当代中小套型住宅设计探讨培训-39页

当代中小套型住宅设计探讨主讲：孙克放时间：2008年4月20日下午地点：清华科技大厦会议中心第三会议室速记提供：创世德速记（010—89525068）我想我今天不是特别针对户型去讲，因为今天做小户型设计，能够创新的户型到我们现在看到的，没有超过20%，就是我们基本上是在原路上踏步。从37号文以后，我们现在的设计师包括我们现在很多的开发公司，仍然在原地踏步。我就一直在想，如果我们一个工程把所有的户型都变成了90平米以下的占70%，同质化竞争非常严重，我们不去触及文件是怎么样的，但是我要对90平米作出解释。我们做户型设计还是要从以人为本的角度考虑，首先从人的本质上考虑住宅，你盖房子是干什么的？我们今天看这个问题的时候要正面看，但是一定要分析我们在我们的工程里面是怎么做的。37号文从2006年发布到现在差不多两年的时间了，各地执行的情况都不一样，别看都执行到地方了，尤其是南方执行得非常差。我不知道今天有没有浙江在这儿的，浙江执行得是最差的，今天浙江的房子人均面积是35平方米，一个土地最严重稀缺的省份里面，占的人均居住面积最大，这里面确实存在一些问题。但是，因为这个已经成为规定的东西了，所以你必须面对90平米，我们是服务老百姓，让他住得舒适，这点要考虑的问题是我今天必须要讲的，我们倒过来理解90平米，反倒清楚了，你要从政治上考虑永远不清楚，反过来考虑可能清楚了。因此我们中国的住宅户型最重要的是多少呢？这回温家宝讲的话，我觉得是正确的，户均建筑面积平均90平米，这是正确的。我们先看看世界的标准，从90平米划一道线，这个表上列的都是套型面积，没有套单面积，是关上门的面积，我们以这个面积说话的话，今天90平米应该是多少平米？100多平米，但是面对这样的现实，我们不说这样的话，我们说建筑面积是多少，其实是不准确的。但是有一个问题你必须清楚，这些国家里面差不多衡量在什么地方呢？当一个国家的人口稳定下来的情况下，日本的人口现在已经基本稳定了，不增长了，现在列的数字是日本人统计的，不是我们国家统计的，我们国家到现在数据库都不全，很多人讲话都是拍脑袋，这是日本人统计的，是经过认真统计的。所有的国家在人口稳定以后，户型面积差不多在90平米左右，是套内面积。你知道为什么吗？未来发展的趋势一定不是两室户，而是三室户，为什么是90平米的数字？因为是三个空间，就是建设部提出来的，每个人有一套住宅，每个家庭有一套配套齐全的住宅，每个人有自己独立的空间，你们家三个人就应该有三个卧室。我们家庭人口现在不就是三个人吗？你三个人给他两个空间就缺一个空间，所以从世界的范围和中国目前的发展阶段，两室户是一个过渡间，所以平均下来一定是90平米左右，这是世界规律性的东西，中国也不能背离的。所以今天的90平米，包括均摊面积，包括开发商均摊的面积，你要买一个125平米带一个电梯的房子，在北京要减掉25平米，如果没有电梯的房子，你要买一个115平米的房子，要减掉15平米，这根本不用算，因此大家的室内面积没有达到90平米。没有90平米的房子在高层住宅里面出了很多的两室户，原来我们告诉技术院写的时候，写两条，就是90平米南北不分、高低不分，如果都以平均套内面积算的话，不会出问题，如果平均套内面积是90平米的话，开发商没有任何问题，我们中国是平均值每户90平米，如果用套内面积计算是没有问题的，跟国际是合拍的。但是，这个表告诉我们什么呢？我们应对世界统一下来的户型一定是以三室为主的，中国也是这样的发展趋势，而不是两室户，这是第一个我要说的。我们看日本的住宅，日本分两种住宅，不像中国还有什么出租房、经济适用房、限价房、商品房，日本包括德国的房子，一个是出租房、一个是商品房，就两种，穷人我给你钱人你租房子，你看日本出租房的主力户型都小，1963年的时候开始只有38.8平米，到1998年的时候，用了35年的时间，只增加了5平米。这些房子很大部分是日本政府盖的，还有一大部分房子是日本的私有企业盖的，就是我们在座的房地产公司，如果你房地产公司很小的情况下，你就去做物业去，你以后拿地很困难，你干脆盖一个楼出租算了。这个时候我们的房子不会盖得太大，今天我们经济适用房控制的面积是多少？最小50平米的廉租房，你们想想住廉租房50平米跟这个面积差一大块，因此这种房子中国如果再搞这种房子，就是出租房，然后你给穷人补贴，让他有能力租房，这个问题就解决了，剩下的问题就是商品房，很容易解决中国的问题。今天我们再看一下，我们大量盖出租房，你们知道出租房大片盖的时候，会出现社会问题，所以我们到各省市调研的时候，就是盖经济适用房的时候，拿出一两个单元做廉租房，盖商品房的时候盖一两栋经济适用房，这是合适的，你把穷人富人分得太清楚，是要出社会问题的。我们看日本的商品房，从1963年的91平米，到1998年的时候长到了122平米，它不是没长，日本在1963年的时候，GDP是多少？我们现在是人均2300美金，日本现在也就是三、四千水平，差这么多，你想想中国以后发展到1万美金的时候，住的房子还是这样吗？韩国的房子就是例子，韩国在1988年的时候，它的GDP就超过我们国家现在的水平了，当时他限制了房子，后来到了前几年的时候，今天大家知道韩国人均GDP一万美金的时候，大户型涨的飞快，把韩国的房价整个提起来了，所以韩国没办法了，你买房子可以，你上50%的税，不是不让你买，可以买，但是你要上税，这也是没有办法的办法，这个问题出在哪儿呢？就是原来盖小户型盖多了。我为什么说这句话呢？我不是反对小户型，但是你必须面对中国的现实考虑问题，所以这里面有很多东西我们一定要变，我们不是为政治干事，我们是为了老百姓的需求干事的。这个问题你们看到没有？不是像想象的不涨了，世界各国的房子都是涨的，没有一个国家的房子是偏下走的，没有这样一个国家。你说你房子紧张，你能紧张过日本吗？你根本紧张不过日本，中国的荒地多了。我们再看日本的人口，日本住出租房的人1963年的4.2到1998年的时候就变成人均2.1了，说明出租房年轻人多，甚至很多没孩子。日本买房子不像中国，中国一结婚就买房子，在日本你买不起，你要到欧洲发达国家，比利时这个国家差不多是在41岁的时候才开始买房，德国差不多38岁左右开始买房，也就是你从你工作开始到40岁将近20年的时间里面是在租房子，中国人是一结婚就买房子，这不符合我们的要求，为什么不符合你的要求呢？是因为你的房价还不够高。在国外年轻人没有实力去买房，我们今天在北京市感到压力特别大，一万多平米，你到县城去，你到河北去买房，轻而易举。因此你只是用口号来喊不买房没有用，因为现在只要有能力就可以贷款买房。但是你知道这些国家里为什么租房？因为租房下来比较便宜，他为什么要去贷款呢？中国现在逼着你去贷款，银行还怕出不良贷款，美国次贷危机就是因为给信用不好的人贷款，中国一直也怕老百姓出问题，其实到现在为止，老百姓还是比较稳定的，银行也希望放给你，还是比较稳定的。而且他的私有住宅也在下降，从1963年的4.63已经下降到了1998年的3.24。北京市现在有多少呢？大概是2.8，你看日本人统计这个是非常详细地统计，就是什么人住在什么地方，应该有多少人在里面，我们国家没有人去做认真的调查，没有科学分析就盖房子，你盖房子完全不符合政策要求，你制定政策他也不给你实行。人均建筑面积的变化，日本的人均建筑面积还是往上走的，包括它的出租房子和私有住宅，不是越来越少，我们的经济适用房从90平米压缩到60平米，以后这60平米的房子盖完了以后出不了手，我不知道以后这个房子是怎么处理的。当然因为我们中国的人口没有稳定，因此搞房地产也不要怕，因为中国人口还在长呢，我们每年从城市里面生出1000个孩子，农村还生出1000个，我们还有1700人从农村流入到城市，中国城市人口5.9亿，13亿人口有差不多一半到城里了，今天的城市化率44.9%，相当于45%，也就是中国的人差不多45%住到城里了，他住在哪儿呢？他不得要房子住嘛。所以中国的房地产不可能下来，中央也不希望把房地产搞下来，但是只要一动金融，必然要动房地产，没有办法。中央一直没有打压房地产的想法，但是只要一动金融，必然会影响房地产。如果按照今天城市化发展的速度，盖房子是必须的，在这种情况下，房子偏小是有道理的，但是长此以往，中国停留在什么水平线上，应该是一个非常科学的数字，而不是拍脑袋拍出来的。建造小套型是个趋势，房子这个商品跟别的商品都不大一样，这个东西是一个很大的用品，大到什么程度呢？大到人可以装进去，是最大的商品。它另外有一个性质，它是一个资源，如果房子变成资源以后，它的性质发生改变了，因为它和资源发生关系了，一个东西变成资源以后，是越来越少了，只要作为资源，就是越来越少的，尤其对城市而言。你看所有的城市都是一样的，中心区的城市户型小，越往外户型越大，到农村现在一家20多平米，世界各国都没有逃出这个规律，因此你去拿90平米去控制全国，你怎么去控制？它土地资源丰富，因为便宜。所以我们执行中央文件，要区别对待不同的城市，有的房价刚3000多块钱，他买房子没有价格的负担。我这回去常州，常州的房子4000多，常州的人均GDP是一万美金，他们比北京市还厉害，北京人均GDP是6000美金，准备在“十一五”达到8000美金，常州已经达到一万美金了，他的房子怎么可能做得太小呢？所以我们房地产商要冷静，我们经常看一些专家写日本怎么样了，韩国怎么样了，那些国家跟中国能比吗？没有可比性，中国的房地产是怎么回事呢？这边已经热得不行了，那边还凉着呢，说北京已经卖两万了，这边还卖两千呢，所以中国的房地产跟这些国家没有可比性。但是，中国面对的问题确实有很多其他的问题，比如说我们土地现在越来越少了，但是中国的荒地没有用上，要把中国的荒地用上，太多了，都没去计算过，美国的拉斯维加斯完全是荒地建起来的城市。另外我们的能源紧缺，对中国威胁比较大的是能源，能源我们不讲了。还有其他资源，除了能源以外的其他资源也缺少，因为人多，环境差了，现在人口还在长。家庭变小了，房价长高了，一个国家的房价只要长起来，户型就自然变小，连文件都不用下，到纽约房子大不了，有钱人的房子也就是三室，出租房就是两室，太贵了，结果纽约人在外面做一个别墅，租一个房子，四天在市里住，三天跑到外面去了，中国的富人想出去都不行，第一没有地给你，没有那么多地给富人去住，第二你搬出去了，你还得回来，因为那边没法工作，所以所有的富人都变成这样的情况了，就是市里有房子，休息开到别墅去了，他也很痛苦，因为他也不能整天回家。税收现在趋重，以后还要受地产税，你买房子可以，不限制你买大小，你交税就可以了。消费趋省，老百姓生活方式变了，没有那么铺张了，因为什么都贵了，大家知道我们中国现在的膨胀率也比较高，各说不一，有说中国6%的，摩根史丹利说中国膨胀率10%了，如果把膨胀率10%拿到法国去，法国人非得去闹事去，中国就这点好处，大国，没事。深圳的房价怎么能不上去呢？深圳是一比七的人口，有户口的是一，没户口的是七，深圳都围海造地去了。另外，我们贷款趋高，现在首付是40%，以后还要加。今天炒房的人谁动用了银行的钱？今天炒房子的人动用的不是银行的钱，恰恰把想贷款的人搞到外面去了，但是银行害怕，他不知道他把钱贷给谁了。其实你们今天看浙江人，浙江人什么时候动用银行的钱去炒房？他是撑着没事干了，他那钱没地方花，赶快买房去增值去，他干吗用银行的钱增值呢？山西挖煤的跑到潘石屹那儿买好几套房子。因此有些情况跟中央分析的不太一样，我一直在讲中国的统计影响了中国的判断，你统计不全，就影响了判断。但是我说的这几条对房子变小都有影响，而且世界各国的规律都是这样，不会太大。因此你要作为趋势，你今天研究你是早研究了，你明天研究你还不如提早研究，因为你搞房地产开发，你今天碰不上，明天你也要碰上，只要你在中心城市搞开发，第一个遇到的问题就是这个问题。一、中小套型住宅设计的基点比如说现在批楼，批六层的，上哪儿批去啊？北京现在上来就是33层，容积率是3，这个能设计出来三室吗？这就是困扰我们的东西。所以我们今天创新的东西为什么没有创新？是因为我们脱离了