见》规定，自1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可按实际使用面积登记。（三）、1987年以后建房的：《意见》规定，1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，只队批准面积登记。其超过批准面积部分，在登记簿和权证记事栏内予以注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。（四）建房时间不明确的：《意见》规定，村民建房时间确无资料反映的，国土房管部门可依村民申报和镇（街道）、村、社三级证明，并经公示30日无异议后确定。六、权利人主体资格的认定（一）关于农村居民跨村社建房的：《意见》规定，农村居民因地质灾害防治、新农村建设、高山移民等集中迁建，经有权机关批准跨村社建房的，可按规定登记发证。（二）关于农村村民跨村社买房的：《意见》规定，农村居民原有宅基地面积不足，符合建房条件而未建，跨集体经济组织购买他人住房的，由房屋所在地集体经济组织出具经该集体经济组织2/3以上成员或2/3以上村民代表同意的证明，可按规定登记发证。（三）农村或城镇居民因法定继承等方式取得房屋的：《意见》规定，非本集体经济组织的农村或城镇居民，因法定继承、分户或司法判决方式取得农村住宅的，可按规定登记发证。（四）权利人原为农村居民，现为城镇居民的：《意见》规定，城镇居民原在农村合法取得的宅基地及房屋，其房屋产权没有变化的，可依法确定其宅基地使用权和房屋所有权，其《房地产权证》记事栏应注记“该权利人为非农业户口居民”。（五）申请人与原权利人不一致的：《意见》规定，农村土地房屋自建成投入使用以来，未办理土地房屋初始登记，后因买卖、交换、继承、分割等致使其权属发生转移，符合登记条件的，由集体经济组织出具相关证明后，以现房屋的实际权利人为申请人办理初始登记，并在登记簿中记载历史沿革。七、对特殊情况的登记规范（一）申请登记土地房屋现状与取得状况不一致的：《意见》规定，经分家析产、继承、司法判决等取得的房屋，未办理权属转移登记手续，现又改（扩）建的，可按有权机关批准的面积、用途进行登记。（二）申请登记土地房屋未经登记又改（扩）建的：《意见》规定，农村土地房屋自建成投入使用以来，未办理土地房屋初始登记，现又改（扩）建的，按有权机关批准的面积、用途进行登记，超占（建）部分予以记载。（三）登记单元问题：《意见》规定，集体土地范围内村民住宅以宅基地上独立建筑为基本登记单元，因分家析产、继承或司法判决的，可按栋、套、间有固定界限的部分为基本登记单元，其中的共用部分（如堂屋、厨房）等其产权归属由当事人协议约定为共有或一方所有，在记事栏中备注。（四）分户与面积标准问题：《意见》规定，符合当地分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可以按现有宅基地面积及房屋面积办理登记；对符合自然分户条件的可依申请分别办理登记。通过继承房屋等方式取得宅基地，与原有宅基地面积合计超过当地规定的面积标准的，可以按合计面积登记宅基地使用权。（五）层高规定：《意见》规定，村民住房及附属设施的层高低于2.2米的，可在权证记事栏记载。八、其他相关问题（一）小产权房问题。本轮登记不涉及小产权房，凡是属于小产权房的，一律不能登记发证。（二）收费问题。在办理村民宅基地使用权及民住房所有权过程中，不得收取任何费用，不得借机乱收费、搭车收费、增加农民负担。（三）权利人主体资格问题。严格执行城镇居民不能在农村购买或违法建造房屋的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权的，不予登记。（四）一户一宅问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《意见》规定，除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。（五）出售、出租住房后，可否再申请宅基地问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。（六）继承房屋是否公证问题：由于农村土地房屋登记量大面广和为切实减轻权利人负担，《意见》规定，对因继承取得申请登记的，可以公证文书为依据，也可以镇、村、社三级证明及公示无异议的公示资料为依据。九、相关政策的查询途径查询农村土地房屋登记发证的相关政策，可以登录重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网，网址：www.cqgtfw.gov.cn。如遇到问题和疑问，可以电话与重庆市国土资源和房屋管理局联系，联系电话：63651353。