新建楼盘物业管理工作计划思路（DOC 31页）

新建楼盘物业管理工作计划思路依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：一介入期根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：（1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；（11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。2、开展业主服务需求调查积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。3、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。4、介入期管理工作计划表序号项目内容时间一前期介入参与规划设计和建设1、项目实地考察、研究规划设计意图，掌握工程施工现状；2、从物业管理的角度提出合理化建议。2006年5月至2006年10月二拟订物业管理服务方案1、总结同行业物业管理服务的成功经验；2、对大儒世家项目深入调查研究；3、针对大儒世家新区特点拟订管理方案。2006年5月至2006年6月三组建物业管理服务队伍1、物业处组织架构的建立、相关人员的招聘；2、人员培训；3、人员上岗。2006年5月至2006年11月四完善管理及办公条件1、安排管理用房；2、安排员工宿舍；3、管理物质装备。2006年10月至2006年11月五制定管理规章制度1、制定或完善切合实际的各项制度；2006年6月至2006年7月六对业户的宣传及对员工的培训对二次装修须知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。2006年10月至2007年3月七物业的验收与接管1、根据标准，逐项检查发现问题督促整改；2、与开发商办理书面移交手续，做好工程遗留问题备案。2006年9月至2006年11月初八内业档案建立与管理1、收集档案资料；2、科学分类；3、建档；4、运用。2006年5月起二入住期1、高效便利办好入住入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：（1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；2、提供入住期的便民服务措施（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；（2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议4、装修管理（1）装修宣传培训。根据《建筑发》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及福州市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。（3）落实二次装修跟踪监管责任制。（4）制定违章装修处理流程。（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。5、治安管理（1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。（2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。车位、车主、车型、车色）（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。6、入住期管理工作计划表序号项目内容时间一入住手续办理1、准备好业主入住资料；2、合理设置办理入住手续的流程与岗位；3、为业户办理入住手续，提供便利服务。2006年11月起二住户装修管理1、对业户和装修队伍的宣导、培训（发通知、公示、面谈、现场交流）；1、装修申报审批；2、装修施工过程监管；3、装修验收。2006年11月起三业户档案建立与管理1、收集档案资料；2、科学分类；1、建档；2、运用。2006年5月起三常规期管理1、培训工作通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为大儒世家物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。（1）安管培训计划项次培训主题/教材培训人培训对象1消防甩带（二节）/依据考核标准安管队长全体队员2《安管员考核细则》安管队长全体队员3“三流”管理依据《安防管理培训教案》《预案》安管队长全体队员4《门岗工作流程》、《巡逻工作流程》、安管队长全体队员5中队训练（每周星期三、五进行）依据考核标准安管队长全体队员6队伍建设/自编和依据《中国保安》安管队长全体队员7《水浸事故、周界反攀爬、煤气泄漏、困梯解救预案》培训保安经理全体队员8《岗位职责》安管队长全体队员9新队员上岗培训及《岗位职责》、公司理念、服务意识。依据相关材料分阶段进行新队员老队员10安防大队在二次装修管理中的岗位职责、巡楼要点；如何在现场及时传递业户的投诉、报修；全体队员11高层楼宇消防预案现场培训及演练全体队员（2）绿化培训计划项次培训主题/教材培训人培训对象1绿化工岗位职责绿化班长绿化工2绿化基础应知应会绿化班长绿化工、楼管员3割草机、高压喷雾器等器具的使用及保养/依据产品使用说明书绿化班长绿化工4安全操作规程绿化班长绿化工客户主管5苗木习性管养特点绿化班长绿化工客服主管6各类表单使用的培训/依据现场使用表单绿化班长绿化工楼管、客户主管7气候、土壤水分与苗木的关系绿化班长绿化工客户主管8苗木等级标准及如何检查苗木病虫害依据绿化施工及相关材料绿化班长绿化工楼管、客户主管（3）行政培训计划项次培训主题/教材培训人培训对象1物业相关法律法规培训物业部经理2学习本项目的《新建商品住宅质量保证书》、《新建商品住宅使用说明书》物业部经理全体客服人员3社区概况/书面与现场相结合物业部经理全体客服人员4新楼管员上岗培训物业部全体客服人员经理5学习《业主临时公约》、《前期物业管理协议》、《房屋装饰、装修管理办法》、《接楼特别提示》、《业主基本情况登记表》等物业部经理全体客服人员6服务礼仪/依据礼仪培训资料结合现场物业部经理全体客服人员7各项物业费用收取标准、正确开票据时注意事项/依据公司计财部相关要求物业部经理客服、收款员8各类相关表单使用物业部经理全体客服人员9入住亲情服务、有偿服务项目讲解物业部经理全体客服人员10现场对客服口员工进行房屋配套设施使用功能及操作培训物业部经理（4）新区工程部培训计划项次培训主题/教材培训人培训对象1新员工入职培训物业公司简介、（规章制度，岗位职责）/依据管理规范文件培训物业部经理全体工程人员2公司管理文件培训物业部经理全体工程人员3安全知识、及礼节、文明礼貌用语培训。工程主管全体工程人员4现场培训：组织现场人员到社区熟悉环境及根据楼书平面图了解各幢楼结构，方位特点，户内给排水走向，五金门配件产地品名等。工程主管全体工程人员楼管员5现场操作表单填写、各岗位操作规程、规章制度的培训工程主管全体工程人员及楼管员6建筑电气工程施工质量验收规范，智能化系统验收规范，针对各口负责人进行专项培训/依据建设部标准、及机电设备调试验收标准培训。工程主管全体工程人员7小区变配电糸统知识、给排水系统知识培训。工程主管全体工程人员8业主交接楼验房知识培训。工程主管全体工程人员及楼管员9业主二次装修、日常监督巡查注意事项培训。工程主管全体工程人员10电梯安全技术知识培训。小区智能化系知识培训。工程主管全体工程人员2、常规期工作计划表序号项目内容时间一房屋及公共设施维修保养1、制定房屋养护和维修计划方案；2、制定维修基金的收集及管理办法；3、房屋的养护及维修管理。06年12月起06年12月起06年12月起二机电设备的维修养护1、设备的基础资料管理；2、设备的运行管理；3、设备的维修管理；4、设备的能源和安全管理。06年9月起视移交时间而定三安全防范管理1、治安管理；2、交通秩序车辆管理；3、消防管理06年12月起06年12月起四智能化设施管理1、智能化设施的日常使用操作；2、智能化设施的维护；3、智能化系统的完善。06年9月起视移交情况定五小区环境管理1、园林绿化管理；2、清洁卫生管理；3、环保管理物业管理怎样协助住户验楼我们在办理住宅入伙过程中，有一个协助住户验楼的环节，一般住户在入伙验楼时仅凭开发商有没有通过政府的质检部门验收、有没有交工验收证或自己开开灯、推推窗、有没有漏、滴水问题，粗略的检查一下了之。但住入以后往往会发现工程质量问题，这些总是在工程竣工验收过程中单凭工程竣工验收来发现每家每户、面面俱到的工程质量问题是不现实的。因此在住户入住前，我们协助住户检查房屋，再把一次质量关就显得十分必要，现在针对住宅建设工程上存在的通病，就协助住户验楼时应该注意的几个问题和检查方法简略介绍如下：一、结构方面：房屋结构部份主要指房屋基础、柱、梁、板（楼板）、墙（主要反映现浇墙），现浇楼梯、剪力简（高墙楼宇）等承受房屋自重和外力作用的构件部分。结构为终身（50—70年）保修；如在验楼时发现梁下部、墙45摄氏度、板上下在同一断面的裂缝等，就要引起高度重视，尤其是现浇墙如果在同一部位从楼高层到低层均发现同样的45摄氏度裂缝说明该建筑物已发生了严重的不均匀沉降，基础有严重问题，应立即报告建设单位。二、建筑方面：1、地面：一般住宅地面均为水泥砂浆地面，洗手间同阳台和厨房为地砖地面，验楼时应注意：①水