房地产企业所得税宣讲

房地产企业所得税宣讲越秀区国家税务局第八税务分局二O一O年四月当前适用文件：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）（以下简称新31号文）文件执行时间：上述通知自2008年1月1日起执行。新31号文整体架构分六章共三十九条，分别对房地产企业征收方式、收入的税务处理、成本费用的税务处理、计税成本的核算、特定事项的税务处理作了原则性规定。房地产企业所得税征收管理新31号文第四条明确规定：“房地产企业不得事先确定企业所得税按核定征收方式进行征收、管理”。今后房地产企业所得税申报表一般使用A类报表（查帐征收）申报。房地产企业所得税征收管理对已完工项目未按规定结转计税成本的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。房地产企业开发产品完工标准税务确认条件一、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。二、开发产品已开始投入使用。三、开发产品已取得了初始产权证明。纳税人应遵循孰先原则，以最早达到条件的时间确定开发产品完工时间，及时结转成本。房地产企业所得税政策的变化新31号文第八条对预计毛利率作了明确规定。广州市普通商品房预计毛利率不低于15%，预缴时按预计毛利率计算预计毛利额，缴纳企业所得税。预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×预计毛利率房地产企业所得税政策的变化尚未完工项目当年发生的期间费用、已缴纳的营业税金及附加、已缴纳的土地增值税允许在发生当年按规定申报税前扣除。房地产企业所得税政策的变化年度申报时，尚未完工项目应将当年预计毛利额作纳税调增合并计算当年度应纳税所得额；已完工项目则应将以前年度作纳税调减合并计算当年度应纳税所得额。当年预计毛利额=当年各期销售未完工开发产品取得的收入×预计计税毛利率完工项目例子一：某房地产开发企业开发建设某商住楼（竣工备案及初始产权证明均未办理），2008年1月开始预售，2009年12月首笔开发产品使用权交付投入使用。08年按预计毛利额4500万元申报缴纳企业所得税。2009年按规定结转收入及成本申报，同时将4500万元作纳税调减合并计算09年应纳税所得额。完工项目例子二：某房地产开发企业开发建设某商住楼（竣工备案及初始产权证明均未办理），2008年1月开始预售，2009年12月首笔开发产品使用权交付投入使用。08年预计毛利额4500万元，当年税前扣除营业税金及附加1600万元、期间费用60万元。2009年按规定结转收入和成本申报，同时将2840万元（2840=4500-1600-60）作纳税调减合并计算09年应纳税所得额。尚未完工项目例子：某房地产开发企业开发建设某商住楼（竣工备案及初始产权证明均未办理），2009年3月开始预售，预计2010年底首笔开发产品使用权交付投入使用。09年当年预计毛利额4500万元，09年年度申报时，应将预计毛利额4500万元作纳税调增合并计算09年应纳税所得额。收入范围的认定新31号文第五条明确规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。收入实现的确认原则新31号文第六条（四）还对采取委托方式销售开发产品的情况作了详细列举并明确收入确认时间。收入实现的确认原则对企业将开发产品转作投资性房产用于出租，在尚未完工或尚未办理初始产权登记的，企业与承租人签订租赁预约协议，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。视同销售新31号文第七条规定了视同销售的情况及确认收入的方法和顺序。对开发产品转为自用的，不作视同销售处理。成本核算成本核算与扣除必须清楚区分期间费用、开发产品计税成本、已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。根据已售面积计算允许扣除的开发产品计税成本。成本核算对企业同时开发多个项目，产生的共同成本和不能分清负担对象的间接成本，新31号文第三十条明确了具体分配方法。允许预提的成本和费用新31号文第三十二条明确列举三种情况可以预提，并允许在税前扣除。除上述三种情况以外，计税成本均应为实际发生的成本。税前扣除规定新31号文第十二条明确规定，期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。税前扣除规定企业利息支出税前扣除补充规定：新31号文第二十一条（二）；《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策的通知》（财税[2008]121号）税前扣除规定自用产品折旧扣除有限制：新31号文第二十四条规定：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。常见问题解答问：尚未完工项目发生的期间费用没有在当年申报税前扣除，能否累计到项目完工时一并扣除？答：根据新31号文第十二条，期间费用准予在当期扣除。以上问题分两种情况：常见问题解答第一种情况：期间费用是08年新税法实施以后产生的，则企业在当年没有申报扣除，不能累计到以后年度扣除。常见问题解答第二种情况：期间费用是08年新税法实施以前产生的，仍按涉外企业旧政策执行。常见问题解答问：尚未完工项目发生的业务招待费、广告费和业务宣传费如何计算扣除？答：根据新31号文规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应为企业销售收入的实现。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费和业务宣传费应该累计，待企业取得销售收入年度起，以取得收入为基数计算扣除限额。常见问题解答问：项目已交付使用，尚未最终办理结算，如何计算开发成本？答：根据新31号文规定，先计算出可售面积单位工程成本，再按已售面积计算出已销开发产品计税成本，作为当年主营业务成本申报。计算公式如下：常见问题解答可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本常见问题解答问：项目已交付使用，尚未最终办理结算，部分工程款尚未取得发票，能否税前扣除？答：根据新31号文规定，计算开发产品计税成本时，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过工程合同总金额的10%。在取得发票时按发票金额与预提金额的差额进行调整，不得重复计算开发成本。谢谢大家！