区物业服务收费管理调研报告

区物业服务收费管理调研报告当今社会，报表非常重要，根据用途有不同类型的报表。写之前可以参考范文。以下是网友收集整理的小区物业服务收费管理调查报告，供大家参考，希望对有需要的朋友有所帮助。随着城市建设规模的不断提高和扩大，物业管理也逐渐深入到百姓生活中间。目前在县城内的物业管理虽然不如大中城市，但也逐步趋于正轨。在这渐进的过程中，我们物价部门应该充分发挥好政府引导作用，恰当地利用价格管理职能，促进物业管理的良性发展。一、县级物业管理公司的现状县级物业管理公司的管理范围主要是居民住宅。一般来说，居民住宅中的经济适用住房，其物业管理由房管局下设的物业管理公司负责；其他住宅或者商用楼由原房地产开发商成立物业公司负责管理，很少有专门从外界引入专职的物业管理公司进行独立管理和运转。因此，房屋建设方和物业管理方一般都有直接的隶属关系，在经营理念、盈亏补缺等方面都有着千丝万缕的关系。从整体的物业管理公司经营情况看，物业管理公司主要负责母公司--房地产开发商所建设的楼盘管理，主要收费有物业管理费、小区停车场收费以及各类代收费用。物业管理收费依据《河北省物业服务收费管理实施办法》，主要是分为两种价格模式：一是普通住宅的物业管理费，实行政府指导价格；二是高档住宅、商业用楼实行市场调节价。根据这一指导原则，我们会同市房管局等相关部门，2004年在召开制定物业管理费听证会的基础上，制定了我市的'普通住宅物业管理三级收费方案，并得以执行。但随着城市建设、物业管理水平、城市居民生活水平、经济发展水平等因素的不断提高，原有的物业收费标准确已不能适应形势的发展，不少物业管理企业认为收费标准偏低，甚至有些单位违反备案管理，擅自调高收费；与此相对应的是消费者对物业管理的要求在逐步提高，对收费标准也充满质疑和不满，反映和意见颇多。二、目前物业管理中存在的问题（一）借前期物业管理合同的签订，提高物业管理收费。在房地产开发商交房的同时，一般要签订《前期物业管理合同》，主要是明确物业管理收费，为以后的正式物业管理合同进行铺垫，服务的水平和项目有欠缺；基本上后期正式合同的价格只能高不会低，而且实际服务水准不可能再提高。不少房地产开发商借此机会，一路调高了物业收费标准，而购房的消费者为了拿到钥匙也不得不接受。比如今年交房的物业费均在0.5元/平方米左右，远远高于原来的一级收费标准。（二）物业管理公司在运转一段时间后擅自调高价格。不少住宅小区的物业管理公司声称入不敷出，经营处在严重亏损状态，部分公司不履行调价申报制度，也不与业主委员会协商或者征求大多数居民意见，擅自调高物业管理费，时有突破政府指导价的浮动幅度，与业户发生矛盾。如某小区的物业费由原来的一级收费标准一下子提高到了0.7元/平方米，服务水平却未见提高。（三）部分小区的物业管理公司不执行价格备案制度和价格公示制度。物业管理费的备案制度是在《河北省物业服务收费管理实施办法》中规定的，因此，作为一项价格管理制度，就必须得到落实。然而有少数物业公司不来备案，对此种行为我们又没有合理准确的处罚依据，《价格法》以及《价格违法行为处罚规定》中遍寻无果，造成一些物业管理公司的侥幸心理，严重影响了我们执法的严肃性；同时在收费公示方面，也存在着公示内容不全面、公示的标准和服务内容含混不清的问题，甚至有不公示的情况。（四）住宅小区停车场收费问题存在争议。小区停车场收费属于国家定价，必须办理《收费许可证》。目前规格较低小区内的停车场是免费的，部分高档小区建有地下停车场，车位已经卖给了业主，但物业公司因管理上需要，弥补灯、水、电以及管理人员等开支，收取了车位管理费、租用车位管理费以及临时停车费等费用。如某小区把地下停车场以9万元的价格卖给了业户后，每月还收取车位管理费30元；租车位、临时停车等也收费不等。这些都属于停车收费衍生出的项目，应该采用什么样的价格形式来管理并无恰当依据。（五）对普通住宅小区和高档住宅小区的定义模糊，造成监管不力。在《河北省物业服务收费管理实施办法》中，明确了普通住宅小区物业管理实行政府指导价格，高档小区、商业用楼实行市场调节价格。但在这个《办法》中，并没有明确什么是普通住宅小区，什么是高档住宅小区。目前，在县城小区住房建设中，6层以上和有电梯的楼盘、别墅很多，有不少小区是混建的。那么，从价格管理上该怎么划分普通和高档呢？一个住宅小区是不是可以同时存在多种物业费标准？如果说以6层以下、不带电梯的住宅为界线划分普通小区和高档小区的话，那么在《河北省物业服务收费管理实施办法》和相关的物业管理收费的文件中规定“对住宅电梯和加压供水设施的维护费用实行政府指导价”与此相悖，因为这些是高档小区的设施，应属于高档住宅小区市场调节的价格内容，市场调节价格的原则是自负盈亏。（六）物业收费管理备案制度存在缺陷。目前我们要求的物业管理费备案，要求物业公司也必须按规定上报与业主签订的物业管理合同，或者是与业主委员会签订的合同。这是理论上的程序，在实际中执行不力。因为在房地产商交房时，根本不可能有业主委员会，就是在居住年久的小区内，拥有业主委员会的也寥寥无几。这样，因为缺少了备案硬件，造成物业管理公司备案不合格，甚至有的物业公司干脆就不备案。目前看来，实现了前期物业备案的寥寥无几，提价备案的也是以前备案的公司，少而又少。三、建议和对策（一）建议上级物价管理部门尽早协同建设部门、房管部门对普通、高档住宅小区做出规范性定义，至少应该在价格管理方面有个较为明确的界定，以便切实对普通住宅小区的物业收费管理到位，制定切实可行的物业管理收费标准，实现物业管理公司良性运转，解决业主对物业收费疑惑和矛盾；同时彻底放开高档小区的物业收费管理，使物业管理企业自主决定收费项目和标准，发挥物价部门的引导作用，促进物业公司的健康发展。（二）建议上级物价部门明确下放的物业收费管理权限，以便使当地物价部门能够根据当地的实际情况，及时监审物业管理成本的变动，制定切合本地经济和消费水平的物业收费区域性标准；同时要明确物业管理中存在的其他收费，如停车场收费、车位管理等收费的核定权限、标准以及格管理形式、制定原则，以利于基层物价部门的管理和规范。（三）认真开展县区的物业管理收费水平的调查研究，按照当地的生活水平和消费水平核定，制定相应的价格标准。笔者以为，应当实现以下目标：对普通住宅小区，应该实现一个总体的区域性的指导价格标准，既要实现一定时期内的稳定，又要兼顾经济社会的发展变化情况，具有一定的前瞻性；对于高档小区，应当本着合理利润的原则，适时开展高档小区物业成本调查，公布社会平均价格，建立高档小区经营成本公示制度，抑制不当得利和虚高收益问题；对于住宅电梯、供水辅助设备等设备维护费用的标准，应该核定社会成本，予以监督；实现一小区多级物业收费标准。（四）完善价格备案制度，制定切实可行的处罚措施。价格备案制度是在房地产价格、物业管理收费方面经常使用的，由于它过于笼统，而且有时还偏于教条，应该予以纠正。特别是在价格管理中，要特别明确处罚依据和条款、处罚幅度，使那些不履行价格备案制度的单位得到重创，维护我们价格执法的严肃性。（五）建议重新在物业收费管理中实行《收费许可证》制度。物业管理收费、停车场收费以及代收费用都基本上是政府指导价、定价的管理方式，办理《收费许可证》既有据可依也便于管理；在《价格法》对备案制度无处罚条文的情况下，应用《收费许可证管理办法》进行处罚，也不失为一个亡羊补牢的措施。