物业工程部工作手册

1泉州市行政中心康乐物业服务处工程部工作手册一、各岗位工作职责（一）工程部经理岗位职责1、全面管理本大楼工程维修部事务。2、负责大楼内设备设施的维修、保养、督导和管理工作。3、负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防性措施。4、负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。5、根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。6、检查本部员工交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。7、配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。8、定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。9、负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。10、负责编制维修材料月度计划、备品备件的库存控制和紧急维修材料的请购工作。11、协助行政人事部做好本部人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。12、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。13、建立工程施工图纸及设备设施技术资料档案并有效管理。（二）综合维修主管岗位职责1、全力协助工程部经理对大楼的管理工作，负责大楼内工程部相关维修事务的安排和调度，以及维修工程的成本控制。2、负责对大楼内水泵房进行管理，以及泵房内设备的运行、维护公共水电使用情况进行监控，管理和维修工作的监管。3、根据报修登记记录，进行合理派工，及时完成各项维修任务。4、负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制2订预防措施。5、负责对维修班员工的工作情况进行指导和考核工作。6、对员工进行安全指导和技术指导工作，并对维修的质量进行监督落实。7、检查维修人员上班情况，对客用户回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理方案和预防措施。8、及时安排解决各部门提出的协助解决工作，负责具体的技术性检查、维修工作。9、对本组的工作情况进行总结，并作好详细记录。10、负责本组的维修工作计划与落实情况。11、建立维修组的资料、记录及相关档案。（三）强电主管岗位职责1、全面负责大楼高压、低压、变配电及照明等系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。2、熟悉大楼内电气设备的情况，制定大楼内各种电气系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查值班电气技术员做好各项运行记录。3、解答电气系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导值班电气技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。4、发现电气设备/系统发生故障和问题，及时采取措施，组织值班和维修电气技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。5、签发电气维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。6、刻苦钻研业务，不断增加新的科学技术知识，提高技术水平和管理素质，努力做到一专多能，配合好空调、给排水等专业的维护保养工作，协调好本专业对口的政府职能部门的联系。7、负责值班电气技术员的技术培训和考核，负责电气系统/设备技术资料的收集、整理和归檔工作。每月提交工作计划，每周提交工作报告予工程经理/主管审核。8、努力节约用电，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中的浪费现象。当值班时无工程经理在场情况下，代表工程经理处理一切突发事件。（四）弱电主管岗位职责31、在工程部经理的直接领导下完成本职工作。2、负责大楼全部弱电系统（BA自控系统、消防报警系统、门禁系统、安保监控系统、机房网络系统、会务系统等）的正常运行及员工的日常管理，确保责任范围内的设备安全运行。3、制定弱电方面维护保养计划、管理制度及处理各类应急突发事件4、每天检查设备运行技术状态，发现误差立即纠正，发现问题及时处理，检查下属人员岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。5、制定本系统电子设备维保、检修的技术质量标准，并监督执行。参加本系统的验收和移交工作，对质量问题提出技术上的意见。6、编制、审订各类电子设备检修计划和操作规程，报部门经理批准，并组织实施监督执行。在设备发生故障时及时组织抢修。7、负责本系统设备的技术资料收集整理工作，绘制系统图，完善本系统设备技术档案资料。8、负责编制专业培训计划并组织编写或收集学习材料。9、熟练掌握本系统技术，对系统设备的更新故造、改装提出可执性方案。10、经常检查和监督系统值班人员岗位制度规定的执行情况，督促下属做好设备维护、维修和故障处理，零部件更换记录每月整理归档。（五）空调主管岗位职责1、协助工程部经理全面负责本大楼和会议中心中央空调系统以及VRV空调的各项运行、维护保养等管理工作；2、制订与本专业有关的各项规章制度并监督检查执行情况，发现问题，及时提出改进措施，并督促改进工作；3、根据上级领导的要求和主管部门的工作计划，拟定本专业的工作计划；4、经常深入现场，了解和指导中央空调系统以及VRV空调的运行操作和维护保养工作；5、对中央空调系统以及VRV空调发生的问题和出现的故障及时进行诊断，并组织力量解决和排除；6、制订检修计划及所需材料和零部件计划，经批准后负责实施；7、组织和指导本专业各类工人的业务学习、技术培训以及安全教育工作，并负责其考核；8、掌握本专业的发展动态，注意新技术：新装置的引进与应用；9、必要时提出本专业技术改造方案(画出图纸、做出预算)或设备更新方案，并组织实施；410、听取各方面的合理化建议，吸收消化有关的先进经验，组织开展技术革新；11、注重修旧利废和综合利用，搞好能源管理，努力降低能耗。（六）维修员岗位职责1、负责大楼室内外公共设施和设备的维修、检查、保养工作，为用户提供有偿维修优质服务。2、维修人员必须熟悉大楼的供水、供电和消防等设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。3、遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主用户至上、服务第一”的宗旨。4、服从上级调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量做到让业主用户满意。5、遵守维修操作规程，做到高效、优质、安全地完成各项维修任务。6、努力学习业务技能，不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。7、保持值班室的清洁以及物品的有序摆放。8、认真做好各项维修记录和值班记录。9、注意务必做到“工完场清”，节约用料。10、完成上级交办的各项临时任务。（七）高低压配电房值班员岗位职责1、坚守工作岗位，经常巡回检查大楼内高低压设备及仪器仪表运行情况，认真、如实作好各项运行记录，发现设备运行故障，必须采取紧急措施予以排除，同时尽快向上级领导报告。2、认真执行配电房交接班制度、倒闸操作制度、坚持巡回检查等规章制度；3、负责协助高低压供电设备的维修保养工作。4、认真执行变配电房的清洁制度，保证房内设备、仪器仪表的整洁、光亮，保持室内环境清洁、美观；5、提高安全意识，遵守操作规程，经常检查高低压操作工具和防火器材的配备情况和及使用性能，保证操作安全和防火安全；56、做好发电机组的维护保养工作、电瓶充电工作、油库保管工作；如遇外线停电，必须在半小时内保证发电供应，同时巡回检查发电机组运行状况及仪器仪表运行情况，确保发电机组安全运行；7、认真仔细做好设备运行维修保养记录工作，做到交接班记录不漏项、所有运行记录完整。8、认真学习业务技术，熟练掌握大楼变配电高低压接线原理图系统图，并熟悉各路馈出线开关位置。9、熟练掌握主楼、辅楼各强电间的供配电情况以及各种照明线路控制开关的位置。10、完成上级交办的各项相关工作。（八）弱电维修员岗位职责1、熟悉大楼智能化设施、设备及各类设备控制电脑板和电子控制线路的工作原理、操作、维修和维护，并与相关保养单位建立良好的业务关系。2、每天对控制室、设备房进行巡视、检查、保养、监测，掌握设备的运行状况，发现问题按程序处理，重大问题及时向上级部门报告，并做好相关工作记录3、本单位无能力完成的维修项目，经领导或主管部门同意后，及时联系专业维修公司组织维修，尽快恢复正常运行状态。4、严格按安全操作规程，严禁违章操作，杜绝事故发生，确保运行安全。5、保管电子设备维修专用仪器、仪表，保障达到仪器各种工作指标。6、根据计划做好电子设备的年、季、月、检测维护工作。7、对电子设施、设备、维修中所需备件，要妥善管理，定期测试，保证随时应急使用。8、耐心解答用户在使用智能化系统及其它电子方面遇到实际问题。9、保证有电子设备机房工作环境条件达到设备要求，做好防火、防潮、防静电工作10、完成领导交办的其它工作任务。（九）BA、BMS和VRV（空调集控）值班员岗位职责1、负责大楼BA、BMS自动控制系统和VRV（空调集控）的运行监视，确保大楼各系统机电设备的正常和安全运行。2、严格按照主管领导的指示和管理规定要求，执行停开机操作。熟练掌握主楼、辅楼各种照明开关的控制操作。63、认真学习，不断提高专业知识，熟悉本系统的结构、工作原理、被监控设备的分布，了解各传感器、执行机构的安装位置及线路连接，能进行简单的故障排除。4、坚守岗位，当值者须对各系统进行监视检查，并准确记录各种运行数据和监视记录，发现问题立即通知相关部门及时处理，以最短的时间恢复正常运行，必要时上报主管或经理。5、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。6、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。7、管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。8、严格执行物业服务中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。（十）空调运行员岗位职责1、严格按有关规程要求开停和调节中央空调系统的各种设备，并做好相应的运行记录；2、根据室外气象条件和用户负荷情况，精心操作，及时调节，保证中央空调系统安全、经济、正常的运行；3、按规定认真做好系统和设备的巡裣工作和维护保养工作，使其始终处于良好状态并按要求做好备案记录；4、遵守机房的管理制度，保持安全文明生产的良好环境；5、严格遵守劳动纪律和值班守则，坚守岗位，上班时间不做与工作内容无关的事情；6、值班时发现空调系统或设备出现异常情况要及时处理，处理不了的要及时报告空调主管，如果会危及人身或设备安全，则首先采取停机等紧急措施；7、努力学习专业知识，刻苦钻研操作技能，熟悉设备结构、性能及系统情况，注意总结实际经验，不断提高运行操作水平；8、尊重领导，服从调动和工作安排，完成上级主管交代的其他临时性工作。（十一）空调维修员岗位职责1、定期对中央空调系统和设备VRV空调进行巡回检查，发现问题及时处理；2、严格按照有关规程的要求进行计划检修和处理异常故障，力求使所修设备尽快恢复原有功能，并确保检修工作的质量和安全；73、认真详细地做好各项维修和保养记录；4、爱惜检修工具、设备、仪器仪表，不浪费检修消耗性物料；5、承担本专业更新改造项目的主要施工工作；6、严格遵守劳动纪律，坚守岗位，上班时间不做与工作内容无关的事情；7、努力学习理论知识，刻苦钻研维修技能，熟悉设备结构、性能及系统情况，注意总结实际经验，不断提高维修水平，及时为用户解决各种空调故障；9、8、尊重领导，服从调度和工作安排，完成上级主管交代的其他临时性工作。（十二）电梯工岗位职责1、熟悉电梯性能、构造和使用方法，掌握维修保养及大、中修规程。2、认真执行公司制订的电梯巡检、保养、维修计划，发现问题及时处理，做好保养记录。3、负责协助技监部门对电梯的年检、年审。4、爱护电梯设备、工具和材料，对日常维修、保养的消耗品要登记、签字，严禁浪费。5、对电梯公司的维保项目及工作质量要认真监督，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。6、维保荼必须严格执行电梯安全操作规程，及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人放出，然后排除电梯故障。7、正确、详细填写保养、维修及事故处理报告，定期对电梯运行状况及维保工作记录进行整理、分类、汇总，做好设备档案工作，进一步完善维保工作的规范化。8、做好电梯和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。9