对房地产行业的认识和我们的努力方向

2019/8/7世聯地産世联版权所有2019/8/7对房地产行业的认识和我们的努力方向世联新员工入职培训系列课程世联版权所有世聯地産2纲要一、关于房地产市场的基本认识二、房地产行业角色面面观三、关于房地产咨询业四、未来3~5年中国房地产行业趋势与世联的战略五、我们的努力方向本报告是严格保密的。3第一部分关于房地产市场的基本认识世联版权所有世聯地産4关于房地产市场课堂讨论：房地产市场与汽车市场的区别是什么？世联版权所有世聯地産5房地产：建筑、区位、权益。位置固定性异质性土地资源稀缺性不易变现性产权权利特性价格个别形成关于房地产市场市场分级信息不对称交易过程长交易的实质是“产权交易”无实体“市场”特性：世联版权所有世聯地産6影响房地产市场的关键因素——市场因素：供求关系/客户——基本面因素：宏观经济/政策——金融因素：利率/汇率世联版权所有世聯地産7关于房地产市场：周期性行业危机期（06-07年）萧条期（08年）复苏期（09年）发展期市场表现价升量跌价量齐跌价跌量升价量齐升价格全面上涨，豪宅市场上涨速度快于一般物业期房价格＞现房价格地价上升速度＞房价上升速度市场低迷，成交量下降，部分楼盘降价促销期房、现房价格齐跌地价下跌速度＞房价下跌速度高端市场“走价不走量”，一般物业“走量不走价”，个别具有核心竞争力的项目在速度上可形成市场热点量价平衡恢复，价格稳步上扬，个盘表现差异较大，明星项目增多地价上升速度＞房价上升速度客户表现投资客主流集体观望刚性需求恢复投资客启动投资客户比例快速上升，自用型客户甚至出现恐慌性购买行为投资客户快速退出市场，刚性需求自住型客户也保持观望看跌自用型刚性需求恢复，结束观望开始进入市场自用型客户占市场主流，投资市场启动，市场购买信心逐渐增强开发商策略尽快出货降价为王竞争差异化价值最大化抓住高价位的市场趋势抢夺投资客户快速出货，抢先跑在大势之前抢先降价，尽快撬动刚性需求市场试图快速走量在同质客户群体中利用项目独特的竞争力成为明星，实现速度突破凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，在量价上跑赢大势本报告是严格保密的。8第二部分房地产行业角色面面观世联版权所有世聯地産9房地产行业中的角色金融机构（银行/担保/信贷公司）设计施工中介公司其他合作公司政府（一级市场：土地）开发商（二级市场：楼房）小业主小业主（三级市场：二手房）世联版权所有世聯地産10国土局关键职能：土地出让、转让、出租、抵押、审批，调处土地权属纠纷，查处土地违法案件，征地，土地登记、确权、定级等，除了土地资源，还具有管理矿产资源的职责。建设局关键职能：开发区房地产管理，房屋产权登记发证，房地产市场管理，房地产中介及物业管理机构的行业资质审查。建筑行业及建筑市场管理，工程招投标管理，设计、施工、监理单位的资质审核，工程质量监督，工程施工管理，工程竣工验收。规划局编制实施全市国土规划、土地利用总体规划、矿产资源规划、地质勘察规划、地质灾害防治规划、地质遗迹保护规划和基础测绘规划；编制实施土地利用年度计划。重点政府机构世联版权所有世聯地産11上市公司：万科/金地/招商特点：对业绩目标要求高，职业经理人型管理决策模式，全国布局发展，专业线型发展。央企或国企：中信/华润/保利特点：资金雄厚，政府关系好，对名利都有较高要求，集体式的决策为多，在集团的支持下有更多元化发展空间。民营企业：星河/卓越/泰华特点：数量最为众多的中小型房地产公司，老板一言堂的管理决策模式，发展方向受老板影响较大。关于开发商世联版权所有世聯地産12设计院：规划/建筑/景观园林/结构/室内建筑：华森/柏涛/中建/室内：梁志天工作室/高文安工作室施工单位典型：江苏华建/中铁监理公司典型：中海关于设计施工世联版权所有世聯地産13中介（下节重点讲，此处略）广告公司职能：项目推广形象，包括案名/广告语及文案/LOGO等系统包装礼仪公司职能：项目活动组织，提供包括人员/物品/场地布置的提供媒体公司职能：推广渠道的控制，如短信/电子屏/报纸电视/网络等关于中介公司及其他合作公司世联版权所有世聯地産14银行关键职能：为开发商及小业主提供资金支持。担保公司关键职能：银行为了降低风险，不直接放款给个人，而是要求借款人找到第三方（担保公司或资质好的个人）为其做信用担保。房地产信托关键职能：REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。按揭服务公司（少/新兴）关键职能：一手楼及二手楼按揭代理、合同公证、房产评估、担保、保险等房地产相关服务，并整合地产中介的业务网络和各大银行的理财优势，为置业者提供快捷、便利、专业的“一站式”房地产交易和贷款服务。关于金融及服务机构世联版权所有世聯地産15第三部分关于房地产咨询业世联版权所有世聯地産16房地产咨询业的核心作用为开发商提供决策依据，降低风险寻找交易对象的费用+谈论签约的费用+合约履行监督的费用交易费用=提供第三方意见，为金融提供依据及支持提供渠道及管理，降低交易费用各类外包服务及管理，专业化分工世联版权所有世聯地産17房地产咨询业的业务范围世联版权所有世聯地産18资讯价格=资讯提供者以前提供资讯的价值房地产咨询业的价值世联版权所有世聯地産19房地产咨询业的行业发展：二三线城市诸侯争战，空间巨大城市代理分额市场现状成都25%主要公司：中原、尺度、正合等重庆40%主要公司：中原、金丰易居、纬联等中原2006年收入2000万，2007年至今已完成1600万收入。厦门10%主要公司：新景祥、豪斯、立丹行等。福州10%当地代理市场不活跃,代理公司大概20几家,且基本本地公司，属于关系型。外地代理商有深圳同致行长沙20%长沙代理公司有200多家,其中有实力的外地代理公司大概10几家,合富辉煌大概有8个项目，06年额度为8亿元。武汉20%主要公司：戴德梁行、德思勤、中原地产、易居中国、合富辉煌等；上海易居、合富辉煌各代理楼盘约10个左右楼盘项目，中原1个南京60%主要公司：中原、新吉阳、新景祥、世联顾问、澳洲五合、苏垦等,有30-40家一定规模的公司;中原代理楼盘有6个；杭州10%主要公司：青鸟、精锐、中原、21世纪不动产、戴德梁行;目前中原地产在浙江的代理项目有40个；郑州30%主要公司：恒辉、同致行、盛联阳、地产前沿、金丰易居、水木良行、深圳星彦、高登地产、广州钧城国际、深圳新业、中原等；行业鱼龙混杂，当地代理商为主青岛10%主要公司：中原、伟业、协成、戴行梁行等代理公司；当地代理公司已经相对成熟，其中代理量50万以上的公司也有好几个，100万以上的也有一个沈阳10%主要公司：美业，中原等少量外地品牌代理进驻，本地代理企业和外地代理企业各占一半。世联版权所有世聯地産20门槛与信誉房地产咨询业的特性世联版权所有世聯地産21实实在在地了解现实的房地产市场，市场的内容是永远不会被全部掌握的，是变化的，因此这个了解过程是伴随我们工作一生的；掌握建筑物构造、功能、结构、材料、工程施工和规划的基本概念；掌握法规和政策，这是在日常工作中天天要接触的，绝不可随意应付；掌握并遵守公司的业务程序和要求，这是对客户负责的基本内容。房地产咨询业的人员知识要求本报告是严格保密的。22第四部分未来3~5年中国房地产行业趋势与世联的战略世联版权所有世聯地産23我们认定外部环境变化的如下五种趋势将对房地产市场产生重大影响：未来3~5年中国房地产行业的趋势趋势趋势趋势趋势趋势12345世联版权所有世聯地産24近期受经济影响出现短期市场波动调整，但受中国城市化大势和经济复苏影响下，长期看好。未来3~5年中国房地产行业的趋势趋势趋势趋势趋势趋势12345世联版权所有世聯地産25对房地产服务的需求日趋多样化：1、增量中：土地，区域，物业形态2、存量中：交易，金融和资产管理3、上市企业越来越多未来3~5年中国房地产行业的趋势趋势趋势趋势趋势1趋势2345世联版权所有世聯地産26行业因信息技术而发生变化未来3~5年中国房地产行业的趋势趋势趋势趋势趋势1245趋势3世联版权所有世聯地産27房地产财富效应日益显现，争夺终端消费者的趋势增强；对专业要求提高。未来3~5年中国房地产行业的趋势趋势趋势趋势趋势1235趋势4世联版权所有世聯地産28组织成长因专业和网络而将形成新的格局。未来3~5年中国房地产行业的趋势趋势趋势趋势趋势23趋势54世联版权所有世聯地産29世联上市元年四大亮点平台支撑的各级职能管理工作捷报频传世联上市元年的第一份年报递出2009年公司净利润预增110％~140％；•与IBM、惠普学院合作，引进从项目经理到高管的系列培训；•CRM客户管理系统上线；•明源系统投入使用。世联版权所有世聯地産30世联一直是一个战略驱动型公司，而非机会型公司。世联的战略世联版权所有世聯地産31天津北京沈阳青岛无锡南京重庆厦门广州深圳成都世联的战略1：进入分公司成长拉动型的快速成长期深圳区域：广东、广西、海南、湖南、福建、湖北、河南、贵州、云南北京区域：北京、天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、内蒙古、山西、山东＋西北上海区域：上海、浙江、安徽、江苏、江西X区域：四川、重庆世联的业务规划：3+X世联版权所有世聯地産32世联的战略2：从专业型到服务型提升世联的新愿景：中国房地产市场服务的第一选择。在运营效率最优、产品技术领先、客户关系密切三种竞争策略中，世联选择：客户关系密切型的竞争策略。本报告是严格保密的。33第五部分我们的努力方向本报告是严格保密的。34世联的整体努力方向中国房地产市场服务的第一选择FIRSTCHOICE,BESTSOLUTION持续推动中国房地产市场发展的服务力量WeadheretobetheserviceforcegivingasustainedpushtothedevelopmentofChinarealestatemarket.本报告是严格保密的。35各业务线努力方向本报告是严格保密的。36顾问策划目标保持先进优势，凭借强大的知识管理平台、系统化的创新能力、对行业和城市发展的前瞻性以及对消费者需求的敏锐把握，协助客户共同面对挑战，达致成功。中国房地产咨询第一品牌顾问服务体系本报告是严格保密的。37代理销售目标秉承“挖掘物业价值，降低交易成本”的核心理念，以专业服务为核心，与客户建立战略伙伴关系。开设代理分公司开设，做大一手楼市场，两大区域领先。中国物业代理的知名品牌代理服务领域世联代理为住宅物业、写字楼物业、商服物业三大市场提供营销策划和销售代理服务。本报告是严格保密的。38经纪业务目标顺应市场变化和企业自身发展，针对房产主流市场，整合世联顾问、代理的服务链及区域资源，以“置业理财”定位，为终端业主、行业机构客户提供创新的二三级联动、跨区域客户渠道渗透营销、尾盘解决方案、商业物业整体租赁/招商等营销服务。从“豪宅专家”到“置业理财”：“豪宅专家”做大、做强三级市场，依托世联一手市场客户、盘源平台，世联服务经验及品牌价值；本报告是严格保密的。39组织变革敢于求变，拥有改变自我的勇气；转变思维，改变自己的固有思维模式；敞开胸怀，以积极的姿态拥抱组织变革。在面对组织变革时，我们应当做到：本报告是严格保密的。40顾问事业部代理事业部董事会区域共享平台职能部门华南区域华东区域华北区域集团职能部门分公司代理生产分公司职能部门业务拓展团队集团总部各大区分公司人力资源管理部总经办财务管理部知识信息管理部战略策划与投资部市场部COO经营决策委员会运营委员会总经理(CEO)人力资源部行政部财务部信息部市场部经纪事业部新业务部世联一直坚持长跑理念，而只有建立在组织成长上的增长才是长跑。唯于此，才能卓越！本报告是严格保密的。41世联大发展时代已经到来世联将继续坚持公司的愿景和使命，坚持公司的核心价值观，坚持分享的理念，坚持追求组织成长上的增长，坚持长跑。世联版权所有世聯地産42欢迎提问谢谢！