房地产企业、建筑企业营改增应把握的十个重点涉税问题

房地产企业、建筑企业营改增应把握的十个重点涉税问题主讲人：中国财税培训金牌讲师财政部财政科学研究所博士后肖太寿一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用（一）价格里是否含税的区别1、营业税：价内税，即价格里含营业税，表现在发票上是价格和税金一起，以金额的形式登记在普通发票上。（样式如下）2、增值税：价外税，即价格里不含增值税，表现在发票上是价格和税金分别在增值税专用发票上分别登记。（样式如下）建筑业营业税普通发票样式增值专用发票样式一、营业税、增值税的区别对房地产和建筑企业企业的影响及其应用（一）价格里是否含税的区别3、营改增对房地产企业和建筑企业招标的影响：招投标合同中的投标价是否含增值税。即投标价分含增值税和不含增值税两种签订方法。例如，投标价1110万（含增值税）和1000万（不含增值税），前者以1110万交印花税，后者以1000万交印花税。一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用（二）否进成本的区别1、营业税进成本2、增值税是否进成本两种情况处理：第一，当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本；第二，当获得增值税普通发票的情况下，增值税进成本；一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用（二）否进成本的区别3、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。（1）对房地产企业的影响第一，“开发成本”会计科目中不含增值税，而营改增前，“开发成本”会计科目中含营业税或增值税。一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用（二）否进成本的区别3、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。（1）对房地产企业的影响第二，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前，“预收账款”会计科目中含营业税。一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用（二）否进成本的区别3、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。（2）对施工企业的影响第一，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前，“预收账款”会计科目中含营业税。一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用（二）否进成本的区别3、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。（2）对施工企业的影响第二，“工程结算”会计科目中不含增值税，而营改增前，“工程结算”会计科目中含营业税。一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用（二）否导致企业重复纳税的区别1、营业税：由于是不能抵扣，则会导致企业重复纳税；2、增值税：由于增值税实行抵扣链条制，则一般不会导致企业重复纳税。营改增后，房地产企业将取消土地增值税，将促使房价下降！二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择（一）增值税发票的分类：增值税专用发票和增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。（二）增值税纳税人的发票开具：1、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票，也可以开增值税普通发票。2、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择（三）谁有资格开增值税专用发票：3、增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是，一般纳税人向非增值税纳税人和销售者个人，不可以开增值税专用发票。（参见〈中华人民共和国发票管理办法〉）4、一般纳税人的标准：工业企业：年销售额超过50万元（含50万）的标准贸易企业：年销售额超过80万元（含80万）的标准服务企业：年销售额超过500万元（含500万）的标准二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择（四）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限1、增值税发票抵扣期限《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号）：(1)增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择1、增值税发票抵扣期限《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号）：(2)实行海关进口增值税专用缴款书（以下简称海关缴款书）“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需要认证，但需要提供“应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣财税[2013]106号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十八条规定：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择3、增值税专用发票丢失的处理《国家税务总局关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第19号）第三、简化丢失专用发票的处理流程规定：（一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联：1、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》或《丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单》（附件1、2，以下统称《证明单》），作为增值税进项税额的抵扣凭证；二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择2、如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的《证明单》，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和《证明单》留存备查。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择（二）一般纳税人丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。（三）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择（四）房地产、建筑企业营改增后如何选择供应商实现节税的最优化。1、选择购买的最佳时机，实现资金的流动性效益。由于新购进机器设备和材料等动产所含的增值税进项税额可以抵扣，因此企业可以在不影响正常经营的前提下合理选择购进动产的时间，以尽量晚缴增值税。案例分析甲企业增值税的纳税期限为1个月。2015年4月，其销项税额为100万元，购买固定资产以外的货物进项税额为83万元。2015年5月，其销项税额为100万元，购买固定资产以外的货物进项税额为100万元。甲企业欲在2015年4月或5月购买一台价值为100万元（不含增值税）的设备来扩大生产，购买当月即可投入使用，预计生产出的产品自购进设备当月起3个月后即可对外销售并实现效益。请问应如何进行纳税筹划？案例分析方案一：2015年5月购进设备2015年4月应纳增值税=100－83＝17（万元）2015年5月应纳增值税＝100－100－100×17%＝－17（万元）。本月不缴增值税，17万元的增值税进项税额留待以后月份抵扣。案例分析方案二：2015年4月购进设备2015年4月应纳增值税＝100－83－100×17%＝0（万元）2015年5月应纳增值税＝100－100＝0（万元）由此可见，2015年4月方案二比方案一少纳增值税17万元（17－0），虽然方案二在2010年4月就支出了117万元（100＋10017%）购进设备，比方案一早支出了1个月，但是同样也会提前1个月获取收益。因此从纳税筹划的角度来看，方案二优于方案一。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择（四）房地产、建筑企业营改增后如何选择供应商实现节税的最优化。2、对供应商价格的选择：实践中，供应商分为一般纳税人供应商和小规模纳税人供应商，小规模纳税人的价格比一般纳税人的价格更便宜，可是小规模纳税人不可以开具抵扣增值税进项税的增值税专用发票。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择（四）房地产、建筑企业营改增后如何选择供应商实现节税的最优化。基于以上分析可知，在不考虑企业所得税的情况下，应从以下两方面来选择供应商：(1)当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低14个点是合适的。（2）当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低17个点是合适的。三、营改增后，建筑企业、房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素（一）实际缴纳的增值税计算实际缴纳的增值税=工程结算价（施工企业而言）或销售收入（房地产企业而言）×11%-各类成本×各类成本对应的增值税进项税率该公式显示：营改增后，施工企业和房地产企业的增值税税负不是取决于产值或收入，而是取决于能够低扣多少进项税。（二）各类成本的结构分析1、房地产企业的成本结构：（1）土地成本：占开发产品总成本的40%-60%三、营改增后，建筑企业、房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素（二）各类成本的结构分析1、房地产企业的成本结构：（2）建安成本：占开发产品总成本的30%（3）其他成本：占开发产品总成本的30%2、建筑企业的成本结构：（1）材料和设备费用：占合同成本的60%-70%（2）人工费用：占合同成本的20%-30%(3)建筑机械费用：占合同成本的10%以下（4）其他成本：占合同成本的10%以下四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率（一）涉及的税率《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）和《财政部国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税、建筑试点的通知》（财税[2014]43号）规定，有关营改增涉及的税率为：1、提供基础电信服务，税率为11%（即电话费用可以抵扣除11%）。提供增值电信服务，税率为6%。四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率2、采购建筑材料、设备、油费、水电费、办公用品、劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用、动产租赁费、施工机械设备17%3、运输费用11%4、中介费:检测费用、会议费、顾问费、咨询费、广告费用、鉴证费、监理费、设计费、勘探费用6%5、税务局代开发票3%。《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）的附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第五十条规定：小规模纳税人提供应税服务，接受方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率（二）征收率《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税（2014）57号）和《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定：（一）纳税人销售自己使用过的物品，按下列政策执行：1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率2、《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税（2014）57号）和《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）规定：自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固