居民小区车库权属探讨

1居民小区车库权属探讨随着我国经济的高速发展，小汽车逐渐进入了寻常百姓家。开发商在开发住宅小区的时候，大都建造了车库。在一些经济发达的城市，车库成了香馍馍。有的开发商为了获利就将居民小区的车库进行销售或出租，而业主们却认为，车库是配套设施应属全体小区业主共有，矛盾由此产生。要弄清车库的权属，应从产生权利的源头去探究。依据物权原理，物权包括自物权和他物权。自物权即为所有权，是产生他物权的基础。谁拥有所有权，谁就对物享有占有、使用、收益、处分的权能。所以，有必要从车库的所有权归属上来分析谁是车库的真正所有人。现实中，存在多种对车库享有所有权的形态。车库一般有两种形式：一种是专门性的社会停车库，专门建造一栋建筑物，并将整个建筑物全部用作停车库;另一种是与住房合为一体的车库。专门性的车库以单个停车泊位为单位，出售或出租，其法律关系与普通的房地产有关的法律关系基本相同。而与住房合为一体的车库其性质却完全不同，此种车库的大量出现产生了一系列新的问题。该种车库多出现在居民住宅小区，且多以地下车库的形态出现。本文仅限于讨论此种居民小区的车库权属问题。笔者先来根据开发商对车库是否享有所有权或者说是否享有处分权分别来对车库的权属进行分析。开发商有权处分车库的条件分析。进行房屋建设要获得规划部门的批准，获得建设工程规划许可证。规划部门的审查内容有一项是对建筑物的容积率进行审查。容积率是建筑面积与土地使用面积的比值。计算每户业主的房屋土地使用权面积时是将房屋建筑面积除以容积率得出。若车库建筑面积计入规划的总建筑面积之中，在车库建成之后，车库就占2有相对应的土地使用权，此时的车库就能计算建筑面积并可作为一般意义上的房屋建筑出售。否则，车库因没有规划部门的许可，也就是说在规划容积率时没有把车库当成可以计算建筑面积的建筑看待，所以车库不能占有法律意义上的土地使用权面积，车库就只能作为整个建筑的附属物对待，属于不能独立存在的物，此时的车库就不能单独转让了，其所有权应属于全体小区业主共有。概言之，车库能被开发商单独出售的情形应限于车库占有法律意义上的土地使用权的情形。现实中的车库权属纠纷多为因开发商对车库二次处分或者没有处分权而产生，现分析如下：二次处分型：虽然车库属于占有法律意义上的土地使用权的情形，但是，开发商在出售房屋时，却将车库面积计入了公摊面积，也就是说，车库已被开发商出售给全体业主了。若此时开发商又将车库(位)拿出来单独出卖给业主，则业主为得到车库(位)将需支付双倍的对价。有的开发商似乎意识到，车库已出售给全体业主了，再以出售车库为名有所不妥，他们变个名称叫做“车库使用费”。孰不知，既然车库属于全体业主所有，车库的使用权当然归全体业主，开发商绝没有拿着别人的东西收取使用费之理。无处分权型：在规划部门审查容积率时，并没有将车库面积计入建筑面积。也就是说，车库不占有法律意义上的土地使用权。此时应把车库看作是建筑物的一个附属物，甚至可以将其形象的理解为整幢房屋的一根柱子。此时，由于车库不占有法律意义上的土地使用面积，车库就应该属于对小区土地享有使用权的全体业主。若开发商此时出售或者出租车库，则应看作是无处分权人处分他人财产。有的开发商对此很有苦衷：车库是我们投资建造的，而且还没有记入商品房的造价，我们凭什么不能对车库享有权益。此种车库的建造3费用若没有计入房屋造价只能说是开发商的经营失误，是没有理解主物和从物的关系，损失只能由开发商自己承担。有的开发商将车库的建造费用已经计入房屋造价，却还想出售或出租，明显会侵犯业主的权利。由于我国缺乏具体的法律规定，我国现阶段关于车库的权益纠纷很多。车库权属纠纷的解决关键是要平衡开发商和业主的利益，理顺各方的权利义务关系。就全国范围来看，北京市的做法比较好。北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》解决了多年以来车位无产权的问题。通知明确了销售室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。通知规定，室内机动车车位销售以个为计价单位，面积可按停车位的实际占有面积计算，也可按实际占有面积加分摊的公用建筑面积计算。销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。笔者认为，北京的做法给了车库一个明确的权利客体身份，突出了车库的独立存在价值，大大减少了关于车库权益的纠纷。但北京市这种作法也存在一些问题，开发商能够对车库享有自由的处分权，当开发商将车库出售给业主范围外的人时，有的业主可能就会有意见了——虽然我现在买不起车，但不表明我永远都买不起车，开发商将车库卖给了别人，将来我买了车怎么办。但开发商却认为：车库不及时出售，收益就没法保障，自己的车库应当有权由自己自由处分。笔者认为可在兼顾开发商和业主利益的基础上来寻求尽可能减少车库权属之争的办法。首先来探讨一下车库面积在规划时要不要计入总的建筑面积。4开发商建造房屋要计算成本与收益。仅从经济学的角度考虑，开发商投入成本建造了车库，其必然要通过成本核算来获取一定的收益。所以说，将车库面积计入建筑面积时，开发商以单独出售车库或分摊车库面积来获取收益;不将车库面积计入建筑面积时，开发商就会将车库成本打入房屋的总成本，然后通过出售房屋的方式来获得收益(表面上看来没有卖车库，实际上已经卖了)。因此，车库面积计不计入总建筑面积，从开发商的角度来讲于其利益没有什么分别。计入建筑面积的好处就在于明确了车库可以出售的法律地位，以权利证明书的形式明确了车库的归属，减少了权属的纠纷，起到了定分止争的作用。不计入总面积的弊端就是权利的归属不直白(其实是明确的，应属于全体业主)易被不良商人所利用，谋取不当之利。北京市的做法的先进之处就在与此，看到了与其禁止开发商将某种车库出售，不如规定统统可以出售。因为，禁止的规定明显不如给予权利的规定好执行，禁止的规定需要人的自觉遵守(但为了获取暴利很多人就不自觉了)和执法人员的监督，而给予权利的规定无需任何人去督促，权利人自会将游戏规则运用到极至。曾有人主张，判断开发商对车库有无处分权，应对房屋造价进行审计，若其将车库的建造费用计入了造价成本则开发商就能出售车库，反之则不能出售。这种观点仅从经济学的角度去考虑，而没有从法律的角度去考虑。买卖合同的标的物必须符合法律的规定，权利人须享有处分权，且标的物能够单独出售，若车库如前所述仅为房屋的附属物，开发商纵有成本投入亦无权处分。这种主张同时还不具可行性，审计费时费力不说，审计费用的支出由谁来承担还是个问题，若由开发商来承担，他们必定会将此支出转嫁到业主头上，无疑会增加购房人的费用。其次，再来探讨一下车库如何出售的问题。5车库的出售范围是仅限于居民小区业主范围还是可以对外出售，是以个为单位出售，还是将车库面积分摊到业主后由业主大会决定车库的分配规则。我觉得这些问题要根据我国的经济发展水平和居民拥有和将来会拥有汽车的比率，在兼顾开发商和业主利益的基础上来全盘考虑。现实中，车库是否可对小区业主外的人员出售，各地规定不一样，而车库的停车泊位多以个为单位出售。以上海为例，明确规定了车库只能在小区业主范围内出售。这种规定很符合上海的实际，上海作为我国的经济首都，其人均可支配收入排在全国前列，居民购车率的比重相当高，限制车库对外出售保障了小区广大业主的长远利益，减少了有的业主将来有车无地方停的尴尬。有的地方经济发展相对落后，居民购买力不如上海，这些地方规定占车库百分之多少的车位必须在小区业主范围内出售，其余的开发商可对外出售。随着我国经济的不断发展，在不久的将来，各地人均拥有汽车的比率肯定会很大幅提高。笔者认为可将车库作为小区业主共有部分由全体业主享有产权，各业主根据分摊面积支付相应价款。这样做既可以保证开发商及早的收回投资、还能让业主支出相对较少价款就可使用车库、同时还满足了业主们不希望小区车库对外出售的要求。我认为这个方案兼顾了各方的利益，特别是考虑到了业主们的长远利益。车库由业主所有之后，至于怎么在业主之间分配使用，可由业主大会做出决定。根据我国现实，通常一户业主不能拥有一个车位，有车的业主在使用车库时占有的面积往往要大于他所分摊到的面积，这时该业主就应当对超出部分支出相应费用，这笔费用可以用来补偿不使用车库的业主。如果可能的话，小区的剩余车位还可以对外出租从中获取收益，同样能补偿给不使用车库的业主。这样的话，那些没有车的业主因在买房时支出的车库分摊费用，可以通过这种转让车库使用权的方式获得补偿，因支付车库公摊价款的负担可以得到缓解。6文章来源：中顾法律网(免费法律咨询，就上中顾法律网）